（一）長(cháng)沙七普人口破千萬(wàn)，十年增長(cháng)300萬(wàn)人，省外省內雙向吸附（本節有刪減）

在人口表現上長(cháng)沙在一眾熱點(diǎn)城市中脫穎而出，根據七普數據顯示，長(cháng)沙人口晉升“千萬(wàn)俱樂(lè )部”，總人口達到了1004.8萬(wàn)人，反超了本來(lái)被寄予厚望更有機會(huì )人口破千萬(wàn)的南京、寧波等江浙熱點(diǎn)城市。過(guò)去十年，長(cháng)沙人口增長(cháng)了300.4萬(wàn)，是整個(gè)湖南省人口增量的4倍，意味著(zhù)過(guò)去十年長(cháng)沙平均年增增長(cháng)30萬(wàn)人，在全國范圍內也算是名列前茅。此外，僅相較2019年長(cháng)沙就增長(cháng)了165.3萬(wàn)人，而省內其余城市都有不同程度的人口流出，其人口吸附力絕對是不容小覷。

不過(guò)值得一提的是，在人口增長(cháng)的亮眼表現背后也引出了另一真相，據統計2020年全省人口6644.5萬(wàn)人，實(shí)際較之2019年縮水了273.9萬(wàn)，這意味著(zhù)省內三四線(xiàn)城市人口都在流入省會(huì )長(cháng)沙，而外地流入湖南的人口，也都被長(cháng)沙虹吸，省會(huì )城市中心度加強的同時(shí)，與省內三四線(xiàn)城市發(fā)展也越發(fā)拉開(kāi)差距，這在其他省市中也有著(zhù)同樣的現象，未來(lái)低能級城市人才流出不可避免。

（二）人口大幅增長(cháng)未帶動(dòng)樓市起勢，10年人口及房?jì)r(jià)增速走勢背離（本節有刪減）

值得一提的是，與長(cháng)沙強人口吸附力形成鮮明對比的是長(cháng)沙樓市的不慍不火，具體來(lái)看，2010-2020年間長(cháng)沙市人口增量超過(guò)300萬(wàn)人，十年累計增速高達43%，在全國各熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市中也位列靠前，我們統計了部分二線(xiàn)城市十年來(lái)人口增速及商品住宅成交面積增速發(fā)現，長(cháng)沙的人口高增長(cháng)與其樓市表現存在嚴重背離，全市成交規模表現平穩，十年間僅增長(cháng)了21%，較之部分省會(huì )城市如昆明、濟南、南寧等160%以上的增幅相差甚遠；與同處中部的重慶、武漢也有較大差距，樓市成長(cháng)性較為滯后。

（一）大周期：年成交規模1500-2000萬(wàn)平波動(dòng)，房?jì)r(jià)三度跳增漲幅有限（本節有刪減）

1、成交規模：“牛短熊長(cháng)”，僅2016年、2020年集中爆發(fā)破2000萬(wàn)平

細究長(cháng)沙市場(chǎng)，以 2016年為分界線(xiàn)，2016年以前市場(chǎng)處于“平臺波動(dòng)期”，2016年以后處于“穩步爬升期”。具體來(lái)看，2016年前市場(chǎng)較為平穩，年均成交體量在1300-1400萬(wàn)平方米左右。早年間本土房企與外來(lái)房企競爭激烈，促使市場(chǎng)年成交量一度超1600萬(wàn)平方米，2013年大批外來(lái)房企涌入，供應放量的同時(shí)擠壓了本土房企的生存空間，年內成交雖有階段增長(cháng)，但之后長(cháng)期保持震蕩態(tài)勢，一直持續至2015年末。

2016年是長(cháng)沙樓市“高光年”，年交易量首次突破2000萬(wàn)平方米大關(guān)?；凇笆赘侗壤档汀?、“交易契稅降低”、“公積金異地互認”等政策寬松影響，長(cháng)沙改善型住房需求顯著(zhù)放量，樓盤(pán)成交率顯著(zhù)上揚?！敖鹁陪y十”期間市場(chǎng)階段性爆發(fā)疊加外來(lái)投資客大量涌入，徹底引爆長(cháng)沙樓市，據統計全年成交量收至2296萬(wàn)平方米，同比前一年增長(cháng)近800萬(wàn)平方米，同比增速超50%。

2016年后市場(chǎng)回歸理性，長(cháng)沙樓市在盤(pán)整波動(dòng)中小幅上行。2017-2018年成交恢復往年水平，市場(chǎng)進(jìn)入盤(pán)整期，2018年中“625新政”調控升級，部分改善和炒房需求受到“重創(chuàng )”，市場(chǎng)開(kāi)始緩步下行。直至2019年上半年才略有復蘇，下半年隨著(zhù)二線(xiàn)城市成交熱度減退，購房者觀(guān)望情緒加重，市場(chǎng)略有降溫，2020年疫后高端住房需求被再次放大，疊加利好政策頻出“托市”，全年成交量再度踩上2000萬(wàn)平方米。

2、房?jì)r(jià)：2010年以來(lái)階梯式穩步上行，4-5年迎來(lái)一輪顯著(zhù)跳增（略）

（二）小周期：最嚴調控下月度量?jì)r(jià)趨穩，2020年限價(jià)放松后量?jì)r(jià)齊升

1、成交量：2013年后規模轉“平“，2017年四限出臺后波峰回落明顯

長(cháng)沙樓市銷(xiāo)售規模小周期變化與大周期基本吻合。細化之月度來(lái)看，商品住宅月成交面積圍繞140萬(wàn)平方米中樞波動(dòng)，隨著(zhù)調控政策逐漸完善市場(chǎng)規模波動(dòng)顯著(zhù)降低。我們認為以2013年為節點(diǎn)，前后可分為兩個(gè)時(shí)間段：

2013年以前“市場(chǎng)化”特征明顯，商品住宅成交規?！按鬂q大跌”且周期短變化快。2010年8月起樓市進(jìn)入上升期，至2010年底商品住宅月成交規模升至249萬(wàn)平方米到達波峰。后需求短期透支下市場(chǎng)進(jìn)入下降修復期。至2011年底降至波谷商品住宅月成交規模僅59萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)2013年以前波峰波谷交替特征顯著(zhù)，單個(gè)“峰”或“谷”周期從蓄勢到回歸持續12-15個(gè)月，且波峰與波谷成交規模波動(dòng)近5倍。

值得關(guān)注的是，2013年以后樓市進(jìn)入“政策化”，商品住宅成交規模逐年看穩“穩中有升”。告別“大漲大跌”時(shí)代后，得益于調控政策的逐漸完善全市購房需求有序釋放下，整體商品住宅成交呈現長(cháng)期持穩“平”周期與短期爆發(fā)“峰”周期相互交替的規模變化。尤其是2017年后隨著(zhù)限購、限價(jià)、限售政策的層層收緊，“峰”周期內波峰成交規模較2016年明顯壓降，整體市場(chǎng)規模更為平穩。結合實(shí)際月度成交數據后，可見(jiàn)2013年后長(cháng)沙樓市主要規模特征為：“平”與“峰”周期相交替，平穩期持續時(shí)間大幅拉長(cháng)至36個(gè)月以上，“峰”周期持續時(shí)間維持12個(gè)月左右不變。

2、房?jì)r(jià)：2017年后短暫跳增，限價(jià)后增速顯著(zhù)回落，至2021年初破萬(wàn)（略）

（三）區域聚焦：熱度由中心向外圍轉移，量穩增，價(jià)差彌合房?jì)r(jià)趨穩（本節有刪減）

1、成交量：外圍“崛起”，2021年中岳麓、望城兩區占比升至全市6成

隨著(zhù)中心板塊發(fā)展日漸完善飽和，外圍板塊新房成交占全市比重逐年上升。當前岳麓區和望城區成為成交放量的主要區域。

外圍板塊以岳麓區和望城區為例，2017年末兩區商品住宅成交規模首次與中心四區（開(kāi)福區、芙蓉區、天心區、雨花區）相平，至2021年中兩區占全市新房成交規模比重已升至59%，較2010年歷史低點(diǎn)上升37pts。

這主要是因為傳統熱點(diǎn)板塊如梅溪湖、濱江新城、中心城區土地開(kāi)發(fā)趨于尾聲，在售項目稀缺，同質(zhì)化競爭弱，量?jì)r(jià)實(shí)現高，可售存量逐年下跌。剛需客戶(hù)開(kāi)始外溢至城市外圍發(fā)展中板塊，如大王山、麓谷、自貿會(huì )展片區，但片區整體配套仍處于兌現期，限價(jià)實(shí)現難度較高，隨著(zhù)待開(kāi)發(fā)項目陸續入市，市場(chǎng)容量整體呈上升趨勢。

2、房?jì)r(jià)：外圍與主城價(jià)差縮小，望城、長(cháng)沙縣房?jì)r(jià)兩年增22%居首（略）

（一）短期（1年）：嚴調控壓抑市場(chǎng)活力，樓地市聯(lián)動(dòng)減弱，量?jì)r(jià)持穩（本節有刪減）

1、2017年起調控政策多措并舉，“四限”強力維持樓市“三穩”預期

正如上文所說(shuō)2013年以后長(cháng)沙樓市逐漸轉變?yōu)椤罢呤小?，尤?017年后隨著(zhù)四限政策一再加強，長(cháng)沙短期新房量?jì)r(jià)受調控政策強約束。

2015年以后長(cháng)沙著(zhù)手制定出臺涉房調控政策，結合全市商品住宅成交變化來(lái)看，政策的收緊-放松對市場(chǎng)有立竿見(jiàn)影效果，尤其是2017年以后持續收緊的調控力度有維穩樓市量?jì)r(jià)有顯著(zhù)效果。

2015年5月-10月長(cháng)沙陸續出臺刺激性政策，包括提高居民貸款能力、減免契稅、湘十條等。受政策“放松”刺激2016年成交規模迎來(lái)“峰”周期，規模激增。

2017年后隨著(zhù)調控政策的密集出臺，如上文所說(shuō)四限后全市商品住宅月成交規?；芈渲?50萬(wàn)平方米歷史均值，且成交均價(jià)同比增速收窄至10%以?xún)取?/p>

長(cháng)沙樓市變化之所以與調控政策深度綁定，主要有兩方面原因：一方面是政策調控層層加碼，且出臺間隔極短；另一方面是政策調控持嚴立場(chǎng)堅定。因此不僅通過(guò)規則有效限制了房企與購房者的過(guò)熱表現，而且通過(guò)堅定的立場(chǎng)給予市場(chǎng)較長(cháng)的政策持嚴預期。具體而言：

2017年后調控多措并舉，且頻率極高。以“6.25”調控政策為重點(diǎn)落實(shí)對象，至2021年中共計出臺調控政策近30余次，其中僅2017年限制性政策加碼12次。在不斷擴大限購、限售范圍、細化土地和新房限價(jià)的同時(shí)，配套出臺公證搖號銷(xiāo)售、剛需優(yōu)先選房、鼓勵推廣全裝修等一攬子政策。提出“不得捂地惜建”措施加快商品住宅入市銷(xiāo)售，全面落實(shí)人才購房政策，著(zhù)力構建租購并舉的住房供應體系。同時(shí)，大力加強執法監管，重拳打擊違規預售、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)、變相漲價(jià)等違法違規行為。

調控政策快速迭代，層層收緊。以限購政策為例，2017年3月首次提出外地戶(hù)口在蓉限購1套；后2017年9月加碼至外地戶(hù)口購買(mǎi)首套房須2年社保，限制長(cháng)沙本地戶(hù)口購買(mǎi)二套房須取得首套房產(chǎn)證3年后，并將限購區域擴大至全市范圍。此外，2017年至2021年陸續將贈予、離婚、境外個(gè)人、法拍房等納入限購范圍。

更為嚴格的是政策調控立場(chǎng)堅定。以人才政策為例，2019年9月長(cháng)沙出臺人才購房政策，專(zhuān)科及以上長(cháng)沙工作人才首套購房不限戶(hù)籍和個(gè)稅、社保繳納時(shí)間。僅一個(gè)月后，該項政策將人才門(mén)檻提高至大專(zhuān)并附加“須1年工資流水和居住證”等新增要求?？梢?jiàn)即使在官方稱(chēng)“反炒房”攻堅戰取得階段性勝利，且實(shí)際樓市量?jì)r(jià)平穩時(shí)，出臺放松性政策仍謹遵嚴控口徑，使調控政策持嚴立場(chǎng)具有一貫性。

2、土拍“限價(jià)+搖號”遏制地市熱度，樓、地市聯(lián)動(dòng)效應明顯減弱

長(cháng)沙“政策市”下土拍地對新房成交規模變化也有一定影響。體現在每逢市場(chǎng)轉向往往適逢高價(jià)地出讓,2021年后主要作用于改善市場(chǎng)。

以長(cháng)沙全市年度涉宅用地平均成交樓面價(jià)TOP月份為例，如2011年10月、2014年3月和2016年11月分別出現了數宗高價(jià)宅地出讓。屆時(shí)恰為新房市場(chǎng)商品住宅成交規模到達階段拐點(diǎn)。

值得注意的是，2017年后土拍高價(jià)地與新房成交規模的聯(lián)動(dòng)變化現象明顯減弱。這主要是由于2017年8月后涉宅土地出讓“限房?jì)r(jià)+搖號”。同時(shí)新房市場(chǎng)快速收緊的調控政策對銷(xiāo)售規模的影響強度更為顯著(zhù)。兩相作用下土拍高價(jià)地與新房成交規模間似乎脫鉤。

但雖則土地雙限政策松動(dòng)，住宅限價(jià)不再一刀切，由全面保剛需開(kāi)始扭轉為高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障。如2021年綠城以熔斷樓面價(jià)14157元/平方米競得048號無(wú)限價(jià)商住地以及以10968元/平方米出讓的041號地均使得長(cháng)沙改善以及豪宅市場(chǎng)迎來(lái)新的價(jià)格上升預期。

3、2017年前“以?xún)r(jià)換量”剛需主導，新房限價(jià)后一二手倒掛改善入場(chǎng)（略）

（二）中長(cháng)期（3-5年）：人口大增、購買(mǎi)力充沛為樓市成交提供穩固支撐（本節有刪減）

1、產(chǎn)業(yè)升級、高鐵開(kāi)通加速人口回流，常住戶(hù)籍人口比持續增長(cháng)

長(cháng)沙樓市在疫情后迎來(lái)“復蘇”，調控“松動(dòng)”，地價(jià)攀升是直接導火線(xiàn)，而背后更深層次的原因則是長(cháng)期積累購買(mǎi)力的集中爆發(fā)?？v觀(guān)長(cháng)沙2011年以來(lái)常住人口增量變化，2011-2014年雖然逐年攀升，但每年增量均不足10萬(wàn)人，而步入2015年以來(lái)常住人口增長(cháng)明顯提速，每年增量均在25萬(wàn)人左右，且常住戶(hù)籍人口比始終保持穩中有增態(tài)勢，至2019年末已達1.14，保持人口凈流入。

結合近期公布的七普數據，長(cháng)沙人口突破千萬(wàn)，達到了1004.8萬(wàn)人，超過(guò)了南京、合肥等長(cháng)三角發(fā)達二線(xiàn)城市，長(cháng)沙過(guò)去十年增長(cháng)了300.4萬(wàn)，是湖南省人口增量的4倍多,這也意味著(zhù)過(guò)去十年，湖南省的人口都在往省會(huì )長(cháng)沙流入，外地流入湖南的人口，也主要流入了長(cháng)沙。

從人口年齡結構來(lái)看，長(cháng)沙毋庸置疑是湖南省“最年輕”的城市，按照65歲及以上占比12%的劃分線(xiàn)來(lái)看，湖南下轄的14個(gè)城市與自治州中，有13個(gè)邁入了深度老齡化社會(huì )，僅長(cháng)沙一城“幸免”，65歲及以上占比僅11.11%，此外，長(cháng)沙的人口素質(zhì)全省第一，每10萬(wàn)人中有27453萬(wàn)人擁有大學(xué)學(xué)歷，長(cháng)沙也是湖南省所有城市中唯一一個(gè)在每10萬(wàn)人中的學(xué)歷人數在2萬(wàn)以上的城市。

長(cháng)沙之所以能有如此強大的人口吸附力，主要源于一方面多元化產(chǎn)業(yè)持續提升人口吸附力，近年來(lái)長(cháng)沙力爭打造互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)第五城，在這一領(lǐng)域形成了可觀(guān)的集聚效應，超過(guò)30家知名軟件和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在長(cháng)沙設立全國總部或區域性總部。同時(shí)軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)繼續持續保持高速增長(cháng)，較強的民營(yíng)經(jīng)濟和強人均可支配收入吸納了大量企業(yè)入戶(hù)，帶來(lái)產(chǎn)業(yè)人口吸附。

另一方面，中部樞紐奠定了人口吸附基礎，長(cháng)沙當前高鐵已完成南北東西全對接模式，在未來(lái)全國“八橫八縱”的高鐵規劃下，長(cháng)沙線(xiàn)路的增量有望超過(guò)“中三角”其他兩個(gè)城市，成為名副其實(shí)的中部交通樞紐，高鐵優(yōu)勢在未來(lái)勢必會(huì )帶來(lái)人口回流紅利，事實(shí)上，珠三角發(fā)展吸引了諸多湖南的高素質(zhì)人口，但近年隨著(zhù)高鐵便利度、產(chǎn)業(yè)轉移與長(cháng)沙本身發(fā)展，人才回流創(chuàng )業(yè)發(fā)展有提升趨勢。

此外，值得關(guān)注的是，2021年3月31日，長(cháng)沙市委辦公廳、市政府辦公廳發(fā)布了《中國（湖南）自由貿易試驗區長(cháng)沙片區人才集聚發(fā)展若干措施》?！笆飞献顝娙瞬判抡睆?0個(gè)方面制定了45條人才政策，200萬(wàn)元獎勵補貼、200平方米標準全額購房補貼、1000萬(wàn)元項目扶持資金等優(yōu)厚的條件都旨在吸引更多高素質(zhì)人才來(lái)長(cháng)就業(yè)，為經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力。

由此可見(jiàn)，常住人口并不是限制長(cháng)沙樓市成交規模增長(cháng)的主要原因，與之相反，近十年來(lái)人口的穩步增長(cháng)恰恰為未來(lái)樓市的爆發(fā)奠定了良好的購買(mǎi)力基礎。

2、居民購買(mǎi)力尚屬充沛區間，限購“達標”后3-5年有望陸續釋放（本節有刪減）

事實(shí)上，長(cháng)沙居民收入一直保持相對充沛的水平，我們列示了長(cháng)沙2011年以來(lái)城鎮居民人均可支配收入和在崗職工平均工資絕對量及變動(dòng)情況，可以看出，二者絕對量均保持正增長(cháng)，截止2020年分別達到了5.8萬(wàn)元和10.6萬(wàn)元，增速呈波動(dòng)下行趨勢，至2019年末維持在5%-7%。

因長(cháng)沙整體房?jì)r(jià)在全國一二線(xiàn)城市中仍處“洼地”，以城鎮居民人均可支配收入測算的房?jì)r(jià)收入比僅為6.14年，在中部六省省會(huì )城市中處末位，城市經(jīng)濟發(fā)展面好，房?jì)r(jià)低，買(mǎi)房壓力小，剛需仍是驅動(dòng)城市成交規模增長(cháng)的重要力量，而對于本地公務(wù)員等高收入群體而言，買(mǎi)房換房更是毫無(wú)壓力，以在崗職工平均工資測算的房?jì)r(jià)收入比僅為3.37年，此外，以城鎮居民人均可支配收入測算的房?jì)r(jià)收入比均有穩步下行并持穩的趨勢，由此可見(jiàn)，居民購買(mǎi)力尚處于較為充沛的區間。

近年來(lái)，長(cháng)沙財富聚集效應明顯加快，從高凈值家庭數量來(lái)看，2020年長(cháng)沙家庭資產(chǎn)在600萬(wàn)-1000萬(wàn)達16800戶(hù)，僅次于武漢，位居中部第二位。而細化到崗位和工種，收入水平也不盡相同，主要與城市產(chǎn)業(yè)結構密切相關(guān)，從51job的2021年8月招聘信息來(lái)看，高收入群體主要從事以下幾類(lèi)工作：一是高新科技產(chǎn)業(yè)，人工智能、科研、移動(dòng)開(kāi)發(fā)等互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟衍生行業(yè)；二是房地產(chǎn)、金融、銀行等，月收入在6000-8000元不等，三是休閑娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來(lái)網(wǎng)紅經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，長(cháng)沙更是處于風(fēng)口浪尖，文和友、茶顏悅色等IP營(yíng)銷(xiāo)層出不窮，也拉動(dòng)了本地居民收入的穩步增長(cháng)。

3、2019年以來(lái)地市放量，限價(jià)抬升，新房潛在供應量相對充足（略）

（一）短期（1年）預判：市場(chǎng)熱度延續，2021年預期量?jì)r(jià)齊增創(chuàng )新高（本節有刪減）

1、成交規模：2021年下半年高位持穩，全年有望2250-2500萬(wàn)平

為了更好的預判1年之內商品住宅成交面積的變動(dòng)量和上下行趨勢，首先依據上文得到的長(cháng)沙短期樓市波動(dòng)的影響因素，2021年除法拍房精準限購以來(lái)，并未出臺其他調控加碼措施，整體市場(chǎng)進(jìn)入了新的供求平衡期，預計7-10月將迎來(lái)小幅回調，而參照歷史規律，11-12月有望“翹尾”回升，迎來(lái)年末的一次集中放量。

若要預判2021年全年總量，我們認為還需結合商品住宅供應等相關(guān)指標，一方面市場(chǎng)供應和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過(guò)對比長(cháng)沙歷年來(lái)商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現，市場(chǎng)以2015年為分界點(diǎn)，隨著(zhù)供應整體縮量，市場(chǎng)逐步由供過(guò)于求向供不應求轉變，且年供求比基本保持在0.6-0.9之間波動(dòng)，值得關(guān)注的是，2002年供應顯著(zhù)放量的情況下，供求差值也有縮小的趨勢，供求比維持在0.87，因而可以將商品住宅供應量作為判斷短期（1年內）成交是否放量的重要依據。

若要預判長(cháng)沙商品住宅供應量，我們還需聚焦長(cháng)沙土地市場(chǎng)，從下圖中可以看出，長(cháng)沙涉宅用地成交規模是商品住宅供應面積的先行指標，按照房企拿地到項目入市1-2年的開(kāi)發(fā)周期來(lái)推算，2010-2015年涉宅用地成交規模呈現出波動(dòng)下行趨勢也導致2012-2017年整體商品住宅供應面積呈現出穩步下行趨勢，而自2016年以來(lái)整體涉宅用地成交規模由降轉增也帶動(dòng)了2018年以來(lái)商品住宅供應面積的穩步回升。

基于此，預判2021年長(cháng)沙商品住宅的供應面積，我們認為，供應預期會(huì )在1800-2000萬(wàn)平方米穩步爬升，以供求比0.8來(lái)給出成交規模預判，可以推斷2021年長(cháng)沙全年商品住宅成交面積預期在2250-2500萬(wàn)平方米，較2020年保持穩中有增走勢，約15-25%的同比增幅。

2、房?jì)r(jià)：地價(jià)拉動(dòng)新房限價(jià)抬升，2021年預期微增至1.1-1.2萬(wàn)元/平（略）

（二）中長(cháng)期（3-5年）預判：城區擴容、購買(mǎi)力提升驅動(dòng)成交再上臺階（本節有刪減）

1、成交規模：年成交中樞預期由1500萬(wàn)平抬升至2000萬(wàn)平持穩

預判3-5年長(cháng)沙商品住宅的成交面積，我們認為，有望通過(guò)2021年穩步爬升后進(jìn)入新的平臺期，年均成交規模預期在2000萬(wàn)平方米左右高位波動(dòng)。

依據上文對長(cháng)沙長(cháng)周期預判，2010-2018年整體成交規模低位持穩，成交中樞處于1500萬(wàn)平方米左右波動(dòng)，自2019年以來(lái)，我們認為進(jìn)入了新的爬升周期，2021年預期會(huì )達到突破新高，逼近2500萬(wàn)平方米，而后或將迎來(lái)小幅回調，依據一輪周期基本在8-10年的推論，2019-2025年或將處于年均成交規模2000萬(wàn)平方米這一中樞高位持穩，并不會(huì )出現明顯的“大升大降”。

目前來(lái)看，長(cháng)沙處于被政策壓制的市場(chǎng)，自2017年以來(lái)調控頻出，尤其是近幾年政策加碼力度有增無(wú)減，加之供應縮量，并未給予長(cháng)沙樓市較大的釋放空間，我們預期3-5年即便仍處于政策“高壓”之中，長(cháng)沙樓市供求還是有望找到新的動(dòng)態(tài)平衡，從而迎來(lái)屬于自己的“春天”。

首先，長(cháng)沙縣撤縣劃區，規劃利好，城區面積的擴大、將為長(cháng)沙樓市成交規模的增長(cháng)提供穩固支撐。事實(shí)上，此前長(cháng)沙相較于中部強省會(huì )城市武漢、鄭州而言，體量不足，發(fā)展空間受制，拓展城市發(fā)展空間是一大發(fā)力點(diǎn)。長(cháng)沙縣撤縣設區，長(cháng)沙城區國土面積將增加25%，反超鄭州，略低于武漢，長(cháng)沙成為國家中心城市的籌碼增加，是提升長(cháng)沙首位度很重要的一步。不同于望城區，長(cháng)沙縣產(chǎn)業(yè)雄厚，人口和經(jīng)濟發(fā)展都處于長(cháng)沙市前列，長(cháng)沙縣撤縣設區，除了在提升城市首位度上至關(guān)重要；同時(shí)，在于房地產(chǎn)方面，有助于消弭長(cháng)沙縣和主城區較大的住宅價(jià)差，以及釋放片區內強勁的產(chǎn)業(yè)人群購房需求。

其次，地市持續放量也為中長(cháng)期樓市成交提供了釋放空間，2019年以來(lái)長(cháng)沙一直處于涉宅用地成交規模的高位，年成交基本在2600-2800萬(wàn)平方米高位波動(dòng)，介于長(cháng)沙整體調控趨嚴，2018年7月便發(fā)布不允許捂地惜售的通知，這部分地塊預計也將在未來(lái)2-3年以?xún)热胧?，形成新房有效供應，此前供不應求的情況也將得到緩解，成交中樞大概率持穩在2000萬(wàn)平方米左右的中樞。

最后，從人口基數和居民購買(mǎi)力來(lái)看，尚屬充沛區間。常住人口破千萬(wàn)，十年增長(cháng)300萬(wàn)人，這部分購房需求受到短期內政策壓抑難以釋放，不過(guò)中長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)社保和個(gè)稅條件的吻合，也將在未來(lái)3-5年之內逐步釋放，居民購買(mǎi)力層面屬于相對充裕的水平，與中部其他城市進(jìn)行對比，合肥、太原、鄭州、武漢、南昌經(jīng)歷了前期房?jì)r(jià)的補漲，整體房?jì)r(jià)收入比均在10年以上，而長(cháng)沙僅6.14年，年輕人購房壓力并不算太大，未來(lái)剛需仍有較大的釋放空間。

2、房?jì)r(jià)：年增幅預期保持5%-10%，3-5年內難破1.5萬(wàn)元/平“天花板”（略）