F1.

去年年底，濱江戚老板就開(kāi)始謀劃著(zhù)一場(chǎng)彎道超車(chē)的謀略。雖然此時(shí)，這家人均效能超過(guò)一個(gè)億的公司也開(kāi)始背腹受敵了。

所謂的背腹受敵來(lái)自于兩個(gè)方面：

1、結友不善：因陽(yáng)光城、融信等合作對手接連陷入財務(wù)困境，濱江不得不被動(dòng)式得收購項目公司股權。

即便是不掙錢(qián)的項目，也得蘿卜青菜一鍋燉。

2、結轉壓力：從杭州新房限價(jià)明確寫(xiě)入土地出讓合同以來(lái)，杭州土地市場(chǎng)便開(kāi)始打起了明牌。

而濱江憑借著(zhù)極致的操盤(pán)速度和產(chǎn)品口碑，快速的適應了這種游戲模式。但如戚老板在去年一批次集中供地所說(shuō)。

要努力實(shí)現1%-2%凈利率。

當市場(chǎng)下行、融資收緊，本就微薄的項目利潤也給濱江帶來(lái)了史無(wú)前例的結轉壓力。

杭州市場(chǎng)雖好，但項目卻都不掙錢(qián)，這一直以來(lái)都是戚老板的一塊心病。

直到杭州土拍政策開(kāi)始變得友好，不再是單純的溢價(jià)封頂后競配建、拼自持。

而是下調封頂溢價(jià)率而后采取一次性報價(jià)+搖號的形式。

杭州ZF審時(shí)度勢得給開(kāi)發(fā)商讓利，是激起開(kāi)發(fā)商拿地的最好動(dòng)力。

于是，濱江便開(kāi)始了土地批發(fā)的生意。

在今年的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，當投資者問(wèn)到同樣的問(wèn)題時(shí)：

“濱江集團在2022年杭州一批次集中供地中所獲取地塊的平均利潤大概達到多少？”

戚老板帶著(zhù)鏗鏘的語(yǔ)氣，回答道：

“根據投資部測算，平均利潤能有8%左右?！?/p>

F2.

22年濱江在杭州一批次集中供地中連獲11宗地塊后，戚老板堅定的對外發(fā)聲：

“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代我們還小，白銀時(shí)代我們的能力還不強，2019年開(kāi)始直到2028年的黃銅時(shí)代，反而是濱江的機會(huì )?！?/p>

181億、11宗地塊是外界能夠看到的數據。

但實(shí)際上，濱江參拍的地塊達到了30+宗，主城優(yōu)質(zhì)地塊悉數進(jìn)入封頂搖號環(huán)節。

濱江想做的，是土地批發(fā)。

杭州一批次土地出讓金收入合計826.76億，而濱江貢獻22%，作為民營(yíng)房企，濱江屬實(shí)秀了一把。

某杭州地產(chǎn)層從業(yè)人員：

“濱江最讓人氣憤的在于不僅有拼溢價(jià)的實(shí)力，而且還有搖號的運氣?！?/p>

F3.

“投融管退”的發(fā)展邏輯，對于當下絕大多數中小房企已經(jīng)不成立了

因為沒(méi)錢(qián)買(mǎi)地，所以也就無(wú)法形成閉環(huán)。

在監管的鐵棒重拳打壓下，房地產(chǎn)行業(yè)的恢復還需要一個(gè)反彈的過(guò)程。

四月份以來(lái)，金融端的融資政策逐漸開(kāi)始放松，對于行業(yè)而言屬于實(shí)則的利好。

但趴下的還是繼續趴著(zhù)，躺平的還是繼續躺著(zhù)。

能夠逆勢發(fā)展的開(kāi)發(fā)商要么具有很強的經(jīng)營(yíng)能力、要么是具備明顯優(yōu)勢的融資能力。

過(guò)去的黑馬現時(shí)點(diǎn)看來(lái)，不過(guò)是站在風(fēng)口上的豬。

大多數兩者都不兼備，最先倒下的也恰是這一批。

反觀(guān)濱江的“土地批發(fā)”模式，在某種程度上，是將操盤(pán)優(yōu)勢發(fā)揮到最大化的手段。

大白話(huà)，就做押寶。

也叫做占天時(shí)，得地利。

F4.

濱江的模式，讓我們看到的是以退為守的發(fā)展樣本。

當全國房企為了規模訴求沖擊千億或是更高的規模臺階時(shí)，首先第一件事做的就是打開(kāi)中國地圖，畫(huà)上幾個(gè)圈。

然后再給這幾個(gè)圈排個(gè)序，按照序號分配要完成的業(yè)績(jì)和份額。

而為了沖擊規模，各個(gè)區域得相互競爭，在有限投資資源下，極其會(huì )被框定的規模所限定，導致資源錯配。

開(kāi)發(fā)商自我安慰：這是沖擊規模所需要付出的代價(jià)。

而這種自我安慰和發(fā)展模式上的弊端在前幾年也被逐步上揚的市場(chǎng)環(huán)境和周期所弱化。

但這種大刀闊斧式的粗放擴張卻連一個(gè)市場(chǎng)周期也熬不過(guò)。

我們不能說(shuō)濱江是事后諸葛亮，因為過(guò)程中，濱江確實(shí)也付出了代價(jià)。在城市布局這件事上，濱江采取的策略是小步慢跑，逐漸修正。

早些年濱江也跑到了深圳，但是項目悉數虧損，品牌這東西，只有在優(yōu)勢區域才能產(chǎn)生溢價(jià)。

而現在濱江在中國版圖上相對站穩也賺到錢(qián)的城市也僅僅是家門(mén)口的蘇州、南京。

隨著(zhù)中國城鎮化進(jìn)入下半場(chǎng)，留給開(kāi)發(fā)商的時(shí)代紅利與行業(yè)機遇已經(jīng)消耗殆盡，2017年以來(lái)，是靠著(zhù)一波以棚改為代表的刺激政策所強行托舉起來(lái)的。

而開(kāi)發(fā)商一波接著(zhù)一波的暴雷，為這段特殊的行業(yè)周期買(mǎi)了單。

我們也沒(méi)必要去討論，如果濱江不是在杭州，而是像建業(yè)一樣大本營(yíng)扎在河南，無(wú)論從民間購買(mǎi)力還是城市發(fā)展都不在一個(gè)維度的問(wèn)題。

因為城市布局本身，對于城市基本面的判斷，本身就是戰略最為重要的一環(huán)。

基于此，濱江選擇了在發(fā)展勢頭最為強勁的新一線(xiàn)城市、最大化地發(fā)揮操盤(pán)和品牌優(yōu)勢，謹慎的選擇布局版圖。

同時(shí)要維持現有的規模且穩步增長(cháng)，濱江的“土地批發(fā)”模式也將會(huì )愈演愈烈。