克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
隨著(zhù)穩地產(chǎn)政策持續加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復蘇，但城市分化加劇。
昨日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布公告稱(chēng)，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。下調首套房貸利率究竟釋放什么信號？穩地產(chǎn)政策還可以在哪些層面發(fā)力？
據CRIC調研數據顯示，2022年4月，35個(gè)重點(diǎn)監測城市首套房貸平均利率約5.13%，較5年期以上LPR4.6%上浮53個(gè)基點(diǎn)，二套房貸平均利率約5.47%，較5年期LPR上浮87個(gè)基點(diǎn)。
今年以來(lái)，各城市持續下調房貸利率。例如廣州，4月四大行首套房貸利率降至5.2%，二套房貸利率降至5.4%，較3月均下調了20個(gè)基點(diǎn)。又如蘇州，4月主流銀行的首套房貸利率普遍在4.6%左右。但部分城市房貸利率仍顯偏高，例如南寧、合肥、阜陽(yáng)等首套房貸利率都在5.5%以上。
依照此前的全國房貸利率下限政策規定：全國首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。此番央行將首套房貸利率下限減20個(gè)基點(diǎn)，意味著(zhù)全國首套房貸利率不得低于相應期限的LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
4月，央行降息預期落空，5年期以上LPR仍維持4.6%不變。我們認為L(cháng)PR已至歷史低位，繼續下調的空間有限，但房貸利率仍有較大的下調空間。尤其是首套房貸利率，下調空間更為充裕，4月35城首套房貸平均利率達到5.13%，明顯高于新政落地后的全國首套房貸利率下限4.4%，各城市銀行完全可以參照央行新規下調首套房貸利率20個(gè)基點(diǎn)甚至更多。
而以首套房貸本金100萬(wàn)元、30年等額本息償還計算，倘若首套房貸利率由5.13%調降至4.4%，需償還的利息總額將由96.13萬(wàn)元降至80.27萬(wàn)元，凈減少15.85萬(wàn)元，每月月供則由5448元降至5008元，凈減少440元。
同樣二套房貸本金100萬(wàn)元、30年等額本息償還計算，倘若二套房貸利率由5.47%調降至5.2%，需償還的利息總額將由103.73萬(wàn)元降至97.68萬(wàn)元，凈減少6.05萬(wàn)元，每月月供則由5659元降至5491元，凈減少168元。
02 居民按揭邊際改善但力度較弱 穩地產(chǎn)效果不顯4月住房貸款再降605億元
2022年以來(lái)，居民按揭貸款政策邊際改善，集中體現在以下三個(gè)方面：
其一，23城24次放松限貸。例如重慶、菏澤、北海等首套房重啟最低首付比例20%，南寧等二套房首套比例調降至30%。又如鄭州認貸不認房，首套房貸款已結清再購買(mǎi)二套房，執行首套房貸款政策。
其二，57省市63次放松公積金貸款。南寧、北海、晉中等相繼下調公積金貸款首付比例，例如晉中二套房公積金貸款最低首付比例調降至20%。蘇州、中山、揚州等上調公積金貸款額度，例如蘇州個(gè)人公積金貸款額度上限由45萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，家庭由70萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。
其三，百余城下調房貸利率20-60個(gè)基點(diǎn)。3月份以來(lái)，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。
但由于政策力度較弱，疊加國內疫情反彈，居民收入及消費預期大打折扣，穩地產(chǎn)政策效果始終不及預期。2022年2月，住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款減少459億元，歷史首次出現負增長(cháng)。4月，住戶(hù)貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
03 穩地產(chǎn)政策需靠前發(fā)力并加大力度 尤其要下調二套房首付支持改善購房
我們認為本輪房地產(chǎn)行業(yè)陷入調整期，城市、區域乃至項目加劇分化，不僅三四線(xiàn)城市需求疲弱，而且一二線(xiàn)城市同樣陷入困境，例如武漢廣義庫存接近1億平方米，市場(chǎng)出現嚴重的供大于求。究其原因不乏以下三方面因素：
其一，市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力透支。2017-2021年，全國商品房銷(xiāo)售面積連續5年高位保持在17億平方米附近，住房需求趨于飽和，行業(yè)規?；疽?jiàn)頂。2021年末，個(gè)人住房貸款余額高達38.3萬(wàn)億元，居民繼續加杠桿購房的空間著(zhù)實(shí)有限。
其二，房企“暴雷”致使市場(chǎng)信心缺失。受限于房企融資環(huán)境持續收緊，品牌房企頻頻“暴雷”，規模企業(yè)接連出現債務(wù)危機。不少城市的問(wèn)題項目出現停工、交付困難等問(wèn)題，購房者普遍擔憂(yōu)項目交付，市場(chǎng)信心明顯缺失。
其三，國內疫情反彈，居民收入及消費預期減弱。4月，全國城鎮調查失業(yè)率為6.1%，比上月上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，勢必將影響未來(lái)居民收入及消費預期。據我們的問(wèn)卷調研數據顯示，疫情對市場(chǎng)需求釋放產(chǎn)生較大的負面影響，57.7%的客戶(hù)迫于經(jīng)濟壓力放棄買(mǎi)房，根源在于擔憂(yōu)收入減少、還貸吃力，66.4%的客戶(hù)置業(yè)計劃暫緩一年以上。
2014年，房地產(chǎn)庫存高企，杭州率先啟動(dòng)的降價(jià)潮迅速向全國蔓延。為了提振市場(chǎng)信心，央行接連放松限貸，并取得很好的成效。2014年9月30日，二套房貸款實(shí)行認貸不認房，首套房貸款已結清再購買(mǎi)二套房，執行首套房貸款政策；購買(mǎi)首套房最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。2015年3月30日，調降二套房首付比例，首套房貸款未結清再購買(mǎi)二套房，最低首付比例調整為不低于40%。2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調整為不低于25%。2016年2月1日，不限購城市原則上首套房最低首付比例25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；首套房貸款未結清再購買(mǎi)二套房，首付比例調整為不低于30%。
一季度，我國GDP同比增長(cháng)4.8%。受疫情影響，二季度GDP增速著(zhù)實(shí)不容樂(lè )觀(guān)。全年要實(shí)現5.5%的經(jīng)濟增長(cháng)目標，仍面臨較大的難度。我們認為穩地產(chǎn)政策仍需靠前發(fā)力，切莫錯過(guò)了較好的時(shí)間窗口期，并要加大政策力度，以期恢復市場(chǎng)信心，引導房地產(chǎn)交易盡快恢復正?；?，至少房地產(chǎn)行業(yè)不能成為經(jīng)濟穩增長(cháng)的拖累項。
聚焦政策組合拳，還是可以“照方抓藥”，支持剛性和改善性住房需求，尤其要下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。其一，首套、二套首付比例建議依央行限貸政策下限執行，即非限購城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限購城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。其二，放松居民按揭貸款認定標準，例如二套房貸款實(shí)行認貸不認房，首套房貸款已結清再購買(mǎi)二套房，執行首套房貸款政策。其三，繼續下調房貸利率，建議各城市銀行首套房貸利率參照全國房貸利率下限4.4%執行，二套房貸利率同樣可以下調上浮比例。
綜上所述，隨著(zhù)穩地產(chǎn)政策持續加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復蘇，但城市分化加劇。預計一二線(xiàn)城市市場(chǎng)企穩要到三季度，其中廣州、深圳、蘇州、武漢等市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩，昆明、天津、南寧、長(cháng)春等市場(chǎng)或將在四季度有所好轉。三四線(xiàn)城市調整周期更長(cháng)，唯有等待一二線(xiàn)城市市場(chǎng)回穩，三四線(xiàn)城市才有輪動(dòng)回穩的可能性。
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