作者:陌爺
來(lái)源:陌爺地產(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
2015年開(kāi)始抓住全國棚改紅利,從三四線(xiàn)走出,開(kāi)始全國化進(jìn)程。僅用了三年時(shí)間便完成了銷(xiāo)售額從100億到1000億的規??缭?。
祥生自上市以來(lái),關(guān)于其投資價(jià)值與行業(yè)排名是否匹配的問(wèn)題也一直被飽受爭議。而對其未來(lái)發(fā)展也明顯動(dòng)力不足,不被看好。
祥生股價(jià)暴跌背后,只能說(shuō)事出有因必有妖,即便當天官方針對“股價(jià)及成交量不尋常波動(dòng)”緊急發(fā)文,但卻仍然掀開(kāi)了祥生在經(jīng)營(yíng)上的一些問(wèn)題。
從招股說(shuō)明書(shū)上看,祥生控股在招股說(shuō)明書(shū)中列舉的181個(gè)項目中,有92個(gè)項目,施工證到預售證間隔小于2個(gè)月,比例為51%。
花樣年手握300億元資金,卻連“區區”2億美元(約合人民幣13.3億元)債務(wù)都還不上。
祥生建設與祥生控股為關(guān)聯(lián)方。其中,祥生建設由祥生實(shí)業(yè)全資擁有,而祥生實(shí)業(yè)由陳國祥擁有99%,其子陳弘倪擁有1%。
雖然祥生控股在招股書(shū)中對此做了說(shuō)明和解釋。但是,動(dòng)輒百億量級的關(guān)聯(lián)交易,哪怕與市場(chǎng)公允價(jià)格相差10%,毛利就差了10億。
先是上市前的招股說(shuō)明書(shū),在招股說(shuō)明書(shū)中列出的10家主要附屬公司中,有6家在歷史上有過(guò)信托公司持股。

在資產(chǎn)負債表里,信托公司投入資本金,會(huì )被歸于資產(chǎn)。但這些資本金,未來(lái)必須連本帶息歸還,其本質(zhì)是負債。
祥生上半年的總負債是1530.93億元,凈負債率96.6%,控股股東權益為85.73億元,而少數股東權益竟然高達109.9億元,較上年激增50%
祥生目前的土儲結構仍然是以三四線(xiàn)為主,而市場(chǎng)下行周期中,面臨銷(xiāo)售回款壓力巨大。
作為一二線(xiàn)為數不多的明星項目,上海祥生中心又名蝶戀花,住宅建面約9萬(wàn)方,商辦建面約7萬(wàn)方,從03年拿地至今尚未開(kāi)盤(pán),2016年獲得銀團百億元的信貸額度,一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。
但令人費解的是,自蝶戀花動(dòng)工一年多以來(lái),該項目卻始終沒(méi)有傳來(lái)入市消息。最新說(shuō)是今年開(kāi)盤(pán),但目前仍未有實(shí)質(zhì)性開(kāi)盤(pán)動(dòng)作。
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