長(cháng)租公寓整體雖然才走過(guò)五六年的時(shí)間，但爆雷現象卻不少見(jiàn)。蛋殼、青客等大型長(cháng)租企業(yè)頻發(fā)爆雷潮。如今，長(cháng)租公寓迎來(lái)了“最強監管”。行業(yè)門(mén)檻成為了政策監管的重點(diǎn)方向。

在此之前，多個(gè)城市也對住房租賃市場(chǎng)有所監管。6月3日，《深圳市住房和建設局等部門(mén)關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監管的通知》正式發(fā)布，多處內容直擊長(cháng)租公寓的“痛點(diǎn)”。

租客角度：租購同權時(shí)代要來(lái)

條例著(zhù)力規范出租行為，保障租購同權，具體體現在以下四個(gè)方面。

第一，依法簽訂合同，空氣質(zhì)量不達標首度被明確列入禁止出租之列。

根據規定，租賃住房應當依法訂立住房租賃合同，且訂立住房租賃合同前，出租人應當向承租人出示身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權證或其他證明不動(dòng)產(chǎn)權利歸屬的合法憑證，配合承租人實(shí)地查看房屋，告知房屋裝修完成時(shí)間。但屬于這四種情況的住房不得出租用于居?。簩儆谶`法建設的；經(jīng)鑒定為危房的；室內裝修空氣質(zhì)量不符合有關(guān)標準規范的；法律、法規、規章規定的其他情形。

值得注意的是，室內裝修空氣質(zhì)量不達標首度被明確列入禁止出租之列。歷經(jīng)疫情影響，租客對居住環(huán)境健康的期盼度有所提升。據了解，按照“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，若證實(shí)經(jīng)紀機構確實(shí)將室內裝修空氣質(zhì)量不達標的住房對外出租的，將被處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。

第二，針對租客的居住條件，做了明確規定。

尤其對困擾多年的城市頑疾群租房問(wèn)題作出禁止規定，明確出租住房應按照規劃設計的套、間出租，人均使用面積和每個(gè)房間居住人數符合相關(guān)規定，且住宅的起居室、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

其實(shí)，早在2013年，北京市就已經(jīng)公布了居住管理規定，禁止群租房，每間房源最多住2人，房主違規出租可以罰款3萬(wàn)。

雖然群租房產(chǎn)生的問(wèn)題很多，比如消防安全、噪音擾民、環(huán)境衛生等問(wèn)題，也成了居民群眾投訴的“熱點(diǎn)”問(wèn)題。但仍屢禁不止的根本原因在于低收入人群對廉價(jià)住房有巨大需求。

而此次條例將群租房治理措施升格為地方性法規，為治理工作帶來(lái)利好。

第三，增加調控，租金上漲過(guò)快可采取相應措施。

此次條例對必要措施加以細化。條例提出，本市建立租金監測和發(fā)布機制。住房租金快速上漲時(shí)，住房城鄉建設等主管部門(mén)可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導價(jià)。

這可以理解為政府分區域規定租金上限或漲幅，區域可能是價(jià)格上漲過(guò)快的區域，也可能是全部范圍。

此規定針對租賃企業(yè)競價(jià)收房進(jìn)行了約束，可以在一定程度上防止市場(chǎng)大幅波動(dòng)。從限制租金漲幅到實(shí)行傭金指導價(jià)、租金指導價(jià)，這三條遞進(jìn)式的措施是北京市首創(chuàng )，充分體現了北京市調控租賃市場(chǎng)、穩定租金水平的決心。

第四，建立住房租賃管理服務(wù)平臺，提供住房租賃合同、登記備案等服務(wù)。

承租人可以憑備案的租賃合同按照規定申領(lǐng)居住證，并作為依法申請辦理積分落戶(hù)、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項的憑證。

企業(yè)角度：多方面均納入監管范圍

二房東模式或將破產(chǎn)

條例對長(cháng)租公寓全面規范，從準入、運營(yíng)等一系列環(huán)節都進(jìn)行了嚴格管理。

第一，準入門(mén)檻提高。

條例提出，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，不僅應當依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執照，其名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應當包含“住房租賃”相關(guān)字樣，同時(shí)需具備相應的資金、專(zhuān)業(yè)人員和管理能力，與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，并經(jīng)所在區住房城鄉建設主管部門(mén)備案。

日前廣東省公寓協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)劉昕就曾提到，2016年以前，不能注冊公寓管理公司，只能注冊物業(yè)公司、投資公司、管理咨詢(xún)公司。2017年、2018年時(shí)，公寓行業(yè)出現爆雷潮，甚至還有一些“騙租金貸”的公司。

此外，還有一些個(gè)人二房東，整租一棟樓后，再進(jìn)行散租的現象大量存在。

第二，實(shí)行租賃資金監管。

從租金收取看，押一付年、押一付三等租金和押金收取方式不同，不僅出現在大型中介機構，也出現在二房東模式、房東個(gè)人直租房源上。

條例對租金和押金做了明確規定。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數額超過(guò)3個(gè)月租金總和或單次收取押金數額超過(guò)1個(gè)月租金的，對于超過(guò)部分的資金，按規定通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應的銀行保函擔保。

退還方面，住房租賃合同期滿(mǎn)或解除，除抵扣租金、違約金及其他費用外，住房租賃企業(yè)應自承租人返還住房后3個(gè)工作日內向承租人退還押金和剩余租金。

有業(yè)內人士指出，此條例一出，高進(jìn)低出”、“長(cháng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式將被遏制，基本就宣告了二房東模式的徹底破產(chǎn)。

二房東模式的盈利依賴(lài)于租金差。而實(shí)際操作中，長(cháng)租公寓先從業(yè)主端收房，適當進(jìn)行裝修、家具裝飾，然后轉租給租客群體，通過(guò)提供房屋租賃產(chǎn)品和增值服務(wù)（保潔、搬家、維修等等），獲取租金溢價(jià)。而條例明確指出業(yè)主端、租客端的身份規范、正規合同簽訂、租金、押金的時(shí)間規定，二房東或會(huì )因為沒(méi)有明確登記等無(wú)法通過(guò)租金差價(jià)賺取高額利潤。

第三是對貸款做了限定。

此前長(cháng)租公寓+租金貸的商業(yè)模式，得到主流風(fēng)險投資基金的認同。長(cháng)租公寓具有金融產(chǎn)品屬性，相關(guān)公司通過(guò)租客的“租金貸”向銀行借到一大筆錢(qián)然后再去擴大市場(chǎng)，或被用作其他用途，才讓這個(gè)模式得以循環(huán)，租客成為承擔風(fēng)險最大的一方。

以蛋殼為例，蛋殼公寓的收費模式分為兩種，一種是現金支付方式，另一種是“租金貸”支付方式。但不同的是，如果承租人選擇“租金貸”支付，蛋殼公寓會(huì )提供各種優(yōu)惠及服務(wù)費減免，以吸引更多人加入“租金貸”支付的隊伍中，自己便可以從金融機構手中一次性拿到更多的錢(qián)，用以填補虧空和進(jìn)一步擴大規模。據蛋殼公寓2019年年報顯示，2019年約6成的承租人選擇了“租金貸”支付方式。

經(jīng)實(shí)際分析，可以看出，租金貸的問(wèn)題不在于金融方式，而在于企業(yè)方對資金池的濫用、挪用，而監管部門(mén)缺乏有效監管。比如，在樂(lè )伽公寓事件中，有些承租人竟然發(fā)現租金收款方是對方員工的個(gè)人賬戶(hù)。

這一規定，明確了住房租賃企業(yè)和金融機構的法定義務(wù)，同時(shí)嚴格審查借貸各方資質(zhì)，不失為一種好的解決方案。

此外，市和區住房建設部門(mén)、市和區社區網(wǎng)格管理部門(mén)、中國人民銀行駐深機構、國家銀行保險監管部門(mén)、市地方金融監管部門(mén)、市網(wǎng)信部門(mén)和公安機關(guān)等都將加強監督管理。

據北京晚報報道，自如租金貸占比一直遠低于政府部門(mén)要求的30%。2021年3月，自如通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )建立專(zhuān)用托管賬戶(hù)，成為北京市首批納入押金監管的企業(yè)之一。

第四，網(wǎng)絡(luò )平臺虛假信息發(fā)布納入法規監管。

中介機構將線(xiàn)上平臺作為房源展示的主要渠道，互聯(lián)網(wǎng)信息違規發(fā)布時(shí)有發(fā)生，也多次被相關(guān)部門(mén)整頓，但效果不理想。此次條例，將互聯(lián)網(wǎng)平臺的監管納入地方法規。

條例指出，互聯(lián)網(wǎng)平臺應依法對申請發(fā)布信息的單位、個(gè)人身份進(jìn)行審查、登記、建立檔案?；ヂ?lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺一旦發(fā)現虛假材料及信息，應及時(shí)刪除、屏蔽相關(guān)信息，并向住房城鄉建設主管部門(mén)報告。若違反上述規定，不僅將被處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款，網(wǎng)絡(luò )信息管理部門(mén)也將按照住房城鄉建設主管部門(mén)的意見(jiàn)暫停平臺發(fā)布展示推廣房源。

第五，一旦違規，將會(huì )受到相關(guān)處罰。

資本推動(dòng)下，長(cháng)租公寓亂象導致了租客維權事件大量發(fā)生。

此次條例的嚴管特點(diǎn)明顯。據北京晚報報道，條例發(fā)布后，長(cháng)租企業(yè)北京自如相關(guān)負責人表示，此規定有利于指導行業(yè)長(cháng)期穩定發(fā)展，維護清朗的住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步保障業(yè)主和租客的正當利益，也有利于企業(yè)自身穩健運營(yíng)。

趨勢：培育、發(fā)展、

鼓勵集體建設用地建租賃房

行業(yè)發(fā)展始終參差不齊，進(jìn)入2021年，為積極完善“租購并舉”的住房制度，層層調控和培育下，住房租賃市場(chǎng)局面稍有好轉，住房租賃市場(chǎng)也頻頻拋出利好消息。

8月18日，北京保障房中心簿記發(fā)行全國首單公共租賃住房類(lèi)REITs產(chǎn)品——“國開(kāi)-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”。作為全國首單公租房類(lèi)REITs的成功發(fā)行，對發(fā)展住房租賃REITs 有著(zhù)重大意義。

7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。同時(shí)，國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知。（下稱(chēng)《通知》），首次將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入到基礎設施REITs試點(diǎn)申報項目名單中，從資金端為加快發(fā)展保障性租賃住房提供助力。

6月18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議的“租賃住房減稅”政策提出，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

租房有保障，增加供給是關(guān)鍵。條例也從增加市場(chǎng)供給、調節供應結構等方面，鼓勵合規發(fā)展。

但是，具體到真正改建過(guò)程并不容易。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，多數商辦寫(xiě)字樓是高房?jì)r(jià)時(shí)代，用“價(jià)高者得”的方式制造而來(lái)，改成租賃住房有很高的沉沒(méi)成本?；谏逃脴堑南酪?、煤氣等改造，成本也不低。巨大成本面前，市場(chǎng)主體參與改造的積極性并不高。

而對于改保障性租賃住房而言，政策會(huì )有更多支持，企業(yè)積極性也會(huì )提高。

長(cháng)期來(lái)看，條例落地將有效盤(pán)活企事業(yè)單位各類(lèi)閑置土地，打造“有效租賃產(chǎn)品”，有助于閑置資產(chǎn)去化，更多商辦、商業(yè)等企業(yè)主體將參與到租賃住房市場(chǎng)，和政府一道推動(dòng)市場(chǎng)可持續發(fā)展。