因各家信托機構歷史以來(lái)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開(kāi)展情況存在差異，“兩壓一降”任務(wù)的完成情況也存在差異，加上各家信托機構所屬的地方銀保監局的監管態(tài)度存在一定的區別，因此目前各家機構的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開(kāi)展情況也有較大的區別。根據我們的摸底，目前信托機構的業(yè)務(wù)開(kāi)展情況大致如下：

1. 有些信托機構已經(jīng)沒(méi)有地產(chǎn)額度了，不過(guò)可能仍有通過(guò)非房主體做股權投資類(lèi)信托產(chǎn)品的情形。

2. 受融資類(lèi)信托規模壓降的影響，目前有些信托機構已沒(méi)有融資類(lèi)額度，而只能往股權類(lèi)方向做業(yè)務(wù)，不過(guò)在操作股權投資類(lèi)信托產(chǎn)品的機構中，大部分信托機構都是采用優(yōu)先股的產(chǎn)品形式，僅小部分信托機構做真股投資（也即與開(kāi)發(fā)商同股同權）。

3. 受一些地方銀保監局的監管要求影響，一些信托機構僅能開(kāi)展開(kāi)發(fā)貸類(lèi)業(yè)務(wù)，股權投資類(lèi)或權益投資類(lèi)信托產(chǎn)品業(yè)務(wù)均被限制。

4. 受樓市調控、資本市場(chǎng)監管等的綜合影響，以前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作得很猛的幾家信托公司已很難再看到他們發(fā)行新的產(chǎn)品，比如SC信托、AX信托、XH信托、XSD信托等。

據不完全統計，近三個(gè)月已發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，股權投資類(lèi)信托產(chǎn)品的發(fā)行金額占到了總發(fā)行金額的30%左右，權益投資類(lèi)信托產(chǎn)品的發(fā)行金額占到了42%左右，信托貸款類(lèi)產(chǎn)品占比僅有28%左右。我們注意到，股權投資類(lèi)信托產(chǎn)品的占比在2021年以來(lái)一直呈現穩定的增長(cháng)態(tài)勢，其中“信托計劃+有限合伙”的產(chǎn)品形式所占比例達到了40%。

早于2021年3月份，有地方監管部門(mén)在其發(fā)布的《關(guān)于轄內信托公司做好2021年“兩項業(yè)務(wù)”壓降及風(fēng)險資產(chǎn)處置相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）中，就對信托投資項目分類(lèi)進(jìn)行了嚴格劃分。上述《通知》規定，不為投資類(lèi)項目的包括：債權投資；應收賬款投資；各類(lèi)資產(chǎn)收（受）益權投資；附加回購、收益補償、流動(dòng)性支持等擔保安排或條件嚴苛對賭協(xié)議的股權（含收益權）投資；對單個(gè)信托項目定向發(fā)行的私募債投資；期限較短、限制跳息次數（疑為“不限制跳息次數”）或通過(guò)跳升利率過(guò)高等條件的永續債投資等。自此之后，權益投資類(lèi)信托產(chǎn)品雖然一直大量存在，但發(fā)行總量上卻在逐步減少。

在融資類(lèi)信托規模壓降、通道業(yè)務(wù)規模壓降以及清理非標資金池的“兩壓一降”監管背景下，大部分信托機構的融資類(lèi)額度都出現了緊縮的情況，也即在監管導向來(lái)看只有股權投資類(lèi)信托產(chǎn)品才有足夠的拓展空間。需要注意的是，因股權投資本身比債權投資及權益投資存在更高的風(fēng)險，因此信托風(fēng)控層面經(jīng)常會(huì )在投資端附加房企的回購、收益補償、流動(dòng)性支持等擔保措施安排，或者是設置對賭條件下的股權回購等安排，而這類(lèi)安排又經(jīng)常與明股實(shí)債存在交叉的地方，比如有幾個(gè)比較嚴格的地方銀保監局就明確地把設置了對賭、回購條件的投資類(lèi)信托產(chǎn)品納入了融資類(lèi)信托產(chǎn)品進(jìn)行管理，因此信托機構在產(chǎn)品設計上經(jīng)常得避免產(chǎn)品被認定為明股實(shí)債。

近兩周以來(lái)，市面上有不少傳言說(shuō)下個(gè)月將禁止底層為住宅地產(chǎn)項目的私募基金產(chǎn)品的備案。且不論消息真假，至少從當前地產(chǎn)基金的備案情況來(lái)看，在中基協(xié)官網(wǎng)可查詢(xún)到的備案產(chǎn)品已少之又少。事實(shí)上，自2017年2月至今，受房地產(chǎn)與金融強監管后P2P、私募、信托產(chǎn)品的集中爆雷潮影響，地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的備案數量整體呈現的是直線(xiàn)下跌的態(tài)勢。存量的地產(chǎn)基金產(chǎn)品中，延期兌付和無(wú)法兌付的產(chǎn)品數量占了很大一部分，深圳2019-2020年的產(chǎn)品逾期兌付率更是達到了80%以上。從私募機構的業(yè)務(wù)動(dòng)向來(lái)看，受備案難、托管難和募集難的綜合影響，越來(lái)越多的機構放棄了基金產(chǎn)品的備案，并改由非關(guān)聯(lián)的第三方與投資人共同設立有限合伙企業(yè)的方式完成對開(kāi)發(fā)商的放款（指在不涉及資金募集的情況下）。

同私募機構的處境相類(lèi)似，第三方代銷(xiāo)機構、財富機構在P2P、私募、信托產(chǎn)品的集中爆雷潮后已所剩無(wú)幾。因第三方機構長(cháng)期以來(lái)存在過(guò)度看重代銷(xiāo)費用點(diǎn)數的問(wèn)題，經(jīng)市場(chǎng)幾輪洗牌后，目前幸存的機構大部分都強化了產(chǎn)品風(fēng)控或代銷(xiāo)產(chǎn)品所涉底層項目、交易對手等合規準入方面的要求。盡管如此，因市面上新增的代銷(xiāo)產(chǎn)品相比往年已明顯減少，且市場(chǎng)競爭越來(lái)越激烈，因此三方機構目前直接捆綁代銷(xiāo)產(chǎn)品來(lái)源的訴求已明顯增加，具體比如與信托、私募等機構形成粘性合作。

受上述原因的影響，目前私募機構、三方機構以及投資/管理類(lèi)機構、前融配資公司等與信托機構的合作趨勢已明顯加強。以我們的情況為例，因投資人對基金產(chǎn)品的認可度在持續降低，我們目前更傾向于與信托機構、銀行私行等一起合作股權投資類(lèi)業(yè)務(wù)（一般都是優(yōu)先股產(chǎn)品）。在具體操作上，一般是我們西政（GP）發(fā)起設立合伙企業(yè)后，信托機構發(fā)行集合信托產(chǎn)品并認購合伙企業(yè)的份額（也即信托作為L(cháng)P），其中部分信托產(chǎn)品由我們導入的投資人直接認購，合伙企業(yè)隨后以增資、受讓股權等方式取得房地產(chǎn)項目公司的股權。

前文有提到，近三個(gè)月可查詢(xún)和統計到的股權投資類(lèi)信托產(chǎn)品中，“信托計劃+有限合伙”形式的產(chǎn)品比例達到了40%左右。我們注意到，信托通過(guò)認購合伙企業(yè)份額后繼續由合伙企業(yè)對外投資的產(chǎn)品架構中，合伙企業(yè)的GP有的是信托機構的關(guān)聯(lián)方，有的是私募機構、地產(chǎn)投資機構、投資管理公司等，其中后者占了絕大多數的比例。從合作模式來(lái)看，信托機構借助專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)私募機構或地產(chǎn)投資/管理機構開(kāi)展地產(chǎn)股權投資業(yè)務(wù)，能更好地彌補自身在地產(chǎn)方向投資管理能力方面的短板，另外在這些機構同步解決投資人認購信托產(chǎn)品的情況下，可以更好地減輕信托產(chǎn)品的銷(xiāo)售壓力并形成更加粘性的合作。

值得一提的是，對于當前的地產(chǎn)基金產(chǎn)品或一些服務(wù)于開(kāi)發(fā)商的金交所產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，不少私募機構或投資管理機構對開(kāi)發(fā)商的綜合放款成本必須去到年化15%以上才有錢(qián)賺（其中投資人收益9%左右、募集費用3%左右、管理費用2%左右），而這種融資成本只有中小開(kāi)發(fā)商才能接受，但這類(lèi)交易對手卻又蘊藏著(zhù)非常大的風(fēng)險，因此在市場(chǎng)下行時(shí)這些私募或投資管理機構也將面臨更大的爆雷風(fēng)險。相反，私募機構或投資/管理機構與信托機構合作后，雖然交易對手只能選擇百強房企，且前融綜合成本只能做到年化12%左右，但風(fēng)險卻會(huì )小很多，投資人的認可度也會(huì )好上不少，至少從我們自身的經(jīng)驗來(lái)看，公司業(yè)務(wù)的持續性和盈利性能得到更好的保障，尤其是交易對手變得優(yōu)質(zhì)后能整體降低我們這些前融機構的業(yè)務(wù)操作風(fēng)險（雖然我們對外放款的年化成本只有12%左右）。