投拓江湖 作者：投拓江湖團隊
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
容積率可謂是房企拿地最為關(guān)注的敏感指標，大多追求利潤和周轉率的品牌房企，都是盡量將地塊的容積率做滿(mǎn)，以求最大限度榨取地塊的經(jīng)濟價(jià)值。
大家都知道，容積率是地塊上承載的建筑總面積與地塊用地面積的比值，除此之外，容積率還可以用另外個(gè)公式來(lái)表達，即：
容積率=建筑密度*建筑平均層數
拆開(kāi)講：
建筑密度，根據地塊的規劃設計條件中的指標進(jìn)行明確的上限限制，但是實(shí)際上很少有房企能夠在方案設計中，頂格將建筑密度做到上限的，因為建筑密度還由綠化率、日照間距、建筑進(jìn)深這三個(gè)因素制約。
綠化率，是項目居住環(huán)境的硬性條件，也是竣工驗收的時(shí)候，強制性標準之一，綠化率只能多不能少，與建筑密度是負相關(guān)的關(guān)系；
日照間距，這是住宅項目設計必須滿(mǎn)足的硬性指標，這個(gè)跟地塊所處城市的緯度與氣候有關(guān)；
而建筑進(jìn)深，則決定了得房率，以及平衡項目整體指標與產(chǎn)品個(gè)體品質(zhì)。
建筑平均層數，則是由建筑限高決定，包括航空限高和氣象限高兩個(gè)方面，以及項目的公攤面積，產(chǎn)品品質(zhì)定位決定。
除此之外，一個(gè)項目的容積率，還受紅線(xiàn)退讓因素的影響，紅線(xiàn)退讓的因素很多，有可能是緊鄰交通干道，或者基于消防疏散需求而退距；也有可能是緊貼本地塊的相鄰項目高層，影響本地塊的日照，為了滿(mǎn)足住宅的日照而主動(dòng)退距。建筑紅線(xiàn)退讓?zhuān)茼椖克谖恢?，周邊情況等多個(gè)因素影響。
根據設計常用的一些經(jīng)驗值，地塊容積率與對于產(chǎn)品選擇的邏輯關(guān)系，梳理總結如下：
地塊容積率在1.0以下的：可以選擇獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼幾種產(chǎn)品組合，平均層數在3-5層。例如，在0.8左右的容積率的情況下，可以采用合院+類(lèi)獨棟，或者聯(lián)排+疊拼這類(lèi)產(chǎn)品組合，層數在2-5層之間。不過(guò)，容積率在1.0以下的地塊，現在是很少見(jiàn)了，只有早些年供應出來(lái)的才會(huì )有這么低容積率的土地。
地塊容積率在1.0-1.2之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做品質(zhì)洋房或者疊拼產(chǎn)品，平均層數在5-6層。如果要進(jìn)行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇聯(lián)排+洋房/小高層，或者疊拼+洋房，層數在3-9層之間。
地塊容積率在1.3-1.6之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做洋房或者類(lèi)洋房產(chǎn)品，平均層數在6-9層。如果要進(jìn)行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇聯(lián)排+小高層，洋房+小高層，或者疊拼+小高層，層數在3-11層之間。
地塊容積率在1.7-2.0之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做小高層產(chǎn)品，平均層數在10-12層。如果要進(jìn)行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇聯(lián)排+小高層，洋房+小高層，或者疊拼+小高層，層數在5-15層之間。
地塊容積率在2.0-2.5之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做高層產(chǎn)品，平均層數在12-18層。如果要進(jìn)行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇小高層+高層，或者洋房+高層，層數在6-18層之間。
地塊容積率在2.5-3.0之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做高層產(chǎn)品，平均層數在18-27層。如果要進(jìn)行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇小高層+高層，或者洋房+高層，層數方面可搭配11層的洋房，以及33層的高層。
地塊容積率在3.0-3.5之間的：單一形態(tài)的產(chǎn)品策略下，可以選擇只做高層產(chǎn)品，平均層數在27-33層。如果要進(jìn)行高低配，做不同的產(chǎn)品，可以選擇小高層+高層，層數方面可搭配15層的洋房，以及33層的高層。
地塊容積率在3.5以上的：因為容積率過(guò)高，基本上就沒(méi)有高低配的空間了，只有做單一高層，如果建筑密度要求比較低，還只能做超高層建筑。
當然，也不是所有地塊都適合把容積率做滿(mǎn)的，有的項目容積率做滿(mǎn)了總的利潤反而降低了。關(guān)鍵的因素，就在于當地客群對高容積率產(chǎn)品的接受度如何，一個(gè)市場(chǎng)對高容積率接受度高的表現有：當地供銷(xiāo)存良好，產(chǎn)品需求量大；房?jì)r(jià)存在很大增長(cháng)預期；地塊位于核心板塊，地段優(yōu)越；該板塊高層產(chǎn)品接受度高。
如果要把高容積地塊的容積率做滿(mǎn)，也需要在設計上，對高容積率進(jìn)行一些技術(shù)上的消化，比如：
1、在標準層上下功夫，首選的是增加戶(hù)均面積，做大面積段戶(hù)型，這也是目前很多房企都在做的一個(gè)趨勢，可以根據實(shí)際的項目定位適度擴大面積。其次是增大梯戶(hù)比，或者增加戶(hù)型進(jìn)深，但是這兩個(gè)會(huì )極大影響項目的舒適性，一般較少采用。
2、在樓宇高度上突破，做超高層建筑，但是超高層建筑在建安成本，消防要求，報規報建手續等方面的要求會(huì )有較大提高，可以綜合衡量考慮。
3、在樓棟排布上下功夫，比如采用東西向合圍的樓棟排布，在增大整體進(jìn)深的同時(shí)，還可以滿(mǎn)足日照，一定程度提升項目品質(zhì)。
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