觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
如果說(shuō)，“擴張”是房地產(chǎn)上半場(chǎng)的硬道理，那么在行業(yè)分化的下半場(chǎng)，“穩健”、“安全”與“可持續”則成為越來(lái)越多企業(yè)的共識。
2021年以來(lái)，在“三條紅線(xiàn)”和銀行“兩集中”的政策調控下，房企暴雷聲四起。
據人民法院公告網(wǎng)，年內共有369家房企發(fā)布破產(chǎn)文書(shū)，以此來(lái)看，平均每天約有一家房企破產(chǎn)。
困境雖然猶在，但對于財務(wù)穩健的企業(yè)而言，機遇也隨之而來(lái)。
行業(yè)高頻精準的調控，在倒逼房企蛻變升級的同時(shí)，也為一些綜合實(shí)力較強的房企提供了彎道超車(chē)的機會(huì )，如遠洋集團。
年關(guān)將近，回看遠洋這一年的表現，整體走勢穩中有進(jìn)，其在銷(xiāo)售、土儲、融資這三大困擾房企的核心癥結上，交出了一份還不錯的答卷。
不過(guò)，行業(yè)風(fēng)聲鶴唳之下，房企的前行軌跡早已變更。如果說(shuō)，“擴張”是房地產(chǎn)上半場(chǎng)的硬道理，那么在行業(yè)分化的下半場(chǎng)，“穩健”、“安全”與“可持續”則成為越來(lái)越多企業(yè)的共識。
而遠洋集團在其中的表現如何？不妨從數據來(lái)一探究竟。
銷(xiāo)售增幅下降、“金九銀十”消失已經(jīng)是行業(yè)面臨的普遍性問(wèn)題。
觀(guān)點(diǎn)指數分析發(fā)現，今年下半年，受宏觀(guān)調控影響，市場(chǎng)逐漸走冷。最新數據顯示，2021年前11月，百強房企實(shí)現全口徑總銷(xiāo)售額117830.7億元，同比增長(cháng)2.3%，整體增幅有所放緩。
同期，遠洋集團實(shí)現協(xié)議銷(xiāo)售額1207.3億元，同比上升11.5%；協(xié)議銷(xiāo)售面積671.6萬(wàn)平方米。對比來(lái)看，遠洋的銷(xiāo)售增速整體要優(yōu)于行業(yè)平均水平。
市場(chǎng)下行階段，為何遠洋的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)仍能表現出韌性？“產(chǎn)品力”或許是答案之一。
遠洋集團曾表示，“在投資需求受到抑制、產(chǎn)品功能需求再次回歸第一順位的背景下，讓住宅回歸生活本質(zhì)，將是行業(yè)發(fā)展的一條必由之路?！?/p>
為此，早在2012年，遠洋集團就提出一套涵蓋從規劃到工程，再到配套和服務(wù)開(kāi)發(fā)全鏈條的“五大標準，兩大工程”，強化產(chǎn)品管控。
隨后2015年，遠洋集團將“健康”作為第四步發(fā)展戰略的產(chǎn)品定位，在中國率先引入國際WELL建筑標準，發(fā)布并持續升級具有獨立知識產(chǎn)權的《遠洋健康建筑體系》，對外提出全新產(chǎn)品核心理念——建筑·健康。
在住宅產(chǎn)品方面，遠洋集團每一步都穩扎穩打，這種對品質(zhì)的嚴控，也為其提供了加速賽跑的機會(huì )。
自去年疫情爆發(fā)以來(lái)，國民健康意識再次覺(jué)醒，“健康人居”成為全新風(fēng)口，各大房企加速布局。在“建筑·健康”領(lǐng)域沉淀多年的遠洋集團無(wú)疑贏(yíng)得先機。截至2021年12月，遠洋建筑健康體系已在旗下40座城市、130余個(gè)項目推廣，落地面積超2000萬(wàn)平方米。2021年，依托“建筑·健康”的差異化標簽，天津未來(lái)城、武漢遠洋東方境世界觀(guān)、上海遠洋虹橋萬(wàn)和源等項目均在當地市場(chǎng)表現不俗。
遠洋對產(chǎn)品的敬畏與追求，造就了今日業(yè)績(jì)的穩定。另一邊的土儲環(huán)節，相較于同行的“高位搶地”，遠洋集團似乎更顯謹慎。
2021上半年，遠洋集團共獲取16個(gè)開(kāi)發(fā)項目，新增土儲328萬(wàn)平米，總貨值近500億，平均可售面積地價(jià)7679元/平方米，整體溢價(jià)率均處于較低水平。截至2021年6月，遠洋集團的總土儲約4658萬(wàn)平方米，分布于47個(gè)城市，足以支撐其5至6年的發(fā)展。
不僅如此，遠洋集團還精準把控拿地節奏，強化企業(yè)間合作，并以多種方式擴充土地儲備。
7月，遠洋以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權。據了解，紅星地產(chǎn)待售貨值近千億，其中70%分布在上海、蘇州、長(cháng)沙等一二線(xiàn)城市，將持續助力遠洋集團“南移西拓”戰略，并為其貢獻可觀(guān)的銷(xiāo)售規模。
同時(shí)，遠洋集團在城市更新領(lǐng)域已深耕20余年，累計實(shí)施城市更新總面積3000萬(wàn)平方米，并先后推出成都遠洋太古里、深圳濱海大廈、武漢遠洋里等知名項目。頗具遠洋特色的城市更新能力，也為其持續承接新項目奠定了基礎。2021年，遠洋集團先后與重慶江北區、成都青白江、長(cháng)沙天心區簽署城市更新協(xié)議，為土地儲備的穩步擴張提供了新渠道。
健康建筑助推業(yè)績(jì)突破、多元納儲保障土儲充足，換言之，遠洋集團已經(jīng)儲備好糧草與彈藥，以穩步穿越行業(yè)周期。
資金與安全性
回看這一年，行業(yè)整體求穩的風(fēng)向下，不少房企的資金鏈早已捉襟見(jiàn)肘，接連而來(lái)的“三道紅線(xiàn)”以及銀行所設置的各類(lèi)貸款額度上限，徹底打消了房企借錢(qián)紓困的愿景。
融資環(huán)境變化，給房企的資金平衡能力提出更高的要求，2021年，財務(wù)安全成為資本市場(chǎng)衡量房企的重要指標。
回到遠洋本身，2021年中期，該公司“三條紅線(xiàn)”指標全部實(shí)現綠檔。期末，遠洋集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69%，凈負債率為67%，現金短債比提升至1.6，手持現金382億元，擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2424億元，資金安全度高。
債務(wù)結構方面，遠洋集團近年的融資仍以長(cháng)期有息債務(wù)為主，債務(wù)到期分布合理。截至2021年8月，遠洋1年內到期負債占比為14%，2-5年內到期負債占比提升至47%，5年以上到期負債占比提升至16%，到期分布較為均衡。9月份，遠洋集團成功發(fā)行19.5億元公司債，提前完成年內再融資。
伴隨著(zhù)財務(wù)數據和資本結構的不斷改善，遠洋集團的的融資結構亦不斷優(yōu)化，并得到各方認可與支持。
12月16日，遠洋集團與大股東中國人壽正式訂立金融框架協(xié)議，中國人壽可根據其投資需求認購遠洋集團發(fā)行的金融產(chǎn)品，認購金額上限為三年內人民幣150億元或等值外幣。
同時(shí)，基于公司的穩健發(fā)展及長(cháng)期信用狀況，多家權威評級機構對遠洋表示看好。截至目前，兩大國際評級機構穆迪、惠譽(yù)分別授予遠洋集團Baa3、BBB-評級，均為投資級。這對其降低融資成本也帶來(lái)了積極影響。今年中期，遠洋集團的平均融資成本5.04%，相比6.62%的行業(yè)平均融資利率低1.58個(gè)百分點(diǎn)。
當然，除去過(guò)往交出的答卷，在地產(chǎn)行業(yè)的“下半場(chǎng)”，遠洋集團也同樣做好了充分的準備。
除了住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，遠洋集團還在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)、物流地產(chǎn)等業(yè)務(wù)方面取得積極進(jìn)展。截至今年上半年，該公司總共擁有19個(gè)經(jīng)營(yíng)中的投資物業(yè)，包括商業(yè)、寫(xiě)字樓、物流項目，期末可租賃面積達到271.9萬(wàn)平方米。
此外，遠洋集團不斷探索新發(fā)展模式。2021年，公司成立了多個(gè)基金，如10月13日，遠洋集團聯(lián)合國際投資人設立14億美元核心寫(xiě)字樓基金，專(zhuān)注投資于一線(xiàn)城市核心商圈成熟甲級寫(xiě)字樓項目，探索中資產(chǎn)模式下規模增長(cháng)與現金回流術(shù)。按照流程，近期預計將有約6億美元流入遠洋境外賬戶(hù)，提前將2022年4月到期的5億美元債覆蓋。
10月18日，遠洋資本聯(lián)合某亞洲主權基金，發(fā)起設立4億美元物流地產(chǎn)私募基金，專(zhuān)注于投資一二線(xiàn)及重要物流節點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項目，以輕重資產(chǎn)結合的投資邏輯，尋找更多發(fā)展機遇。據了解，遠洋資本已擁有三只以物流為主題的私募基金，累計認繳規模達15億美元。
這幾筆操作凸顯出遠洋的資本運作能力，通過(guò)將旗下項目裝入基金平臺的方式，實(shí)現業(yè)務(wù)規模的快速增長(cháng)，并在此基礎上實(shí)現資金快速回流。
從遠洋集團的健康建筑到住宅產(chǎn)品力，從多渠道拿地到靈活投資，從降杠桿到優(yōu)化融資結構……回望過(guò)往，這家房企的每一步都精準落地。
但地產(chǎn)下半場(chǎng)，行業(yè)的調控還在繼續，市場(chǎng)的不確定性依舊存在，對遠洋集團而言，“更穩健、更安全，注重可持續發(fā)展”依舊是關(guān)鍵一步。
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