自上海銀保監局（原為上海銀監局）2018年1月下發(fā)《關(guān)于規范開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》（滬銀監通[2018]4號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）一文后，很多銀行和信托機構都受到了該監管風(fēng)向的影響，另外再加上后期疊加的地產(chǎn)和金融監管的影響，銀行和信托并購貸很長(cháng)一段時(shí)間都顯得不入主流。

新冠肺炎疫情得以有效控制后，2020年3月開(kāi)始的金融寬松政策給了并購貸復蘇的機會(huì )，近三個(gè)月以來(lái)部分銀行對地產(chǎn)并購貸款業(yè)務(wù)的熱衷亦已明顯上升，甚至一度處于渴求業(yè)務(wù)的狀態(tài)。在銀行并購貸加我們后端前融的業(yè)務(wù)閉環(huán)中，以與我們在業(yè)務(wù)上進(jìn)行嵌套合作的外資銀行為例，該類(lèi)銀行對并購貸款的額度基本上都不設上限，其中貸款期限最長(cháng)可以做到7年，年化利息一般在6%-10%，不過(guò)需優(yōu)選一線(xiàn)城市商業(yè)物業(yè)或房地產(chǎn)項目。在具體的放款方式上，一般都是銀行直接發(fā)放貸款給融資方用于收購并購標的，其中并購標的所涉底層資產(chǎn)就是上述的商業(yè)物業(yè)或房地產(chǎn)項目。開(kāi)發(fā)商收購房地產(chǎn)項目時(shí)，上述外資銀行向收購方發(fā)放并購貸款用于收購目標公司股權或目標項目，完成收購后我們前融機構繼續提供后期開(kāi)發(fā)建設所需的前融資金（年化成本為11%-13%左右），并在項目滿(mǎn)足432條件的時(shí)候取得開(kāi)發(fā)貸并完成貸款置換，由此形成業(yè)務(wù)的閉環(huán)。

有個(gè)不得不提的注意事項，上海銀監局2018年1月下發(fā)《關(guān)于規范開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》一文后，雖然國內的其他省市并未完全參照上海銀監局的規定對并購貸類(lèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴格規制，但上述發(fā)文仍舊對地產(chǎn)的并購貸造成了較深遠的影響，比如房地產(chǎn)并購貸款的投向須穿透，房地產(chǎn)并購貸款的合規亦須穿透，具體如上述《通知》所要求的“并購貸款投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地項目公司股權并購的，應按照穿透原則管理，嚴格遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規，擬并購土地項目應當完成在建工程開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上。按照穿透原則評估并購貸款業(yè)務(wù)的合規性，嚴格遵守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大類(lèi)貸款的監管要求，對四證不全房地產(chǎn)項目不得發(fā)放任何形式的貸款，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用?！笔聦?shí)上，上海銀監局發(fā)布《通知》后，其他省市基本上都是按各自的實(shí)際情況開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)，也即目前各類(lèi)銀行對并購貸業(yè)務(wù)的操作準入標準存在較大的差異。

不知讀者有沒(méi)有注意到，在2018至2019年間，銀行和信托針對城市更新/三舊改造項目直接發(fā)放的并購貸款并不多見(jiàn)，除了城市更新項目的前期融資是否按涉房業(yè)務(wù)處理存在爭議外，額度和審批權限也是很大的問(wèn)題，另外風(fēng)控層面因為城市更新/三舊改造項目前期沒(méi)有抵押物，而只有股權過(guò)戶(hù)或質(zhì)押作為擔保措施，因此銀行和信托機構的接受度都不太高（主要是項目太前期，項目估值也非常低）。

值得慶幸的是，目前越來(lái)越多的銀行非標在操作更新類(lèi)項目的并購貸款，其中不少銀行要求業(yè)態(tài)必須要有住宅，另外針對城市更新項目前期沒(méi)有抵押物的硬傷，原則上都按全控項目公司股權的方式進(jìn)行處理。在融資成本方面，銀行非標的成本可以做到年化7.5-8%左右，實(shí)際對外一般是年化8-9%左右。因這些銀行更多的是為了在前端提前鎖定項目之后在后端介入拆遷貸和開(kāi)發(fā)貸，因此在全控項目公司股權的風(fēng)控基礎上仍可介入并購貸款的操作，不過(guò)融資期限目前一般是3年左右，具體還是要視項目實(shí)際情況而定。

值得一提的是，從上海銀監局發(fā)布的《通知》內容來(lái)看，我們可以發(fā)現《通知》主要適用于通過(guò)招拍掛方式和協(xié)議轉讓方式取得土地使用權的項目，因此邏輯上并不涉及到城市更新或三舊改造項目。而2020年7月20日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2020〕23號）之后全國各地馬上轉入火熱的城市更新項目融資及城市更新項目的并購貸款業(yè)務(wù)也正說(shuō)明了這點(diǎn)。以下以一些銀行對城市更新項目的定性及貸款準入條件進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明：

1. 城市更新項目融資的定義：指向具有對應地區城市更新項目的實(shí)施主體資格的企業(yè)發(fā)放的用于城市更新改造活動(dòng)的項目融資，不包括房地產(chǎn)貸款融資。

2. 主體準入：融資人或融資人控股股東（實(shí)際控制人）具備豐富的城市更新項目經(jīng)驗，主導運作過(guò)該地區1個(gè)以上（含1個(gè)）的城市更新項目，或具有2個(gè)以上的其他地級市城市更新項目經(jīng)驗。

3. 項目準入：更新項目符合國家及地方各項政策要求，手續合規，未來(lái)拆遷難度較?。ú疬w簽約率90%以上）。

在并購貸款業(yè)務(wù)方面，大部分銀行都已根據中國銀監會(huì )發(fā)布的《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》（銀監發(fā)〔2015〕5號）設定具體的業(yè)務(wù)操作標準，比如：“并購交易價(jià)款中本行與他行針對單個(gè)并購項目的并購貸款之和不得超過(guò)并購交易所需資金60%；并購貸款執行本行利率政策，利率需反映并購交易復雜性、貸款風(fēng)險情況等因素；并購貸款期限一般不超過(guò)7年……”等等。在針對房地產(chǎn)項目的并購貸款方面，按目前一些銀行在我們?yōu)轫椖抗静僮髑叭谥皩﹂_(kāi)發(fā)商收購項目公司提供的并購貸操作情況來(lái)看，各個(gè)地區、各個(gè)銀行對底層資產(chǎn)涉及招拍掛類(lèi)土地的并購貸款在準入認定方面依舊存在較大的差異。

以上海及其周邊的一些城市為例，按當地監管部門(mén)的意見(jiàn)，銀行對房地產(chǎn)項目公司股權并購的貸款業(yè)務(wù)，尤其是以土地為主要資產(chǎn)的項目公司股權并購，應穿透按土地使用權轉讓進(jìn)行審查，也即以土地為主要資產(chǎn)的項目公司股權并購須受?chē)栏窆芸?，其中并購貸所涉底層土地使用權項目的開(kāi)發(fā)投資總額須已達到25%以上。當然，如果房地產(chǎn)項目公司的主要資產(chǎn)不僅包括土地，還包括在建工程和長(cháng)期股權投資等資產(chǎn)，則上述穿透可適當放松。

在銀行的業(yè)務(wù)操作層面，并購貸底層資產(chǎn)涉及招拍掛項目的，土地出讓金應已由被收購主體支付完畢，因土地款融資涉及到銀行和信托面臨的禁區，因此這個(gè)大原則不可能輕易突破，但底層項目是否要參照上海銀監局《通知》所說(shuō)達到投資額的25%則各地在操作意見(jiàn)上態(tài)度不一。具體來(lái)說(shuō)，如果股權轉讓穿透到底層的招拍掛土地使用權，也即股權轉讓須視同土地使用權的轉讓來(lái)看待，則并購貸底層對應的股權并購也應遵守《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規定，具體條文如下：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件”。

回到上文提及的上海銀監會(huì )的《通知》不適用于城市更新項目并購貸款業(yè)務(wù)的問(wèn)題，因《城市房地產(chǎn)管理法》里適用25%轉讓規定的是“以出讓方式取得土地使用權”，而出讓包括協(xié)議出讓、招標出讓、掛牌出讓和拍賣(mài)出讓四種，因此土地取得方式不屬于招拍掛時(shí)，例如深圳等大灣區城市的更新/舊改項目，則更加不適用25%轉讓的規定。

還有一個(gè)細節需要注意，上面提到的開(kāi)發(fā)投資總額是不能包括土地出讓金的，這個(gè)小細節經(jīng)常被銀行所忽視。根據《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的意見(jiàn)》“國土資發(fā)〔2008〕178號”第二條第四款，“總投資額”是指土地使用者直接投入用于土地開(kāi)發(fā)的資金總額，不包括取得土地使用權的費用和向國家繳納的相關(guān)稅費。因此土地費用不能算在總投資額里，只是不少銀行在做并購貸時(shí)實(shí)際上并未設置上述要求。

在開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行的并購貸款完成項目的收購以后，開(kāi)發(fā)商可繼續向我們前融機構申請項目開(kāi)發(fā)建設所需的前融資金，在業(yè)務(wù)銜接方面主要有以下幾點(diǎn)需要重點(diǎn)說(shuō)明：

1. 在并購貸層面，因不少銀行（尤其是外資銀行）對并購貸都未設置嚴格的準入條件（比如不需為百強房企），因此在銀行可提供更低成本的并購貸款的情況下，建議先不用找我們前融機構尋求并購融資，以最大程度控制融資成本，必要時(shí)可在與我們溝通后續融資時(shí)一并尋求業(yè)務(wù)嵌套的銀行解決并購貸款。

2. 在并購貸的具體操作方面，有些開(kāi)發(fā)商為了做大融資額度喜歡找交易對手簽訂陰陽(yáng)合同（也即用于融資的那份合同把并購金額做大），這種操作需有的放矢。另外有些城市更新的并購項目涉及到后期交易的很多不確定性的費用（比如村企合作項目或被拆遷戶(hù)很多的更新項目），開(kāi)發(fā)商應對該類(lèi)項目進(jìn)行充分評估并充分披露相關(guān)風(fēng)險，不然很可能遇到并購貸放款后無(wú)法繼續取得前融資金的問(wèn)題。

3. 對于招拍掛類(lèi)項目的并購貸，因項目公司的土地已經(jīng)取得，為了控制融資成本，我們建議主體資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商特別關(guān)注一下“信托+基金/有限合伙”的優(yōu)先股融資方案，這是拿地后至432的開(kāi)發(fā)貸之前成本較為經(jīng)濟的融資之選，按我們目前的放款案例，融資成本基本可以控制在年化10%-13%以下。

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