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祥生閃崩后,還能等到蝶戀花開(kāi)嗎?

陌爺地產(chǎn)圈 陌爺地產(chǎn)圈
2021-11-24 15:43 2683 0 0
祥生股價(jià)暴跌背后,只能說(shuō)事出有因必有妖,即便當天官方針對“股價(jià)及成交量不尋常波動(dòng)”緊急發(fā)文,但卻仍然掀開(kāi)了祥生在經(jīng)營(yíng)上的一些問(wèn)題

作者:陌爺

來(lái)源:陌爺地產(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

11月18日,作為最后上市的TOP30房企,股價(jià)經(jīng)歷閃崩。

跌超50%,股價(jià)跌破至1.6港元,市值直接蒸發(fā)50多億港元,僅剩48.4億港元。

而上一家市值在一天內擊穿百億的房企,是新力。

新力也是做了緊急公告,但終究還是爆了!

祥生的發(fā)展及上市一直頗受爭議。大本營(yíng)諸暨書(shū)寫(xiě)了其半部企業(yè)史。

2015年開(kāi)始抓住全國棚改紅利,從三四線(xiàn)走出,開(kāi)始全國化進(jìn)程。僅用了三年時(shí)間便完成了銷(xiāo)售額從100億到1000億的規??缭?。

168天完成敲鑼上市,刷新近兩年最快上市記錄。

然而來(lái)得快去得也快。

就這樣的一批黑馬,能否熬過(guò)這個(gè)冬天仍需檢驗。

其三四線(xiàn)的開(kāi)發(fā)邏輯與土儲結構在急劇下行的市場(chǎng)周期中,風(fēng)險逐漸暴露。

祥生自上市以來(lái),關(guān)于其投資價(jià)值與行業(yè)排名是否匹配的問(wèn)題也一直被飽受爭議。而對其未來(lái)發(fā)展也明顯動(dòng)力不足,不被看好。

祥生股價(jià)暴跌背后,只能說(shuō)事出有因必有妖,即便當天官方針對“股價(jià)及成交量不尋常波動(dòng)”緊急發(fā)文,但卻仍然掀開(kāi)了祥生在經(jīng)營(yíng)上的一些問(wèn)題。

祥生在經(jīng)營(yíng)中,存在諸多風(fēng)險點(diǎn),這無(wú)疑會(huì )降低其投資價(jià)值。

主要包括周轉速度過(guò)快、貨幣資金儲備嚴重不足、關(guān)聯(lián)交易數額較大、嚴重依賴(lài)信托融資等。

NO. 1|周轉速度

周轉速度快本身是有利于提高公司經(jīng)營(yíng)效率的,在某種程度上是操盤(pán)速度的體現。

但是祥生的周轉速度,已經(jīng)引發(fā)出了一系列工程質(zhì)量,進(jìn)而導致品牌口碑急劇下降。

從招股說(shuō)明書(shū)上看,祥生控股在招股說(shuō)明書(shū)中列舉的181個(gè)項目中,有92個(gè)項目,施工證到預售證間隔小于2個(gè)月,比例為51%。

甚至超過(guò)了以高周轉著(zhù)稱(chēng)的中梁控股。

另一個(gè)角度解釋在于采用如此極端的快速周轉,也許是無(wú)奈之舉,因為祥生控股很缺錢(qián)。

NO. 2|賬面資金不足

賬面上充足的貨幣資金往往是企業(yè)財務(wù)健康的體現,是企業(yè)安全的保障,也是投資者信心的來(lái)源。

流動(dòng)負債方面,祥生一年內的短期借款有221.6億元,各類(lèi)應付款約270億元,共約491億元。

同期,祥生僅有273.19億元現金及現金等價(jià)物,其中不受限制的現金僅有155億元。

而這僅僅是賬面數據,從近期暴雷房企的表現很多房企賬面資金都是紙老虎。

千億規模、三條紅線(xiàn)全綠、手握213個(gè)舊改項目的大灣區舊改王,死在3億理財產(chǎn)品剛兌逾期上。

花樣年手握300億元資金,卻連“區區”2億美元(約合人民幣13.3億元)債務(wù)都還不上。

NO.3|關(guān)聯(lián)交易嚴重

祥生在上市前的三年內,整體財務(wù)獨立性表現不佳。

以祥生控股與祥生建設的關(guān)系為例:

祥生建設與祥生控股為關(guān)聯(lián)方。其中,祥生建設由祥生實(shí)業(yè)全資擁有,而祥生實(shí)業(yè)由陳國祥擁有99%,其子陳弘倪擁有1%。

2017-2019年,祥生建設向祥生控股提供建筑服務(wù)金額分別約為人民幣44億元、96億元、98億元。

雖然祥生控股在招股書(shū)中對此做了說(shuō)明和解釋。但是,動(dòng)輒百億量級的關(guān)聯(lián)交易,哪怕與市場(chǎng)公允價(jià)格相差10%,毛利就差了10億。

NO. 4|表外融資、明股實(shí)債

通過(guò)以下幾點(diǎn)數據:

先是上市前的招股說(shuō)明書(shū),在招股說(shuō)明書(shū)中列出的10家主要附屬公司中,有6家在歷史上有過(guò)信托公司持股。

在資產(chǎn)負債表里,信托公司投入資本金,會(huì )被歸于資產(chǎn)。但這些資本金,未來(lái)必須連本帶息歸還,其本質(zhì)是負債。

最新財務(wù)數據來(lái)看:

祥生上半年的總負債是1530.93億元,凈負債率96.6%,控股股東權益為85.73億元,而少數股東權益竟然高達109.9億元,較上年激增50%

房企若少數股東權益過(guò)高,通常是明股實(shí)債,且其發(fā)展過(guò)于依賴(lài)信托公司。

而當下融資環(huán)境中,各大金融機構在踩雷邊緣試探,早已聞民企而避之不及。

沒(méi)有金融機構的輸血,祥生自此后在土地市場(chǎng)的表現也編的消極。

祥生目前的土儲結構仍然是以三四線(xiàn)為主,而市場(chǎng)下行周期中,面臨銷(xiāo)售回款壓力巨大。

作為一二線(xiàn)為數不多的明星項目,上海祥生中心又名蝶戀花,住宅建面約9萬(wàn)方,商辦建面約7萬(wàn)方,從03年拿地至今尚未開(kāi)盤(pán),2016年獲得銀團百億元的信貸額度,一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。

但令人費解的是,自蝶戀花動(dòng)工一年多以來(lái),該項目卻始終沒(méi)有傳來(lái)入市消息。最新說(shuō)是今年開(kāi)盤(pán),但目前仍未有實(shí)質(zhì)性開(kāi)盤(pán)動(dòng)作。

“起了個(gè)早,趕了個(gè)晚”,銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)時(shí)間成疑。

祥生閃崩背后,折射出其經(jīng)營(yíng)困境,能否等待蝶戀花開(kāi),還需時(shí)間檢驗

參考文章:《財經(jīng)》雜志(祥生控股攜四大風(fēng)險上市 股價(jià)高估了多少)

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺地產(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 祥生閃崩后,還能等到蝶戀花開(kāi)嗎?

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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