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越秀,突然秀了

地產(chǎn)風(fēng)聲 地產(chǎn)風(fēng)聲
2022-05-16 22:20 1834 0 0
位于白云新城的空港大道中地塊,報名名單上出現了大家熟悉又陌生的和記黃埔。

作者:內幕君

1
 
前幾天,廣州完成本年度首輪集中土拍。和以往一樣,仍然是“央國平”唱主角。
 
但也有一些不同。
 
位于白云新城的空港大道中地塊,報名名單上出現了大家熟悉又陌生的和記黃埔。
 
在狗蛋印象中,這應該是和黃近十年來(lái),首次出現在公開(kāi)拿地場(chǎng)合。
 
關(guān)于和黃,我們過(guò)去十年聽(tīng)過(guò)最多的故事是“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”以及“李嘉誠跑了”。
 
這次操作一反常態(tài),又讓地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大師們找到了營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn),就有中介發(fā)朋友圈告訴買(mǎi)房人:
 
李超人開(kāi)始入手抄底,新一輪暴漲行情估計馬上要開(kāi)啟了,有需求有能力的抓緊上車(chē)。

狗蛋說(shuō),和黃在競拍現場(chǎng)報一輪價(jià)后進(jìn)入觀(guān)望,人家就是先伸伸手試試水溫。他們近期向媒體透露,確實(shí)有在內地拿地的打算。

不過(guò)世界格局動(dòng)蕩,你很難分清李超人的“回歸”,是抄底多于避險還是避險多于抄底。
 
就像有時(shí)候很難分清,游戲里誰(shuí)是真正的贏(yíng)家。
 
廣州首輪土拍最終賣(mài)出17宗地,攬金341億,“央國平”拿下14宗,而其中獨挑大梁的要數廣州地鐵。
 
耗資165.19億元,拿地4宗,廣州地鐵貢獻了一半的土地出讓金。
 
再想起隔壁深圳地鐵也經(jīng)常斥巨資買(mǎi)地,有人就說(shuō),比房企厲害還得是地鐵公司。

三年前,廣州地鐵戰投越秀地產(chǎn),成為其二股東,雙方攜手之后至今,越秀地產(chǎn)獲得5個(gè)TOD項目。有時(shí)候,越秀地產(chǎn)以收購項目股權的方式,參與廣州地鐵所買(mǎi)入土地的開(kāi)發(fā)。

意味著(zhù),廣州地鐵攻城略地,最終可能有不少城池會(huì )交到越秀手上。
 
越秀在此輪土拍中本身也有斬獲,以總價(jià)29.37億元競得兩宗地。要說(shuō)贏(yíng)家,似乎“廣州一哥”越秀才是。
 
在廣州,要論市場(chǎng)占有率和知名度,越秀無(wú)疑都是第一。
 
廣州市場(chǎng)給越秀貢獻的銷(xiāo)售額,能占到它總銷(xiāo)的6成。

 
2
 
10年前的越秀,銷(xiāo)售規模在120億左右,比旭輝、中南、陽(yáng)光城、建發(fā)規模大。

不過(guò)2014年之后,當同梯隊的房企迅猛長(cháng)個(gè)子,越秀進(jìn)入了發(fā)育緩慢期,錯過(guò)2016年-2018年那個(gè)上升周期。
 
江湖排位一直在50強徘徊。
 
但最近一兩年,越秀突然超車(chē)了。
 
3 月10日,當99.99%的房企都沒(méi)發(fā)上年度財報,有些房企甚至做了推遲發(fā)布準備的時(shí)候,越秀地產(chǎn)率先秀出成績(jì)單。

數據顯示,越秀實(shí)現合同銷(xiāo)售額1151.5億元,同比上升了20.2%,超額完成預設的1122億元銷(xiāo)售目標。按權益銷(xiāo)售額算的話(huà),越秀已經(jīng)躋身25強。

 
全國百強房企去年銷(xiāo)售平均增速是-3.5%,8成房企沒(méi)完成銷(xiāo)售目標。
 
業(yè)績(jì)會(huì )上,被問(wèn)到會(huì )不會(huì )進(jìn)行并購融資,越秀地產(chǎn)董事長(cháng)強調:
 
錢(qián)不是問(wèn)題。
 
對比之下,同地產(chǎn)行業(yè),汝何越來(lái)越秀乎?
 
狗蛋說(shuō),問(wèn)題是越秀真的不差錢(qián)嗎?
 
五一期間,一對在深圳上班的新婚夫婦到廣州看房。

小兩口買(mǎi)房功課做得很足,每天都在售樓處泡到深夜,抓著(zhù)置業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)各種細致入微的問(wèn)題,還攜帶卷尺張量樣板間各個(gè)角落。

在比對三個(gè)樓盤(pán)后,他們鎖定越秀某項目。
 
但在成交環(huán)節,他們猶豫了。
 
置業(yè)顧問(wèn)給的交錢(qián)賬戶(hù)不是監管賬戶(hù),兩口子心存疑慮,對方解釋?zhuān)?/section>

所有開(kāi)發(fā)商都這樣,如果連越秀都有問(wèn)題,廣州沒(méi)有可靠的房企了。
 
在客戶(hù)一再堅持下,最終才轉到監管賬戶(hù)。
 
位于廣州黃埔區的越秀星匯城TOD,也曾多次被購房者質(zhì)疑預售資金未進(jìn)監管賬戶(hù)。

4月2日,黃埔區住建局發(fā)布兩則關(guān)于該項目的《行政處罰決定》,稱(chēng)其存在未取得商品房預售許可預售商品房、收取預付款的行為。

事件源于去年8月,有購房者投訴自己買(mǎi)了星匯城TOD的房子,首付款沒(méi)有進(jìn)入監管賬戶(hù),隨后相關(guān)部門(mén)回應,星匯城還沒(méi)網(wǎng)簽,正式網(wǎng)簽后房款按規定直接轉入監管賬戶(hù)。

這位購房者是2021年2月買(mǎi)的房,半年過(guò)去了,房子還沒(méi)網(wǎng)簽。
 
于是牽出了越秀無(wú)證銷(xiāo)售。
 
星匯城TOD因無(wú)證銷(xiāo)售違法,最終被罰10845.15。
 
單位是元。
 
狗蛋說(shuō),這世上只有相對的不差錢(qián),沒(méi)有絕對的不差錢(qián)。
 
3

越秀地產(chǎn)前身——廣州市城市建設開(kāi)發(fā)總公司,成立于1983年,算是經(jīng)歷過(guò)國內房地產(chǎn)行業(yè)的每一個(gè)周期,風(fēng)格一向較為保守,職業(yè)化程度遠不如中海、華潤、保利,這些發(fā)展壯大于廣東的央企。

 
這也是為什么越秀一直沒(méi)法木秀于林。
 
不過(guò),越秀還是有向大佬靠攏的想法的,比如招人方面,喜歡招“中華萬(wàn)龍”的,即中海、華潤、萬(wàn)科和龍湖員工。
 
2021年邁入千億陣營(yíng)后,越秀給自己定了2022年銷(xiāo)售目標:
 
1235億。
 
同比增幅7%。
 
要達成繼續沖規模的目標,越秀必須加快全國化布局,這也體現在其2021年的拿地趨勢上。
 
土儲方面,越秀2021年新進(jìn)入8個(gè)城市,如北京、上海、寧波、南通等,在18個(gè)城市新增37宗土地。
 
中指院統計的2021年房企拿地排行榜單上,越秀地產(chǎn)以428億拿地總額位列第14位。
 
過(guò)去,房企靠全國化戰略迅速擴大規模。如今行業(yè)收縮之下,房企發(fā)展路徑出現“逆全國化”趨勢。
 
也就是不再像以前那樣攤大餅,而是更聚焦于自己的手臂展開(kāi)能夠著(zhù)的圈。
 
新晉“拿地狂魔”濱江,拿來(lái)拿去,還是圍繞著(zhù)杭州市場(chǎng)或浙江市場(chǎng)轉。
 
像越秀這種中部梯隊的房企,短時(shí)間內四處出擊的,不多。
 
在別人恐懼時(shí)貪婪,可能是機會(huì ),也可能是覆滅,就看越秀能不能押對韻腳。
 
越秀和建發(fā)的路徑很相似,兩個(gè)都是地方國企,都開(kāi)始于下行周期發(fā)力,在各自的大本營(yíng)都有著(zhù)絕對統治力。
 
不過(guò)和建發(fā)相比,越秀住宅產(chǎn)品力還有差距。這里說(shuō)的產(chǎn)品力不是指質(zhì)量,質(zhì)量大家半斤八兩。

去年11月,越秀星匯云山花園小區,因消防取水口水泥蓋板斷裂,導致一名7歲男童墜井身故。水泥蓋板承受不住45斤重孩子,公共區域安全管理疏忽,大家質(zhì)疑其豆腐渣工程存安全隱患以及物業(yè)服務(wù)、管理不專(zhuān)業(yè)。

4月22日,越秀線(xiàn)上開(kāi)啟2022年度品牌主張發(fā)布會(huì ),提出要穿越行業(yè)周期,解決方案是打造“四好企業(yè)”:打造好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團隊。

越秀地產(chǎn)董事長(cháng)林昭遠說(shuō),要打造“四好企業(yè)”,踐行國企擔當,滿(mǎn)足人民對美好生活的期待。
 
確實(shí)有這個(gè)必要。
 
那樣的秀,才是真的秀。

4
 
至于打造好團隊,狗蛋說(shuō),越秀應該摒棄“老人抱團”、“小團隊”文化以及“舉拳頭”文化。
 
不能像一名前越秀員工說(shuō)的那樣:
 
各部門(mén)干了點(diǎn)屁大的事,都要發(fā)大群里,然后大家開(kāi)始點(diǎn)贊舉拳頭。

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 越秀,突然秀了

地產(chǎn)風(fēng)聲

專(zhuān)注地產(chǎn)江湖事,弘揚社會(huì )主義價(jià)值觀(guān)。微信號: fangshi488

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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