觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
對于上市 9 個(gè)月的恒大物業(yè)，恒大或最多只能出售 30%左右的股權。按最新市值算， 這部分待售股份價(jià)值約237億港元。
繼藍光嘉寶服務(wù)之后，恒大物業(yè)也要走向了出售的結局。
8月11日市場(chǎng)消息，恒大旗下的恒大物業(yè)將售予由萬(wàn)科牽頭的企業(yè)。
就此，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體聯(lián)系接近萬(wàn)科、萬(wàn)物云人士，對方均表示“尚未有可披露消息提供”。同時(shí)，此前傳聞介入收購事項的另一巨頭碧桂園服務(wù)亦回應，無(wú)此方面消息提供。
對上述事件，恒大方面則表示，對此傳聞公司暫無(wú)官方回應，昨晚發(fā)了相關(guān)公告，正在和幾家意向方談，以公告為準。
在10日晚間，恒大物業(yè)與恒大汽車(chē)才剛剛發(fā)布公告披露控股股東中國恒大正在接觸潛在獨立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)，包括中國恒大持有的部分恒大汽車(chē)及恒大物業(yè)權益。
受到相關(guān)消息的刺激，11日恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)均大幅上漲，漲幅一度超過(guò)10%。其中，恒大物業(yè)盤(pán)中最高漲至8.04港元/股，漲幅達20%，截至收盤(pán)，報每股7.3港元，漲幅8.96%。
不得不承認，從分拆前引戰、47天刷新物業(yè)公司上市時(shí)間紀錄，再到如今整體出售，恒大物業(yè)或許又將創(chuàng )下另一項紀錄。
這凸顯出恒大的現金流壓力。為了釋放流動(dòng)性，恒大近期傳出與廣州、深圳等地一眾企業(yè)洽談從項目到上市公司股權層面的交易，某央企人士表示“大家都多少與恒大進(jìn)行過(guò)接觸”。
如果恒大物業(yè)完成股權出售，或許在一定程度上能緩解恒大的現金流壓力。
按照8月11日收市市值計算，恒大物業(yè)目前的總市值是789.19億港元，但若按照發(fā)行價(jià)格8.8港元/股計算，其總市值約為951.37億港元。
僅以上述市值，以及中國恒大持有的60.96%股權計算，其享有其中以現市值計算的價(jià)值為481.09億港元以及上市發(fā)行價(jià)計算的約579.96億港元的權益。若參考此前藍光發(fā)展出售藍光嘉寶服務(wù)的售價(jià)，大概率上述市值將會(huì )成為交易對價(jià)的評估標準。
8月10號晚的公告，便已表明恒大對恒大物業(yè)和恒大汽車(chē)的態(tài)度。公告指出，恒大正在接觸潛在獨立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)，包括其持有的部分恒大物業(yè)權益。
按照恒大物業(yè)和恒大汽車(chē)公告的表述，恒大原計劃也許只是希望通過(guò)部分引資，達到緩解現金流緊張的局面。但隔日的市場(chǎng)消息，恒大也許將要將所持股份全部出售。
全部出售的阻力并不小，實(shí)際上，港股IPO前的股東面臨著(zhù)一定時(shí)期的禁售期。分析人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，一般而言，控股股東在6個(gè)月內不得出售任何股票；上市半年后控股股東有權出售股票，但不能失去控股股東的地位。
這意味著(zhù)，對于上市9個(gè)月的恒大物業(yè)，恒大或最多只能出售30%左右的股權。按最新市值算，這部分待售股份價(jià)值約237億港元。
但這已經(jīng)是恒大為數不多能賣(mài)得起價(jià)的資產(chǎn)，因為即便恒大物業(yè)的發(fā)展主要依賴(lài)恒大的發(fā)展，其依舊是一個(gè)龐然大物。
截至2020年12月31日，恒大物業(yè)總合約管理面積約5.65億平方米，在管面積約3億平方米（含第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積約970萬(wàn)平方米）。這樣的成績(jì)，基本排在物業(yè)管理上市公司中，管理規模排名的第一梯隊。
恒大物業(yè)也是百億營(yíng)收物業(yè)股中的一員。其在2020年完成營(yíng)業(yè)收入105.09億元，凈利潤26.47億元，股東應占利潤26.48億元。
回顧恒大物業(yè)這一年，從接觸資本開(kāi)始，其首要任務(wù)就是為恒大降低負債。
在2020年8月，恒大為恒大物業(yè)引入14家戰略投資者，包括華人置業(yè)創(chuàng )始人劉鑾雄之妻陳凱韻、恒大集團董事局總裁夏海鈞、人和商業(yè)戴永革、中信資本、農銀國際、光大控股、騰訊控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、紅杉資本等，代價(jià)總和為235億港元（約人民幣211億元）。
隨后恒大物業(yè)便沖向港交所，用一個(gè)半月時(shí)間披露招股書(shū)，并且僅用了47天，便正式通過(guò)港交所聆訊，并于2020年12月2日成功登陸港交所，完成其通過(guò)向公共市場(chǎng)募資達到增厚資產(chǎn)從而降負債的目標。
如今，距離恒大物業(yè)引戰投剛剛好一年的時(shí)間，恒大已經(jīng)準備將部分股份出售。
這也許和恒大最初通過(guò)分拆資產(chǎn)實(shí)現報表美化的想法有所偏差，但在數千億流動(dòng)性壓力下，出售亦是迫不得已的選項。
恒大已經(jīng)把各種能賣(mài)的資產(chǎn)都擺上貨架。
從2020年開(kāi)始，恒大便著(zhù)力降負債。在2020年其分拆了恒大物業(yè)上市，通過(guò)恒大汽車(chē)通過(guò)配售新股籌集約40億港元，并公告擬在科創(chuàng )板上市、完成告863億戰投轉為普通股、通過(guò)配售股份融資約42.56億港元、以148.5億元轉讓廣匯能源股權，宣布終止與深深房重組計劃。
進(jìn)入2021年，恒大配售恒大汽車(chē)股份引資260億港元、3 月房車(chē)寶引入戰投募資163.5億港元、5月以每股40.92港元配售2.6億股恒大汽車(chē)股份……
頻繁的融資操作已經(jīng)成功讓恒大的負債率有所下降。據恒大負責人7月末的說(shuō)法，截至今年6月30日，公司有息負債已降至約5700億元、凈負債率已降至100%以下，一條紅線(xiàn)成功“轉綠”。
但是，自2021年6月以來(lái)，恒大負面輿情增多，包括票據逾期、涉及訴訟、土地款延繳等， 信用評級連續下調，包括中誠信評級展望調整為負面，惠譽(yù)兩次下調公司評級由 B+至 CCC+；穆迪下調公司評級至 B2；標普下調公司評級至 B-。
分拆資產(chǎn)降杠桿的做法，在短期大額債務(wù)風(fēng)險敞口面前顯得微不足道。瑞銀近期發(fā)表研究報告指出，恒大總負債有約77%將在12個(gè)月內到期。而據早前REDD引述知情人士，中央高層面臨的財務(wù)困境定性為“流動(dòng)性問(wèn)題”，而非資不抵債。
事實(shí)上，過(guò)去通過(guò)引戰投達到美化報表，從而緩解債務(wù)融資壓力的做法已經(jīng)沒(méi)辦法解決恒大的燃眉之急。隨著(zhù)商票兌付、債務(wù)到期的壓力，今年以來(lái)，恒大降負債的風(fēng)格已經(jīng)被逼到只能采用快速出售資產(chǎn)來(lái)緩解壓力。
恒大開(kāi)始不斷出售旗下資產(chǎn)平臺。從今年6月以來(lái)，其分別在6月20日轉讓恒騰網(wǎng)絡(luò )股份，總價(jià)44.33億港元；6月21日轉讓嘉凱城29.9%股權，價(jià)款約27.62億元；8月1日再次出售恒騰網(wǎng)絡(luò )股權，作價(jià)32.5億港元……
一同被擺上貨架的除了上市平臺，還有不少多元產(chǎn)業(yè)、舊改資產(chǎn)等，比如7月31日恒大退出深圳高新投7.0798%股份、由萬(wàn)科子公司接盤(pán)，該退出公司是上世紀90年代初深圳市委、市政府為解決中小科技企業(yè)融資難問(wèn)題而設立的專(zhuān)業(yè)金融服務(wù)機構，現已發(fā)展成為全國性創(chuàng )新型金融服務(wù)集團。
據REDD引述知情人士稱(chēng)，為解決流動(dòng)性困境，恒大計劃出售約1200億元資產(chǎn)，包括在深圳的舊改，且于6月份已與金茂等買(mǎi)家洽談。
如今，只是輪到了恒大物業(yè)與恒大汽車(chē)。在昨日公告之前，便有市場(chǎng)傳聞，在有關(guān)部門(mén)協(xié)調下，部分國企正與恒大展開(kāi)聯(lián)合談判，這些企業(yè)包括珠江投資、廣州城投、越秀金控、華潤、萬(wàn)科、保利等。
據了解，除了目前傳出恒大物業(yè)將出售予萬(wàn)科牽頭的企業(yè)外，恒大汽車(chē)則大概率將引入地方國資。
但這也側面反映出恒大的債務(wù)壓力在不斷增大。從過(guò)去引戰緩解，到出售非核心資產(chǎn)，再到現在，開(kāi)始出售市場(chǎng)景氣度最好的物業(yè)與新能源汽車(chē)。
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