投拓江湖 作者：投拓江湖
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
收并購項目不好談，項目風(fēng)險太多了，為了創(chuàng )新交易架構，很多人搬出了SPV，大肆運用其風(fēng)險隔離的作用，張口閉口必談SPV，感覺(jué)一下子找到了靈丹妙藥。那么SPV究竟能不能解決收并購項目的風(fēng)險，阻斷一些潛在的風(fēng)險因素，本文就這個(gè)問(wèn)題著(zhù)重講一下。
概念
SPV，英文全稱(chēng)是specialpurpose vehicle，中文意思翻譯過(guò)來(lái)就是特殊項目實(shí)體的意思。其含義是，房地產(chǎn)公司為了實(shí)現某種并購的特殊目的設立的，達成某種交易性的公司。因此，大家不要把SPV看得太深奧，太神圣，它實(shí)際上就是一種公司和其背后的一些交易操作的集合。
SPV在我國目前的公司法和民法中并未有專(zhuān)門(mén)的規定，僅僅限于一些政府的部門(mén)規章中，比較零散。目前在實(shí)操中，SPV用得比較多的是PPP項目和資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，主要功能在于將項目本身風(fēng)險和經(jīng)營(yíng)、融資行為隔離開(kāi)來(lái)。
因為SPV交易架構，具有設立簡(jiǎn)單，操作便捷，隔斷部分交易風(fēng)險，降低稅負，成本較低等效果，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也被越來(lái)越廣泛運用起來(lái)。雖然開(kāi)口閉口都是SPV，但很多人并不知道其真正的運用場(chǎng)景，存在被錯誤理解的情形。
舉個(gè)例子，深入了解一下SPV
A公司是一家產(chǎn)業(yè)公司，有某地方政府急需引進(jìn)的高端產(chǎn)業(yè)，一直在與當地政府洽談?wù)猩桃Y的事宜。除了基本的產(chǎn)業(yè)補貼，稅收返還等優(yōu)惠外，還可以獲得配套的住宅用地。但是當地政策有規定，拿地后的項目公司在5年以?xún)?，不得進(jìn)行任何的股權變更，因此直接轉讓股權達到變相賣(mài)地的操作思路行不通。
后來(lái)A公司換個(gè)思路，先成立一家投資公司B公司，再在B公司名下成立一家全資子公司C公司，其中C公司為A公司的孫子公司，拿地時(shí)由C公司去競拍，土地也確權在C公司名下。如果后期潛在買(mǎi)家需要在A(yíng)公司的手里收購該土地項目，可以收購B公司的全部或者部分股權，從而達到間接持有C公司土地項目的目的。
這個(gè)案例中，為了完成項目出讓設立的B公司，在土地完成并購前，是不會(huì )從事任何實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以及其他無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的。B公司的性質(zhì)，實(shí)際上就是SPV，也就是所謂的夾層設計。
SPV的優(yōu)勢是顯而易見(jiàn)的
其一、可以避免案例中，因為地方政策的限制，而導致項目無(wú)法完成交易。隨著(zhù)土拍市場(chǎng)競爭越來(lái)越激烈，土拍的門(mén)檻越來(lái)越高，現在不管是產(chǎn)業(yè)勾地項目，還是競自持配件的項目，甚至一些常規的招拍掛項目，都會(huì )涉及更加嚴格的項目公司股權轉讓限制。而SPV則繞開(kāi)了這一限制，因為在股權轉讓時(shí)，應當辦理工商登記變更，工商部門(mén)也會(huì )重點(diǎn)進(jìn)行審查。
其二、避免被認定為土地轉讓。項目公司的股權轉讓?zhuān)欠駪斠曂恋氐霓D讓?zhuān)壳霸诙悇?wù)界仍然存在爭議，在個(gè)別地區，甚至是被直接認定為土地交易的。如果被認定為是土地交易，那么必將被稅務(wù)部門(mén)作為稽查重點(diǎn)，現在都是信息聯(lián)網(wǎng)，也就會(huì )涉及到增值稅、土增稅等稅負較重的稅種繳納問(wèn)題。而SPV則避開(kāi)了這一點(diǎn)，因為交易的對象是下一級公司的股權，并不直接涉及交易土地，更不會(huì )被認定為土地交易而課稅。
其三、隔離債務(wù)風(fēng)險。如果收購的項目，存在較多的或有債務(wù)，利用目前的盡職調查手段，仍然不能排除全部的交易風(fēng)險，這種就會(huì )波及到母公司。通過(guò)設立全資的子公司SPV，用SPV去收購項目，一旦項目爆發(fā)風(fēng)險，只需要以SPV公司的財產(chǎn)為限，承擔有限責任即可，不會(huì )波及到集團公司。
雖然有這么多優(yōu)勢，但是SPV在收并購項目中的運用空間并不大。
首先來(lái)講，從被收購方的角度講，需要有一定的前瞻性，在拿地之初就前置性設置SPV公司，以便后期出售項目。很多二手地塊所在的項目公司，上面大多是被母公司控股的，而且母公司是控股多個(gè)項目公司，甚至還有其他業(yè)務(wù)板塊的公司。因為SPV交易架構，對公司的清潔性有很高的要求，最好是不要有任何實(shí)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)行為，不然后期收購還需要進(jìn)行資產(chǎn)剝離，相關(guān)業(yè)務(wù)的清理，稅務(wù)的清算，勢必大大增加交易的難度。
如此一來(lái)，正常的操作步驟上是，需要先成立新的SPV，再把項目公司股權轉給SPV公司，然后再把SPV賣(mài)給收購。這個(gè)操作過(guò)程有兩次股權交易，會(huì )有兩次稅務(wù)清算，會(huì )增加稅負，而且操作時(shí)間和難度會(huì )加大，甚至不如直接轉讓股權給收購方。
其次，隔斷風(fēng)險的作用，聊勝于無(wú)?，F在很多地產(chǎn)公司，至少都是施行集團-區域子公司-項目公司三級架構，收并購項目一般都是用區域公司下面的項目公司去操作，風(fēng)險大多都控制在了項目公司范圍內，這實(shí)質(zhì)上已經(jīng)是等同于SPV的模式。
收并購項目，公司是會(huì )有大筆的資金投入的，公司投資的目標，是要保證這筆收并購項目所有投入資金的安全，而不是退而求其次，只要債務(wù)不牽連母公司。因此SPV，并不能有效解決收并購項目風(fēng)險本身，只能阻斷風(fēng)險波及到母公司，只是一個(gè)治標不治本的做法。一旦項目風(fēng)險暴發(fā)，投資一樣還是打水漂了。
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