雷達Finance 作者：X編輯
來(lái)源：雷達 Finance（ID：radarcj）
作為濱江集團發(fā)家地的杭州，隨著(zhù)大型房企不斷進(jìn)入和滲透，給公司帶來(lái)了壓力，但高價(jià)拿地又讓濱江集團陷入“不賺錢(qián)”的境地。
“公司融資成本低，品牌影響大，在公司團隊精干高效管理下，努力做到1%-2%的凈利潤水平?！痹跒I江集團舉行的2020年度業(yè)績(jì)網(wǎng)上說(shuō)明會(huì )上，有投資者向公司董事長(cháng)戚金興詢(xún)問(wèn)杭州集中推地中，濱江集團拍下的幾塊地，凈利潤能有幾個(gè)點(diǎn)時(shí)，得到這樣的回答。
戚金興的上述回復揭開(kāi)了房地產(chǎn)行業(yè)當前“賺錢(qián)難”真相。據中信建投研報，近期集中供地的重慶、無(wú)錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州地區的各項目平均隱含毛利率則在12.8%，無(wú)錫的為17.4%，重慶僅為6.7%。
如此“薄利”之下，不少房企為何還要拼命去搶地？有華南房企內部人士認為，為了有米下鍋，一些區域性房企明知道沒(méi)多少賺頭，也要抓住一年三次的集中供地機會(huì )補庫存，只為“有活干”。
對“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團而言，杭州更是其不可輕易放棄的大本營(yíng)，2020年該地區為公司貢獻了38.23%的收入。
凈利潤水平僅１%－２％
5月7日，杭州市蕭山區土地開(kāi)拍，濱江集團共摘得五塊土地。其中，濱江與融信聯(lián)合體斬獲了4宗地塊，總價(jià)172.5億元；同時(shí)，濱江集團也單獨拿下1宗，總價(jià)10.07億元。
上述權益拿地總價(jià)96.4億元，平均拿地成本高達3.5萬(wàn)元/平方米，而其他諸如融信、融創(chuàng )整體拿地價(jià)則在2.6萬(wàn)元/平方米以下。有媒體計算發(fā)現，如果算上配建和自持成本后，實(shí)際地價(jià)約5.37萬(wàn)元/平米，對比6萬(wàn)元/平米銷(xiāo)售限價(jià)，盈利空間十分有限。
針對公告中提及的位于錢(qián)江新區的兩宗四堡七堡單元純住宅地塊，有行業(yè)人士算過(guò)一筆賬，稱(chēng)地塊在在新房限價(jià)的情況下，自持比例5%左右的時(shí)候能實(shí)現開(kāi)發(fā)商資金平衡。而濱江、融創(chuàng )聯(lián)合體拿下的多塊地塊自持比例高達17%。
據了解，杭州集中供地采取“雙限+競自持”的出讓模式，除限地價(jià)、限房?jì)r(jià)外，房企還需自持一定比例的商品房。根據規定，土地價(jià)格超過(guò)競拍文件上限，采取競報自持比例；自持部分不得銷(xiāo)售、轉讓?zhuān)瑑H能對外出租。
一般來(lái)說(shuō)，越熱門(mén)的地塊，自持比例被抬高的可能性也就越大?？硕饠祿@示，杭州2018-2020年土拍平均自持比例分別為3.5%、1.6%、1.6%，本次集中出讓總體自持率9.2%，明顯提升。
過(guò)高的自持比例無(wú)疑會(huì )極大提高開(kāi)發(fā)成本，壓縮項目利潤空間。實(shí)際上，隨著(zhù)杭州土拍走向“限價(jià)+自持”的標配，項目低利潤率成了常態(tài)。
有數據統計，2019年下半年杭州限房?jì)r(jià)宅地整體利潤率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年開(kāi)始則已有不少宅地的利潤率不到3%。
在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)里，盈利走低也已經(jīng)是公開(kāi)秘密。億翰智庫統計顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均凈利潤率為11.6%，較2019年降低2.3個(gè)百分點(diǎn)，有37家企業(yè)凈利潤率下滑；凈利潤在10%及以上的共計28家，較2019年減少9家。
同期，50家房企平均毛利潤率為24.7%，較2019年同期降低5.1個(gè)百分點(diǎn)，47家房企的毛利潤率下滑。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率下滑，主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jì)r(jià)比例提高有關(guān)?！毙袠I(yè)老大萬(wàn)科在一季報中坦承。
朗詩(shī)地產(chǎn)董事會(huì )主席田明向表示，此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)土地升值房?jì)r(jià)上漲，來(lái)收獲較高的利潤率，而目前由于土地價(jià)格較高，房?jì)r(jià)調控限制等原因，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降。
同策研究院資深分析師肖云祥則認為，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下行是多方因素造成的。首先，房企目前結轉的項目，大多是在一兩年前拿地成本較高的項目；同時(shí)，近年來(lái)房企融資成本進(jìn)一步提升；各主要城市執行嚴格的限價(jià)措施，自然導致房企盈利能力下滑。
歷史數據顯示，濱江集團近年凈利潤率也呈逐漸下滑之勢。2019年一季度， 濱江集團凈利率超過(guò)30%，全年下來(lái)為16%左右；2020年一季度凈利率為21%左右，2020全年進(jìn)一步下降至12%；2021年一季度，凈利率只剩下6.53% 。
去年年底的媒體交流會(huì )上，戚金興針曾對媒體表示，“從現狀情況看，濱江利潤率僅有5%，不過(guò)，5%還算高的了，其他兄弟單位可能還達不到這個(gè)數字”。
一位地產(chǎn)資深人士分析，新拿地塊或進(jìn)一步壓縮濱江集團的盈利空間，該地塊能貢獻一定銷(xiāo)售額，但很難實(shí)現利潤轉化。
“杭州一哥”的本土保衛戰
對濱江集團而言，凈利率僅有1-2%，為何還要拿地？答案在于，杭州對于濱江集團意義非凡。
作為老牌浙系房企，2007年以前，濱江一直在大本營(yíng)杭州開(kāi)展業(yè)務(wù)，相繼推出了金色海岸、熱帶景觀(guān)園林小區等熱銷(xiāo)項目，憑借在市區的優(yōu)質(zhì)土儲獲得了迅速發(fā)展。
2019年，濱江集團成功突破千億元，但公司營(yíng)收、銷(xiāo)售額均依賴(lài)于杭州地區。資料顯示，2016至2020年間，杭州實(shí)現的營(yíng)業(yè)收入占濱江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總營(yíng)收的比重分別為79.51%、94.63%、91.50%、59.34%和38.23%。
2020年年報顯示，濱江集團全年銷(xiāo)售額1363.6億元，同比增長(cháng)21.7%，位列克而瑞全國房企排行榜第27名，榮獲杭州房企銷(xiāo)售冠軍；權益銷(xiāo)售700億元，同比增長(cháng)65.6%。此外，據公司披露，2020年的主要并表銷(xiāo)售項目中，僅杭州一處就貢獻了62.88%的銷(xiāo)售份額，浙江省內其他城市銷(xiāo)售額占比32.87%。
中指研究院數據顯示，2021年1-4月份，杭州房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額第一位為濱江集團，銷(xiāo)售額358億元，超過(guò)排第二的綠城中國2倍以上。
顯然，杭州對濱江集團的重要性不言而喻，以至于哪怕不賺錢(qián)也不敢丟掉。因為土儲是地產(chǎn)公司的“生命線(xiàn)”，一旦在大本營(yíng)杭州拿不到地，公司的規模就會(huì )快速萎縮。
而在土儲分布上，濱江集團重倉杭州特征明顯。截至2020年末，濱江集團土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州占比65%。
2021年，濱江集團銷(xiāo)售目標是1500億元。目標新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內杭州外25%，浙江省外25%。
地產(chǎn)分析師嚴躍認為，杭州是濱江集團大本營(yíng)，濱江集團要穩住基本盤(pán)。對于房企而言，不愿看見(jiàn)過(guò)低的盈利，但充足的現金流更重要，只要能覆蓋成本就可以做。
中國指數研究院企業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理、浙江分院研究總監高院生認為，不少企業(yè)冒著(zhù)低利潤甚至虧損的風(fēng)險去拿地，一方面說(shuō)明杭州市場(chǎng)被看好；另一方面，企業(yè)如果沒(méi)有后續可開(kāi)發(fā)的土儲資源，現有團隊也將面臨解散的境況，而許多企業(yè)也“必須要在這個(gè)城市有聲音”。
某房企管理層更直言，不賺錢(qián)，地也要拿，不然誰(shuí)養這一幫人？
除此之外，隨著(zhù)政策調控的持續，眾多大型房企目光重回一二線(xiàn)以及長(cháng)三角等去化較快的發(fā)達地區，這讓“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團感受到了經(jīng)營(yíng)壓力。有評論稱(chēng)，濱江集團此番高價(jià)拿地，與其說(shuō)是“進(jìn)攻”，不如說(shuō)是戰略性的“防御”。
有聲音認為，如此冒風(fēng)險拿低利潤率的土地，規模是有了，卻不帶來(lái)利潤，勢必抬升房企的杠桿，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也加大。對于抗風(fēng)險能力較弱的區域性房企而言，長(cháng)期賣(mài)房子“不賺錢(qián)”，就要警惕積累債務(wù)的風(fēng)險。
浙江省外發(fā)展踩坑
省外發(fā)展遭遇不順，或是濱江選擇重回杭州“搶地”的原因之一。
2015年開(kāi)始，濱江集團開(kāi)啟了進(jìn)軍一線(xiàn)的嘗試，上海為一線(xiàn)擴張的第一站，深圳是第二站。
首次進(jìn)入深圳市場(chǎng)，濱江集團通過(guò)與深圳安遠控股達成合作，共同出資2000萬(wàn)元成立合資公司深圳濱安，由濱江集團持股70%、安遠控股持股30%，共同開(kāi)發(fā)深圳舊改項目龍華區安豐工業(yè)區地塊。
不料2017年，深圳出臺政策明令規定嚴禁商業(yè)研發(fā)用房改公寓，導致安豐項目?jì)赡陼r(shí)間仍沒(méi)辦完前期項目審批手續。
另外，合作方曾被外界稱(chēng)為“行賄狀元”的安遠控股實(shí)控人陳族遠涉腐敗大案，并因賄賂罪被判處有期徒刑4年，該項目也于2018年終止。
2020年報顯示，上述雙方發(fā)生了持續多時(shí)的法律糾紛，濱江集團先后11.6億元的投入的預計可收回4.36億元，計提壞賬準備7.24億元。
除了深圳踩雷，還有與上海地產(chǎn)公司中崇集團的合作。2016年底，濱江集團以7.89億元收購中崇集團子公司崇濱建設持有的上海湘府花園項目10%股權，并成立合資公司中崇濱江、浙銀上海湘府城建共同開(kāi)發(fā)。
然而隨著(zhù)中崇集團陷入流動(dòng)性危機，湘府花園擱淺。2020年9月經(jīng)仲裁，濱江集團對中崇集團、中崇濱江、浙銀上海湘府三家合作方享有本息合計9.5億元債權，但公司同時(shí)指出，資金回收具有不確定性。
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