克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
雖然廈門(mén)本輪集中供地“誠意滿(mǎn)滿(mǎn)”，但并未出現預料之中的大熱之勢。
3月24日，廈門(mén)2022年首輪集中土拍落幕，10宗涉宅地除思明區湖濱四里（2022P04）地塊因規劃條件調整、提前一天撤牌外，其余9宗均成功出讓?zhuān)渲?宗溢價(jià)成交、并且2宗地塊到達最高限價(jià)+搖號成交，整體溢價(jià)率升至7%，較去年第三輪熱度明顯上升。
01 首輪集中供地“誠意滿(mǎn)滿(mǎn)”思明、集美兩宗“回爐”地塊均下調起拍價(jià)
從土地供應規模上來(lái)看，廈門(mén)2022年首輪集中土拍供應涉及10宗宅地，用地面積24.25公頃，占全年總宅地供地計劃（266公頃）的比重僅有9%，從體量上看處于較低位。但值得注意的是，本輪廈門(mén)集中土拍掛牌的10宗涉宅地中，有5宗地塊處于島內（思明三宗、湖里2宗），土地質(zhì)量之優(yōu)在廈門(mén)土拍歷史實(shí)屬罕見(jiàn)。
規則上來(lái)看，本輪土拍規則基本保持不變，基本延續2021年“限地價(jià)、限房?jì)r(jià)、搖號”等方式出讓。其中2022P02、2022P05、2022P06、2022P03地塊采用“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、定配建、定品質(zhì)+搖號”方式拍賣(mài)出，余下的6宗地均采用“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)+搖號”方式拍賣(mài)出讓。
不過(guò)在開(kāi)拍前一日，廈門(mén)自然資源和規劃局發(fā)布公告：終止了湖濱四里（2022P04）地塊的出讓?zhuān)摰赜媰r(jià)建筑面積13.9萬(wàn)平方米，起始價(jià)40.4億元，起始樓面價(jià)4.04萬(wàn)元/平方米，住宅銷(xiāo)售限價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，是廈門(mén)首輪集中土拍10宗地塊起價(jià)最高的一宗。
值得注意的是，思明區2022P03(湖濱一里)和集美2022JP03（集美國際學(xué)校東側）2宗地均為去年廈門(mén)第三輪集中土拍流拍地塊，本次起拍樓面價(jià)均有所下調，以集美地塊為例，本次出讓將起拍價(jià)下調至21293元/平方米，即使按照最高限價(jià)64000萬(wàn)元測算，樓面價(jià)最高也才24335元/平方米，比去年的起拍價(jià)26236元/平方米低了很多，按照新房銷(xiāo)售平均價(jià)格4萬(wàn)元/平方米來(lái)測算的話(huà)，地房比也僅有61%，也可以實(shí)現盈利。
不僅如此，思明湖濱一里地塊在下調起拍價(jià)的同時(shí)，更是將限售期從原來(lái)的十年改為八年，加上其本身處于老城核心，具有不可復制的交通、景觀(guān)、商業(yè)等優(yōu)勢，房企拿地的積極性將會(huì )明顯提升。
02 首輪土拍熱度較去年第三輪明顯回升 島內地塊均溢價(jià)成交、2宗觸頂搖號
對比2021年第三輪集中土拍，廈門(mén)2022年首輪集中土拍熱度明顯上漲，整體溢價(jià)率高達7%，較去年第三輪明顯提升。
具體來(lái)看，掛牌的10宗宅地成交了9宗（1宗提前一天撤牌），總成交建面61萬(wàn)平方米，總成交金額達153.65億元，其中6宗地溢價(jià)成交，其中2宗觸及最高限價(jià)+搖號成交，分別位于思明區和集美區。相比之下，同安區熱度最低，3宗地塊中有2宗底價(jià)成交，另一宗溢價(jià)率僅有3%，市場(chǎng)熱度表現不一。
就底價(jià)地塊比重來(lái)看，本輪集中土拍底價(jià)成交地塊比重降至33%，較去年第三輪明顯下降（成交7幅地中僅有2宗溢價(jià)成交，底價(jià)成交地塊比重高達71%），企業(yè)拿地積極性有所提升。
就流拍率來(lái)看，除因出讓條件優(yōu)化、提前撤牌的思明湖濱四里地塊外，其余地塊均成功出讓?zhuān)◢u外地塊均成功出讓?zhuān)?，整體流拍率僅有10%，較去年第三輪明顯好轉。
03 利潤空間保持相對充裕 但島外商品住宅市場(chǎng)存在去化隱憂(yōu)
從新房銷(xiāo)售指導價(jià)方面來(lái)看，本輪延續了去年三輪限價(jià)寬松的趨勢，尤其是集美、同安5宗位于島外的地塊，即使均按最高限價(jià)封頂成交，地房比均不超61%，整體來(lái)看本輪土拍的盈利空間表現較佳。
進(jìn)一步來(lái)看，即使是島內的4宗涉宅地塊，剔除掉配建之后測算出可售樓面價(jià)，并按照各自的商品住宅銷(xiāo)售指導均價(jià)來(lái)測算的話(huà)，地房比也維系在75%左右，房地差多在1.8萬(wàn)元/平方米以上，也可實(shí)現一定的盈利；況且島內交通便利、風(fēng)景優(yōu)美，商品住宅去化速度明顯優(yōu)于島外，土拍熱度也明顯高于島外。
就以島內唯一觸頂搖號地塊——思明嶺兜地塊（2022P02）為例，該地位于思明區環(huán)島干道與蔡嶺路交叉口西北側，毗鄰產(chǎn)業(yè)中心，北靠軟件園，東近會(huì )展CBD，西臨開(kāi)元創(chuàng )新中心，一路之隔就是海峽國際社區，并且交通便利、商業(yè)配套成熟。不僅如此，該地面積相對較小，起拍價(jià)僅有12.7億元，是島內起拍總價(jià)最低的一宗地，對于目前現金流相對緊張的房企來(lái)說(shuō)，不會(huì )占用太多的資金成本，房企參拍熱情高漲。
據統計，該地吸引了包括國貿、保利、招商、中海、華潤、中交、中駿、聯(lián)發(fā)、金地、華僑城、特房、住宅、匯成等多達15家房企參拍，經(jīng)過(guò)26輪競拍，觸發(fā)最高限價(jià)14.6億元，最終被金地搖號競得，剔除到4000平方米的配建之后，可售樓面價(jià)達53676元/平方米，地房比為75%，房地差達18124元/平方米，項目實(shí)現盈利基本不成問(wèn)題。
但是要注意的是，雖然盈利保持在較高的區間，但廈門(mén)去化速度卻面臨挑戰。尤其是進(jìn)入四季度以來(lái)，商品住宅月均成交量?jì)H有17萬(wàn)平方米，較二、三季度月均成交量近乎腰斬。
受此影響，廈門(mén)商品住宅去化周期大幅拉長(cháng)，截止2022年2月底，廈門(mén)商品住宅去化周期已超18個(gè)月，較去年同期拉長(cháng)了39%，尤其是島外區域，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經(jīng)超過(guò)40個(gè)月。
04 外來(lái)品牌房企參與度雖有提升 但八成地塊均依舊被本地房企競得
與去年三輪集中土拍大部分地塊被本土國企托底不同，由于本輪土拍島內優(yōu)質(zhì)地塊較多，外來(lái)品牌房企的參與度明顯提升，保利、招商、中海、金地、華潤、中交、華僑城等多家品牌房企均有參拍，并且金地和中海在思明區和集美區還分別搖得一子。
但就實(shí)際土拍結果來(lái)看，9宗成交地塊除了金地和中海搖號的兩宗地外，其余的7宗地均被本地房企競得，如建發(fā)、國貿、象嶼&同安、住宅&同安、萬(wàn)泰等，拿占比接近八成。值得注意的是，建發(fā)成為此次土拍最大買(mǎi)家，其以94.4億元競得島內三宗優(yōu)質(zhì)宅地，成交金額占到本場(chǎng)土拍總金額的六成之多。
總體來(lái)看，雖然廈門(mén)本輪集中供地“誠意滿(mǎn)滿(mǎn)”，島內優(yōu)質(zhì)地塊就有5宗之多（其中一宗提前撤牌），并且兩宗“回爐”地塊起拍樓面價(jià)均有所下調，但就實(shí)際結果來(lái)看，雖然溢價(jià)率較去年三輪有一定程度地提升，但并未出現預料之中的大熱之勢。
究其原因，一方面，在于廈門(mén)商品住宅市場(chǎng)持續下行，尤其是島外區域，部分板塊去化周期已經(jīng)超過(guò)40個(gè)月，另一方面，雖然國家金融專(zhuān)題會(huì )議定調，要慎重出臺收縮性政策，雖然對市場(chǎng)預期產(chǎn)生一定的積極影響，但由于詳細的利好細則并未出臺，當前房企的資金壓力并未根本改善，房企的現金流依舊緊張，尤其是民營(yíng)房企仍處于償債高峰，拿地的積極性短期內并未有明顯的改善，這從本次廈門(mén)土拍中外來(lái)房企以保利、招商、中海、金地、華潤、中交等國企、央企為主即可得到驗證。只有在相應的金融利好細則落地，房企的現金流得到實(shí)質(zhì)緩解之后，重點(diǎn)城市接下來(lái)的土拍熱度才有望進(jìn)一步回暖。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
