2021年保利置業(yè)實(shí)現全口徑合約銷(xiāo)售金額566億元，合約銷(xiāo)售面積313.8萬(wàn)平方米，分別同比增長(cháng)8.6%和10.9%，銷(xiāo)售金額增速高于百強房企-3.0%的增速。全年實(shí)際去化率約為50%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)，期末可售存量貨值約為570億元，未來(lái)需加強去化。

值得注意的是，保利置業(yè)2021年目標完成率僅為91%，未能達成620億元的銷(xiāo)售目標。2022年保利置業(yè)簽約保底目標650億元，同比增長(cháng)14.8%，預計全年可售貨值為1400億元（570億存量，新推貨值在830億左右），去化率達到46%即可完成目標，較2021年實(shí)際去化率降低4個(gè)百分點(diǎn)。保利置業(yè)“堅定十四五期間再造一個(gè)保利置業(yè)不動(dòng)搖”，需保持15%的年平均增速，在當前市場(chǎng)情況下，目標達成具有一定的挑戰。

從銷(xiāo)售金額的區域分布來(lái)看，2021年銷(xiāo)售金額貢獻最大的區域仍是長(cháng)三角地區，占比達到34.0%。此外，近幾年保利置業(yè)加大在珠三角區域的布局，2021年珠三角區域銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)37%到126億元，增幅最大。整體來(lái)看,長(cháng)三角和珠三角區域對保利置業(yè)的業(yè)績(jì)增長(cháng)越來(lái)越重要，2021年總額占比達到了56%，同比增加了4個(gè)百分點(diǎn)，保利置業(yè)單盤(pán)銷(xiāo)售金額超過(guò)10億元的18個(gè)項目，除了哈爾濱廣信項目之外，均位于這兩個(gè)區域。

2021年保利置業(yè)新增19個(gè)項目，主要分布在上海、昆山、蘇州、寧波、深圳、廣州、佛山、濟南、貴陽(yáng)，和新進(jìn)入的常州、太倉和寧海3個(gè)城市，已經(jīng)完成30個(gè)城市的布局。拿地方式方面，2021年保利置業(yè)通過(guò)合作、收并購、合作、舊改、協(xié)議拿地等非招拍掛方式，新增土儲建面占比達到54.4%，豐富的拿地方式助力企業(yè)靈活布局。

全年新增土地儲備建面360.9萬(wàn)平方米，權益拿地總價(jià)230億元，新增拿地建面同比下降12%。值得注意的是，近兩年保利置業(yè)拿地均處于較高水平，根據拿地銷(xiāo)售建面比來(lái)看，自2017年以來(lái)新增土地建面高于銷(xiāo)售建面，2021年達到1.15。此外，為了保證規模和效益的增長(cháng)，保利置業(yè)的拿地建面權益比由2019年的67%上升到近兩年的75%水平。

在城市能級方面，保利置業(yè)近兩年加大在三四線(xiàn)城市的布局，占比自2019年以來(lái)連年攀升，2021年占比達到30.9%，同比增長(cháng)9.4個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也加大在一線(xiàn)城市的布局，2021年一線(xiàn)城市的占比達到33.6%，同比上升18.1個(gè)百分點(diǎn)。而在區域布局方面，保利置業(yè)于長(cháng)三角和珠三角區域拿地的建面占比最高，分別達到40%和37%，占比分別同比增長(cháng)了9個(gè)百分點(diǎn)和18個(gè)百分點(diǎn)。

截至2021年年末，保利置業(yè)土地儲備2265萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.3%，其中在建面積1269萬(wàn)平方米，占比達到56%，同比增長(cháng)6個(gè)百分點(diǎn)，保利置業(yè)的項目開(kāi)發(fā)速度有所加快。根據保利置業(yè)當前的銷(xiāo)售走勢來(lái)看，土地開(kāi)發(fā)周期為5-7年，土地儲備充足，將是保利置業(yè)2025年千億目標達成的重要保障。

而從土地分布來(lái)看，土儲結構不斷優(yōu)化，2021年末權益土地儲備中一二線(xiàn)城市的占比達到83%，同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)也正由于高能級城市的布局策略，2021年末保利置業(yè)的土地平均成本達到8324元/平方米，同比增長(cháng)23%，由于高能級城市限價(jià)較為嚴格等原因，未來(lái)或將拉低企業(yè)的盈利水平。

2021年營(yíng)業(yè)收入同比增加16.73%至356.13億港元，仍低于2019年的水平，當前保利置業(yè)的結轉速度仍未恢復疫前速度，不過(guò)從內地營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，2021年保利置業(yè)內地營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)了12%，也較2019年的水平增長(cháng)了8%，內地結轉得到穩定增長(cháng)。2021年保利置業(yè)毛利潤123.12億港元，凈利潤26.07億港元，分別同比增長(cháng)17.13%和12.13%，歸母凈利潤同比增長(cháng)31.95%至24.81億港元。

從盈利表現來(lái)看，毛利率同比微升了0.2個(gè)百分點(diǎn)至33.9%，居行業(yè)較高的水平，其已售未結轉的毛利率水平預計在24%-26%，將來(lái)毛利率水平將有所下滑，但仍高于行業(yè)平均。

值得注意的是，2021年保利置業(yè)凈利率7.1%，歸母核心凈利率6.1%，均低于行業(yè)平均，主要由于持做銷(xiāo)售物業(yè)價(jià)值虧損擴大，銷(xiāo)管費率高于行業(yè)平均，稅費不斷上漲等原因，未來(lái)隨著(zhù)低毛利率項目的逐步結轉，其盈利率水平受到的壓力或將更大。

2021年末，保利置業(yè)持有現金較同比下降16.15%至366.02億港元，非受限現金短債比1.56，而2020年為1.53，現金短債比進(jìn)一步改善，短期償債壓力不大。而從債務(wù)期限來(lái)看，保利置業(yè)短債占比下降5個(gè)百分點(diǎn)至27%，債務(wù)結構得到改善。

與此同時(shí)保利置業(yè)也通過(guò)減少信托貸款融資來(lái)改善債務(wù)水平，信托貸款占比較去年年底下降3個(gè)百分點(diǎn)至12%。通過(guò)多項債務(wù)結構的調節置換，保利置業(yè)的平均融資成本也較2020年末下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)至4.52%，具有一定的融資優(yōu)勢。

債務(wù)結構的改善也助力企業(yè)杠桿水平的降低，2021年末凈負債率同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)至103.83%。剔除預收后的資產(chǎn)負債率也同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至74.4%。整體來(lái)看，2021年末保利置業(yè)三條紅線(xiàn)指標雖有所改善，但仍觸及兩條紅線(xiàn)，未來(lái)仍需進(jìn)一步加強。