作者：齊精智律師

2015年9月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規定》規定：當事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，債權人無(wú)權以請求債務(wù)人或第三人履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的方式來(lái)保障債權的實(shí)現。但債權人與債務(wù)人之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍然可以合法有效的保障債權的實(shí)現。

基于以上規定，絕大部分人會(huì )認為債權人與債務(wù)人或第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)不能有效保障債權的實(shí)現。但商事法律的精髓在于創(chuàng )新，至高境界在于創(chuàng )造出新的法律規則。齊精智律師提示當事人以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的，債務(wù)人無(wú)權確認《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效并請求注銷(xiāo)基于該合同已辦理的預購商品房預告登記，債權人有權申請法院拍賣(mài)或者變賣(mài)案涉房產(chǎn)以保障債權的實(shí)現。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、當事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，債權人無(wú)權以請求債務(wù)人或第三人履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的方式來(lái)保障債權的實(shí)現。

最高人民法院負責人就《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規定》答記者問(wèn)：對于以買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保，在借期屆滿(mǎn)后借款人無(wú)法償還本金利息的，出借人往往要求履行買(mǎi)賣(mài)合同，進(jìn)而達到其直接獲取買(mǎi)賣(mài)標的物的目的。我們認為，此種情形下的買(mǎi)賣(mài)合同應當視為類(lèi)似于擔保合同，其效力依附于作為主合同的民間借貸法律關(guān)系。正因如此，出借人撇開(kāi)主合同而要求直接履行作為從合同的買(mǎi)賣(mài)合同的，實(shí)際上是顛倒了主從合同關(guān)系。對此，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理雙方之間的糾紛。只有從程序上作出如此規定，才能使雙方的權利義務(wù)關(guān)系真正回位到正確的實(shí)體關(guān)系中去。如果出借人堅持要求審理買(mǎi)賣(mài)合同的，則應當裁定駁回其起訴。

二、當事人以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的，債務(wù)人無(wú)權確認《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效并請求注銷(xiāo)基于該合同已辦理的預購商品房預告登記，債權人有權申請法院拍賣(mài)或者變賣(mài)案涉房產(chǎn)以保障債權的實(shí)現。

1、當事人以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的，借款人無(wú)力還款時(shí)，債權人只能申請法院拍賣(mài)或者變賣(mài)案涉房產(chǎn)，而不能直接取得房屋所有權。

裁判要旨：在以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的方式為民間借貸提供擔保的情況下，提供擔保的人并非必須是債務(wù)人，第三人與債權人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為債務(wù)人與債權人之間的債務(wù)提供擔保，若債務(wù)人無(wú)力清償到期債務(wù)，債權人有權申請法院拍賣(mài)合同項下案涉房屋。

案件來(lái)源：（2018）最高法民申3042號、（2017）最高法民申2319號。

2、借款合同到期后債務(wù)人無(wú)力償還借款，雙方經(jīng)協(xié)商一致將借款合同關(guān)系變更為商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的行為合法有效。

裁判要旨：借款合同到期后債務(wù)人無(wú)力償還借款，雙方經(jīng)協(xié)商一致將借款合同關(guān)系變更為商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的行為合法有效。此商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非為雙方之前的借款合同提供擔保，也不違反《物權法》第一百八十六條禁止流押的規定。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應予以審查，以防止當事人將超高利息轉化為已付購房款。

案件來(lái)源：指導性案例72號：湯某、劉某、馬某、王某訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案［最高人民法院民事判決書(shū)（2015）民一終字第180號］

3、債務(wù)人請求人民法院確認《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效并請求注銷(xiāo)基于該合同已辦理的預購商品房預告登記。人民法院不予支持。

裁判要旨：新國公司與曾福元通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保，未違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效，新國公司應當依據承諾，以案涉車(chē)位為限，承擔擔保責任?，F新國公司在進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，以其與曾福元之間并無(wú)商品房買(mǎi)賣(mài)合意為由，請求確認《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，既有違誠信原則，亦將導致曾福元與新國公司雙方之間合法有效的讓與擔保意思表示一并無(wú)效，不利于債權人合法利益的保護。且案涉車(chē)位的預購商品房預告登記具有限制物權所有人對擔保標的物進(jìn)行物權處分的效力。在新國公司處于破產(chǎn)重整狀態(tài)、案涉車(chē)位已辦理的預告登記仍然有效的情形下，一旦注銷(xiāo)該預告登記，將導致雙方設立擔保物權的合同目的落空，亦會(huì )致使借款債權的清償缺乏相應擔保。

故原判決認定案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，曾福元負有義務(wù)協(xié)助新國公司為案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》項下所涉房屋的預購商品房預告登記辦理注銷(xiāo)手續，缺乏事實(shí)和法律依據，亦有失公平。因本案再審審理期間，經(jīng)本院釋明但直至再審庭審程序結束，新國公司并未變更訴訟請求。故新國公司主張的其與曾福元雙方基于虛假意思表示而辦理預購商品房預告登記所生之障礙或風(fēng)險，新國公司可依法另遁法律途徑予以解決。

案件來(lái)源：曾福元、湖南新國置業(yè)發(fā)展有限公司合同糾紛再審案；案號：（2019)最高法民再304號；合議庭成員：張穎新、江顯和、肖芳；裁判日期：二〇一九年十二月二十六日。

綜上，當事人以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的，借款人無(wú)力還款時(shí)，債權人只能申請法院拍賣(mài)或者變賣(mài)案涉房產(chǎn)，而不能直接取得房屋所有權。

齊精智律師，公司股權、借貸擔保、房產(chǎn)土地、合同糾紛專(zhuān)業(yè)律師，北大法學(xué)院北大法寶學(xué)堂特約講師，微信號qijingzhi009。

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