F1.

5月9日，萬(wàn)科郁亮親自帶隊與廣州市政府簽署了關(guān)于城市更新的戰略合作框架協(xié)議。

出席框架協(xié)議簽訂的還包括萬(wàn)科總裁祝九勝、廣州市市長(cháng)、副市長(cháng)等班子成員。

“廣州市市長(cháng)郭永航在與萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮座談時(shí)表示，希望萬(wàn)科加大在穗投資布局力度，加強與廣州的全方位合作?！?br/>

郁亮表示，未來(lái)將加快落實(shí)戰略合作協(xié)議有關(guān)事項（原文摘自中國房地產(chǎn)報）。

這是從萬(wàn)科喊出黑鐵時(shí)代以來(lái)，郁亮鮮有的一次露面。

雖萬(wàn)科尚未對外官方回應，但此次簽約的級別和雙方重視程度，足以看出萬(wàn)科對于在廣州城市更新和舊改項目持續推進(jìn)的誠意和重視程度。

萬(wàn)科在廣州的謀篇布局最早是可以追溯到2003年，目前已開(kāi)發(fā)項目60余個(gè)，與大多數開(kāi)發(fā)商一樣，萬(wàn)科將在廣州的深耕策略的切入點(diǎn)定位在了非公開(kāi)市場(chǎng)入手。

僅2017年以551億元的價(jià)格拿下廣信資產(chǎn)包就為萬(wàn)科鎖定了近千億的市場(chǎng)儲備。

在城市更方面，先后參與了白云區田心村、黃埔區文沖村、黃浦區沙步村、永慶坊等項目的改造建設。

萬(wàn)科在廣州的底子和發(fā)展動(dòng)能其實(shí)并不差。

而現時(shí)點(diǎn)與廣州市政府的戰略合作，更將進(jìn)一步奠定萬(wàn)科在未來(lái)3-5年的持續加大的投資力度以及市場(chǎng)份額。

從萬(wàn)科喊出“黑鐵時(shí)代”以來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然未出現周期上的根本性扭轉，但政策環(huán)境、融資環(huán)境等行業(yè)形勢已經(jīng)開(kāi)始出現抬頭趨勢。

作為龍頭房企，萬(wàn)科審時(shí)度勢以及對于行業(yè)周期的判斷，對于所有房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有很強的借鑒意義。

雖然客觀(guān)的來(lái)說(shuō)，“黑鐵時(shí)代”、“活下去”等言論顯得過(guò)于焦慮。

F2.

舊改，作為大灣區較為典型和特色的土地獲取和城市更新方式，一度受到開(kāi)發(fā)商的熱捧。

尤其是在2018年-2020年，全國土地公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)樓面價(jià)一度攀升，甚至緊緊扼住開(kāi)發(fā)商合理利潤的咽喉。

參與舊城改造是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)和被動(dòng)的選擇之舉。

首先舊改項目相較于公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)而言還是非充分競爭的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商看中的是較低的土地成本以及糧倉型的戰略方向。

相較于拼刺刀而言，舊改項目也更有故事去說(shuō)。動(dòng)輒百億、千億的土地儲備也更能夠打動(dòng)股東方和投資者。

甚至是地產(chǎn)行業(yè)出現了一條土地獲取方式上的“鄙視鏈”：舊城改造（勾地）＞收并購＞招拍掛。

但是舊改項目對于資金的沉淀要求也更高。尤其是拆遷中的不確定因素，會(huì )嚴重的拖累房企現金流。

這也就出現了自去年下半年房企紛紛暴雷后，舊改項目也頻頻退出的局面。

2019年，房企拿著(zhù)同樣的投資策略，開(kāi)始紛紛扎堆大灣區。

彼時(shí)，舊改就像是一場(chǎng)饕餮盛宴一般。甚至吃慣快餐的高周轉開(kāi)發(fā)商也企圖來(lái)分一杯羹。

結果驗證了，很少開(kāi)發(fā)商能夠吃上肉，大多數扎進(jìn)來(lái)的，都是賠了夫人又折兵。

某廣州頭部房企投資人員：

“2020—2021年是廣州舊改爆發(fā)期，全國的房企都來(lái)?yè)尀，F在政策方向變了，企業(yè)也融不到錢(qián)，我們的舊改板塊基本上裁到一個(gè)項目只剩一個(gè)負責人，裁員比例達80%?！?br/>

除了行業(yè)環(huán)境持續下行導致開(kāi)發(fā)商融資受阻、銷(xiāo)售回款減少以外，2021年8月，住建部強調‘嚴防大拆大建’的63號文件發(fā)布后，讓原本改造周期較為漫長(cháng)的舊改慢上加慢，政策環(huán)境的變化也讓部分企業(yè)猝不及防，因而心生退意。

舊改這門(mén)生意起始并不好做。

F3.

4月初，一份時(shí)代中國《關(guān)于懇請支持舊改項目退出的報告》流出。因懇請政府協(xié)調退還舊改項目投入的20.1億元資金而備受關(guān)注。