投拓江湖 作者：投拓江湖
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從上個(gè)月流傳出，自然資源部關(guān)于給22個(gè)城市集中供地指導的消息以來(lái)，目前已有不少城市將這個(gè)政策執行落地，也有一部分城市正在研討醞釀這個(gè)政策當中。作為地產(chǎn)投資人，最為關(guān)注的莫過(guò)于每個(gè)城市分別在什么時(shí)間供地拍賣(mài)，以便合理安排工作計劃。
今天這篇文章，我們就結合最近已經(jīng)出臺和即將出臺政策的城市，進(jìn)行了一次梳理，希望對大家的工作有所裨益。
天津，是最早發(fā)文的城市。早在2月23日上午，天津市規劃和自然資源局就已經(jīng)發(fā)文，內容明確規定天津市全年的供地次數不超過(guò)三次，并且這三次集中供地的時(shí)間分別為3、6、9月份的中旬發(fā)布出讓公告。
緊跟其后的是鄭州市，鄭州市規劃和自然資源局在2月23日下午，就發(fā)文緊急暫停了當下的供地。明確告知其下屬的航空港區、鄭東新區、經(jīng)開(kāi)區、高新區、上街區禁止再單獨發(fā)布土地出讓公告，需要由市局，根據自然資源部的指導文件，統一發(fā)布供地信息并掛網(wǎng)。但是鄭州市的具體土地出讓時(shí)間，后續并沒(méi)有出具細則，圈內有內部版本流出。
青島市在2月24日，也官宣了集中供地的政策，根據青島市規劃和自然資源局網(wǎng)站上，發(fā)布了一個(gè)關(guān)于落實(shí)上級要求，部署2021年住宅土地供應工作的公告，明確指出要集中分為三次土地出讓?zhuān)遣⑽聪掳l(fā)具體的三次供應時(shí)間。有網(wǎng)上傳出的消息，青島市三次集中供地的時(shí)間，分別在4、7、11這三個(gè)月。
濟南市在2月25號，也有類(lèi)似的內部文件傳出，并在官網(wǎng)上發(fā)布了嚴格落實(shí)土地供應分類(lèi)調控的有關(guān)要求。在前一天，一份濟南市自然資源和規劃局的內部文件，顯示了濟南市的集中供地的時(shí)間，已經(jīng)進(jìn)行了確定，分別為5月上旬、8月下旬、10月下旬。
南京在近期也官宣了，在3月1日下午，一份加蓋南京市土地儲備中心的名為《2021年全市經(jīng)營(yíng)性用地擬上市地塊前期工作推進(jìn)會(huì )議方案（代會(huì )議通知）》的文件，在南京地產(chǎn)圈內傳播。文件中提到，南京市規劃和自然資源局，聯(lián)合南京市土地儲備中心，將梳理土地上市計劃，分別在4、7、10這三個(gè)月集中安排土地掛網(wǎng)上市。
除了這上面的五個(gè)城市，其他城市也在陸續制定集中供地的政策，以及具體的時(shí)間表，有的城市已經(jīng)有了內部時(shí)間版本，確定了上市的三個(gè)月分別的時(shí)間。
為此，我們經(jīng)過(guò)一些同行打聽(tīng)，將這22個(gè)城市的供地時(shí)間，整理成了一張詳細的圖表。
通過(guò)上面多個(gè)城市的對比，大家不難發(fā)現，這些城市的供地時(shí)間，大多都集中在3-11月這個(gè)時(shí)間段內，扎堆的效應明顯。雙集中供地政策，對整個(gè)行業(yè)有不小的沖擊，對于各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是影響極大，但是每個(gè)城市受到的影響不一而同。按照城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和受影響不同，具體可以分為三類(lèi)：
一類(lèi)是房地產(chǎn)高熱的城市，主要包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、合肥、寧波、武漢這幾個(gè)城市。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這從去年底到現在一直保持高熱度，部分區域或者整個(gè)城市存在漲價(jià)的勢頭。集中供地會(huì )導致這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體供應偏緊，住宅市場(chǎng)的熱度波動(dòng)更加劇烈，同時(shí)交易的需求會(huì )延伸到二手房領(lǐng)域，讓二手房市場(chǎng)再度火爆。這類(lèi)城市的周邊不限購區縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì )成為受益對象。從土拍市場(chǎng)來(lái)講，這類(lèi)城市土拍競爭將會(huì )更加激烈，溢價(jià)率并不會(huì )有明顯下降，一些熱門(mén)地塊，甚至會(huì )發(fā)生更多房企爭搶的局面。
另一類(lèi)是市場(chǎng)保持總體平衡的城市，主要包括重慶、廈門(mén)、蘇州、長(cháng)沙、濟南、青島、無(wú)錫這幾個(gè)城四。因為這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，呈現整體平衡的局面，集中供地就會(huì )帶來(lái)后期項目開(kāi)盤(pán)集中上市的效果，扎堆上市導致去化壓力加大，而且會(huì )導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的季節性波動(dòng)加大。
還有一類(lèi)是房地產(chǎn)面臨壓力的城市，主要包括長(cháng)春、沈陽(yáng)、天津、福州、鄭州這幾個(gè)城市。這一類(lèi)城市在新政策出臺之前，樓市的熱度就已經(jīng)不高，很多房企的項目存在去化的壓力，此前已有一些房企進(jìn)行促銷(xiāo)手段。集中供地的政策，會(huì )大大加劇庫存壓力，加劇各大項目之間的去化競爭，為了加快銷(xiāo)售回款，房企將會(huì )考慮更多的促銷(xiāo)手段。這類(lèi)城市的土地，存在局部過(guò)剩地情況，集中供地會(huì )加劇土地的兩極分化，熱門(mén)地塊溢價(jià)率高，冷門(mén)地塊流拍的現象會(huì )加劇。
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