具體來(lái)看，人民銀行、銀保監會(huì )根據銀行業(yè)金融機構的資產(chǎn)規模、機構類(lèi)型等因素，分檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對超過(guò)上限的機構設置過(guò)渡期，并建立區域差別化調節機制；同時(shí)住房租賃有關(guān)貸款、資管新規過(guò)渡期內（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統計范圍。人民銀行、銀保監會(huì )對本次相關(guān)指標設定充分考慮了銀行業(yè)金融機構實(shí)際情況，目前大部分銀行業(yè)金融機構符合管理要求。對于超出管理要求的銀行業(yè)金融機構，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進(jìn)。個(gè)別調降壓力較大的銀行，通過(guò)延長(cháng)過(guò)渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實(shí)施。我們認為本次政策并不是抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而是穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策預期，并鼓勵住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

本次《通知》沒(méi)有明確銀行投資房企ABS及公司債券、住房抵押貸款支持證券（RMBS）等是否要納入監管口徑計算，能否通過(guò)上述操作規避監管存在不確定性，需關(guān)注實(shí)際操作和執行細則的公布。

根據表1數據，超標銀行（個(gè)數）集中在第三檔銀行中（城商行），且超標貸款主要為對公涉房貸款，個(gè)人住房貸款超標幅度較低，預計此類(lèi)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款將有所控制。此外，招商銀行、興業(yè)銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行和青農商行等6家銀行超標額度占期末貸款余額比重在5%以上，超標額度占比相對較高，值得一定關(guān)注。其中招商銀行和興業(yè)銀行為個(gè)人住房貸款超標，預計這兩家銀行在過(guò)渡期內將控制個(gè)人住房貸款規模；其余4家銀行主要為對公涉房貸款超標，其對房地產(chǎn)企業(yè)的增量貸款將受到一定限制，在存量貸款內去劣存優(yōu)，達到監管要求。

考慮到《通知》給予的調整時(shí)間寬松，各金融機構整改時(shí)間充裕。對于個(gè)人住房貸款超標，銀行可通過(guò)證券化（RMBS）將更多住房抵押貸款移出資產(chǎn)負債表，從而實(shí)現指標達標，也可壓縮個(gè)人住房貸款規模，但由于新房按揭貸款有房企的擔保，安全性更高，銀行可能更傾向于壓縮二手住房貸款，對房企回款有一定影響但影響不大。對于整體涉房貸款超標，銀行可通過(guò)做大各項貸款整體規模壓降房地產(chǎn)貸款占比，如發(fā)放消費貸款、制造業(yè)貸款和中小微企業(yè)貸款以維持信貸增長(cháng)，但此類(lèi)貸款相較房地產(chǎn)貸款，抵押狀況弱，收益風(fēng)險大，可能帶來(lái)貸款成本的提升。由于多數銀行超限規模不大，大多數銀行可通過(guò)保持房地產(chǎn)貸款增速低于貸款總額增速，在過(guò)渡期內實(shí)現達標。

根據表2，2016－2020年9月末，房地產(chǎn)貸款余額保持增長(cháng)，但增速逐步下降，逐步向各項貸款余額增速靠攏，同時(shí)中國人民銀行金融市場(chǎng)市場(chǎng)司司長(cháng)2021年1月15日表示，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。我們認為此次《通知》的出臺，意在控制房地產(chǎn)貸款增速及房地產(chǎn)貸款在各項貸款中的占比，而不是壓降貸款總規模。

綜合超標銀行分布及信貸絕對規模、過(guò)渡期限、房企可能的應對措施等因素，我們認為，超標銀行未來(lái)幾年需要壓降的貸款規模不大，雖然可能推動(dòng)房地產(chǎn)貸款融資成本上升，但對地產(chǎn)行業(yè)整體影響相對較小。該政策不針對具體房企，在實(shí)際操作中，銀行可能更傾向于減少資質(zhì)一般房企的貸款規模，且由于中小銀行超限的比例更高，該政策對大型和小型房企的影響呈分化態(tài)勢，更加依賴(lài)中小銀行貸款的中小房企受本次新規的沖擊或大于大型房企。

從按揭貸款角度看，在監管提出個(gè)人住房貸款占比上限后，國內一二線(xiàn)城市及樓市有發(fā)展潛力的核心城市的按揭貸款更有吸引力，銀行按揭信貸會(huì )向此類(lèi)城市集中，但也不排除部分樓市過(guò)熱城市會(huì )因為政策調控而收緊按揭貸款；整體看，大型房企由于全國化布局且基本已完成對重點(diǎn)城市布局，按揭貸款將更加傾向于流向大型房企。從房企開(kāi)發(fā)貸融資角度看，銀行與房企融資合作模式大致為大中型房企授信集中于第一檔和第二檔的大型和中型銀行，小型房企授信更集中于小型銀行；從表1可以看出，大中型銀行中對公涉房貸款超標個(gè)數不多、超標額度占比不大，對授信集中于大中銀行的房企在銀行融資上影響不大；且大型地產(chǎn)商得益于其經(jīng)營(yíng)穩定性以及信用水平高的優(yōu)勢，在融資鏈處于強勢地位，即使在銀行壓降信貸規模的情況下，也可以通過(guò)擠占中小銀行對中小房企的授信獲得融資，銀行貸款等融資將向頭部及具有性?xún)r(jià)比的穩健房企集中。因此，此次《通知》對于大中型房企的按揭回款及融資影響不大。

對中小房企尤其是區域性小型房企而言，此次《通知》有一定的實(shí)質(zhì)影響。目前超標銀行集中在城商行和農商行，盡管此類(lèi)超標銀行的信貸絕對規模小，但考慮到其授信對象主要為小型房企，其信貸規模的壓降對于小型房企尤其是與超標城商行融資合作較為緊密的區域性房企的影響需關(guān)注。此外，人民銀行、銀保監會(huì )要求達標銀行需穩健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩定，達標銀行在新增房地產(chǎn)貸款方面將比較謹慎，小型房企獲取增量房地產(chǎn)貸款難度可能加大。在非標融資已受限、銀行融資逐步收緊情況下，小型房企融資渠道將進(jìn)一步收窄，資質(zhì)較弱、杠桿高的小型房企信用風(fēng)險上升，不排除個(gè)別房企出現流動(dòng)性風(fēng)險。

總體看，房地產(chǎn)貸款集中度管理的出臺，對地產(chǎn)商的影響分化，小型房企面臨融資渠道進(jìn)一步收緊的風(fēng)險，行業(yè)內企業(yè)分化與整合將更為明顯。非標受限、“三道紅線(xiàn)”疊加本次的房地產(chǎn)貸款集中度管理，房地產(chǎn)行業(yè)融資維持嚴監管，預計2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資增速將有所放緩。