作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

11月處于二、三輪集中土拍的交接期，月內共有深圳、無(wú)錫等6個(gè)重點(diǎn)城市拍地，除鄭州外，其余5市供地規模均處于各輪高位，再加之三四線(xiàn)城市成交增加，使得月內土地成交規模大幅上漲。市場(chǎng)熱度方面，雖然蘇州、南京、深圳等市放寬了競拍門(mén)檻，但土拍降溫仍在延續，溢價(jià)率指標仍在繼續下滑；流拍方面，由于地方國企托底比重依然較高，土地流拍現象較上月略有好轉。

供應方面。一方面由于11月重點(diǎn)城市迎來(lái)集中供地潮，有多達15個(gè)重點(diǎn)城市掛牌了第三批集中出讓地塊；另一方面，由于臨近年底，非重點(diǎn)城市也迎來(lái)集中供地潮，因此11月份土地市場(chǎng)供應量達到年內最高水平。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應總建筑面積65179萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲141%，同比也上漲了9%。

成交方面。由于重點(diǎn)城市集中土拍數量有所增加，加之三四線(xiàn)城市供應端顯著(zhù)放量，使得本月成交規模環(huán)比大漲。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積增至19354萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲45%。各能級城市表現一致，成交規模環(huán)比均有上漲，尤其是三四線(xiàn)城市漲幅最為突出。具體來(lái)看，一、二線(xiàn)城市成交總量分別增至692和2612萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅分別為9%和11%；三四線(xiàn)城市成交規模增至16050萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅則高達45%。

價(jià)格方面。受三四線(xiàn)城市成交占比大幅增加的影響，本月平均地價(jià)環(huán)比大降14%，降至2600元/平方米，但同比仍有5%的漲幅。各線(xiàn)城市表現不一，整體呈現一線(xiàn)下降、二三線(xiàn)上升的趨勢。一線(xiàn)城市本月雖有深圳、上海（部分）第三輪集中土拍，但受上海低價(jià)遠郊地（安置類(lèi)）大量成交的影響，一線(xiàn)城市本月平均地價(jià)降至11280元/平方米，同環(huán)比均明顯下降。但從前11月成交地價(jià)同比變動(dòng)來(lái)看，各能級城市前11個(gè)月的平均地價(jià)依然是較去年同期上漲的，其中二三線(xiàn)城市的漲幅均在20%以上。

市場(chǎng)熱度方面。盡管三批次集中供地土地規則相繼松綁，但仍未扭轉溢價(jià)率的下滑趨勢，環(huán)比減少0.1個(gè)百分點(diǎn)，降至3.2%，再度創(chuàng )下歷史新低。各能級城市表現一致，溢價(jià)率均延續上月的低位趨勢，并且各能級城市溢價(jià)率均降至5%以下，尤其是二線(xiàn)城市，溢價(jià)率僅有1.7%，熱度在三個(gè)能級城市中也處于最低位。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中深、滬（部分）三輪集中土拍熱度均處低位，雖然深圳有4宗進(jìn)入觸頂搖號環(huán)節，但主要是由于配建要求較低、達到最高限價(jià)的情況下仍保有較高的利潤空間，整體來(lái)來(lái)看，底價(jià)成交依然是主流，使得一線(xiàn)城市溢價(jià)率降至2.7%；二線(xiàn)城市表現也不佳，寧波、南京、鄭州等城市溢價(jià)率多在3%以下，就連保證金比例下調的蘇州三輪土拍熱度進(jìn)一步下降，二線(xiàn)城市整體溢價(jià)率也僅有1.7%；三四線(xiàn)城市也延續低熱態(tài)勢，本月平均溢價(jià)率降至4.1%的低位。

土地流拍方面。雖然房地產(chǎn)信貸端政策有所調整，但民營(yíng)企業(yè)的融資端口仍未放松，加之項目回款速度并未有效加快，房企資金端仍然高度緊張，因此民企參拍積極性并不高，國企托底的比重依然較高。以重點(diǎn)監測的城市來(lái)看，土地流拍較上月略有好轉，但依然處于較高位，約為20%，其中四成流拍地塊集中在寧波、南京、石家莊、西安、鄭州等二線(xiàn)城市，并且這些地塊多為含宅地塊。

11月，正值二輪土拍收官、三輪土拍開(kāi)始之際，寧波、鄭州完成了第二輪集中土拍，深圳、南京、蘇州和無(wú)錫等4個(gè)城市年末最后一輪集中土拍也順利收官。因此，本月成交總價(jià)TOP10地塊也來(lái)自這些重點(diǎn)城市。其中，摘得總價(jià)榜榜首的地塊為廣州黃埔老城區一宗商辦地塊，成交總價(jià)為88.4億元，由科學(xué)城競得；門(mén)檻地塊則來(lái)自蘇州，由中建以36.31億元的底價(jià)競得。

除廣州、上海三宗商辦地外，其余地塊均為重點(diǎn)城市集中土拍成交的住宅用地。但結合入榜地塊成交溢價(jià)情況可以發(fā)現，除安居、深業(yè)聯(lián)合體競得的深圳南山前海桂灣宅地外，其余宅地均為底價(jià)成交，且多由本土國企競得。究其原因，主要是由于這些地塊出讓要求較高，利潤空間被大幅擠壓，在當前房企資金流仍面臨較大壓力的背景下，房企競拍積極性不強，最終也基本由本地國企托底。

而單價(jià)榜中，除了上海長(cháng)寧一宗商辦地塊和浦東康橋一宗城中村改造地塊外，其余入榜地塊均為溢價(jià)成交，其中單價(jià)TOP5地塊更是均觸及到最高限價(jià)、以搖號成交，競拍熱度較高。就地塊分布來(lái)看，本月單價(jià)TOP10地塊主要來(lái)自南京，共有7宗地入榜，其中土拍熱點(diǎn)建鄴區成為入榜主力，南京入榜的7幅地中有6幅來(lái)自此區域。

榜中最受關(guān)注的地塊來(lái)自深圳南山前海片區，是深圳第三輪集中供地中位置最優(yōu)、單價(jià)最高的地塊。該地塊位于前海板塊，區位極為優(yōu)越，并且僅配建1.9萬(wàn)平方米的租賃住房，配建面積也明顯少于以往出讓地塊，拿地成本較第二輪周邊成交地塊的價(jià)格明顯降低。另一方面，地塊上住宅銷(xiāo)售限價(jià)達9.2萬(wàn)平方米，人才房售價(jià)達5.2萬(wàn)平方米，因此即使配建人才房封頂，該地塊的利潤空間仍然比較充足。此外，該地塊周邊的二手房?jì)r(jià)格基本都在10萬(wàn)元/平方米以上，有一定的倒掛空間，未來(lái)去化壓力也不大。在利潤空間充裕、去化壓力小等影響下，該地塊吸引了5家實(shí)力房企參拍，最終以搖號成交，成交總價(jià)為86.65億元，平均樓面價(jià)為41255元/平方米。

整體來(lái)看，11月的土地市場(chǎng)延續了低溫態(tài)勢，深圳、南京、蘇州和無(wú)錫等城市第三輪土拍熱度均不敵二輪，22城之外的集中供地城市新一輪集中土拍熱度也持續下滑，導致本月溢價(jià)率再度走低，僅為3.2%。

結合近期政策環(huán)境來(lái)看，雖然近期上層對過(guò)緊的信貸政策進(jìn)行了“糾偏”，12月初中央更是首次表態(tài)要促進(jìn)房地產(chǎn)“良性循環(huán)”，部分城市也適度放松了預售監管，但上述行為歸根結底均是為了維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，房企實(shí)際融資環(huán)境放松不應過(guò)度樂(lè )觀(guān)。傳導至土地市場(chǎng)來(lái)看，部分財務(wù)指標健康的房企拿地積極性將有所提升，四季度以來(lái)重點(diǎn)城市地價(jià)回落之勢有望趨緩。但整體來(lái)看，鑒于行業(yè)現金流短時(shí)間內仍將面臨較大壓力，三輪土拍熱度仍將延續低溫。

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原標題： 土地月報 | 三輪集中土拍開(kāi)啟，規則放寬下土拍熱度仍持續走低（2021年11月）