地產(chǎn)風(fēng)聲 作者：年報季
來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
又到房企年報季。
對地產(chǎn)行業(yè)而言，2020年是魔幻的，更是震蕩的：“三道紅線(xiàn)”加持，監管層層加碼，各地調控力度不均、節奏不一，花樣調控政策百出。
紛繁復雜的大環(huán)境下，房企表現各異，有人出局，有人更進(jìn)一步。
2021年，哪些房企擁有更多機會(huì )？
《地產(chǎn)風(fēng)聲·年報季》第三篇，解讀碧桂園。
佛山順德的鳳桐花園項目工地有些與眾不同，多了一條機器人通道，機器人在其中穿梭，熟練地抹平、打磨…...
據說(shuō)，不僅技術(shù)精湛，還能避免部分材料浪費。
這其實(shí)是，碧桂園的18款機器人正式投入商用的場(chǎng)景。
透過(guò)它前天發(fā)布的財報，能看到一副更龐大的工作圖譜——除了機器人外，還有物業(yè)、設計等業(yè)務(wù)，幾乎覆蓋了全產(chǎn)業(yè)鏈。
簡(jiǎn)單說(shuō)就是，一條龍全包。
1
金庸筆下的周伯通，有一門(mén)“左右互搏術(shù)”——左右手各自發(fā)力，組合出招。
最近，在碧桂園一條龍的兩個(gè)環(huán)節上，也出現了這樣的場(chǎng)景。
3月22日，碧桂園服務(wù)公布財報。三天后，碧桂園也發(fā)布了成績(jì)單。
緊接著(zhù)，兩家股價(jià)都大漲，并且前者市值超過(guò)后者。
資本笑臉相迎，既是因為兩家業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)，也是察覺(jué)到“左右互搏”的潛力。
財報顯示，2020年，碧桂園權益合同銷(xiāo)售金額約5706.6億元，同比增長(cháng)3.3%；銷(xiāo)售面積約6733萬(wàn)平米，同比增長(cháng)8%，業(yè)績(jì)再創(chuàng )新高。
加速行駛時(shí)，碧桂園還保持著(zhù)車(chē)身的穩健?？康氖侨齻€(gè)底座——回款、貨值和凈負債。
截止去年年底，碧桂園銷(xiāo)售回款連續5年高于90%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位；凈借貸比率僅為55.6%，遠低于百強房企94.6%的均值，二者加持下資金風(fēng)險更小。另外，權益可售資源達到2.25萬(wàn)億元，能夠支撐未來(lái)3.5年以上的發(fā)展。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，碧桂園服務(wù)也有可圈可點(diǎn)之處。
去年，其收入約156億元，同比增長(cháng)61.7%；凈利潤約27.82億元，同比增長(cháng)61.9%，社區增值服務(wù)翻倍增長(cháng)。
當國內掀起一股物業(yè)上市潮，碧桂園服務(wù)在2018年就登陸港交所。目前在一眾選手中，市值最高、盈利能力最強。
除了業(yè)績(jì)，資本看好它，還在于跟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的化學(xué)反應。
城市更新，被認為是地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)增長(cháng)點(diǎn)。而碧桂園服務(wù)也已經(jīng)擴張到城市、社區服務(wù)板塊。它能幫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿下更多城市更新業(yè)務(wù)，獲得未來(lái)籌碼。
另外，服務(wù)不僅僅是對冰冷建筑的打理，更要給業(yè)主帶來(lái)精神溫情。碧桂園服務(wù)的深耕，對地產(chǎn)的品牌形象也是一種提升。
反過(guò)來(lái)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的擴張，也能給服務(wù)帶來(lái)更多的樓盤(pán)資源。
開(kāi)發(fā)和服務(wù)，只是碧桂園“一條龍”中的兩個(gè)環(huán)節。它還進(jìn)入到設計、材料等領(lǐng)域。
多組合出招。
2
當觸手在主業(yè)全面鋪開(kāi)時(shí)，碧桂園還在打開(kāi)多元化的邊界。
同樣形成了“一條龍”的鏈條。
去年年初，碧桂園創(chuàng )始人楊國強提出“三駕馬車(chē)”架構：
地產(chǎn)、農業(yè)、機器人。
當時(shí)疫情嚴重，碧桂園向武漢捐了一批煲仔飯機器人。
有人開(kāi)玩笑說(shuō)，不會(huì )用機器人的開(kāi)發(fā)商不是一個(gè)好廚師。
這名“機器人廚師”的野心不小。目前，碧桂園機器人餐廳連鎖品牌，在十多個(gè)省市有80家門(mén)店。產(chǎn)值超8000萬(wàn)。它有一個(gè)目標：
為智慧餐飲服務(wù)升級，提供解決方案。
做餐飲得要原材料，這一塊碧桂園也沒(méi)放過(guò)。
2018年，碧桂園成立農業(yè)控股公司。到現在，已經(jīng)形成一條覆蓋源頭到終端的鏈條：
不僅借助地產(chǎn)的業(yè)主資源，擴大農產(chǎn)品銷(xiāo)售，而且還能在機器人餐廳將成品賣(mài)給消費者。
做飯，只是機器人的一項拿手絕活兒。搞建筑，它同樣在行。
同樣在2018年，碧桂園旗下全資子公司博智林重點(diǎn)聚焦建筑機器人及智能施工設備的研發(fā)應用。
目前，在研建筑機器人有46款。背后，4000多名研發(fā)人進(jìn)行頭腦風(fēng)暴，專(zhuān)利申請近3000項，填補了多個(gè)行業(yè)空白。
以后，搬磚也是技術(shù)活。當然，這也是大勢所趨。
去年7月，住建部就指出一個(gè)方向——要積極探索建筑機器人在工程建設領(lǐng)域的應用。
咨詢(xún)機構Tractica也預測，建筑機器人市場(chǎng)將從2018年的2270萬(wàn)美元，增加到2025年的2.26億美元。
市場(chǎng)前景不錯，主要是因為用機器人建房子不僅更安全、精準，而且還能提高生產(chǎn)率，節約成本。
當然，與其他房企不同的是，碧桂園依舊采用 “一條龍”的思路。
也就是，圍繞著(zhù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)打造智能建造體系，形成完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。
最后，成為智能建造解決方案的提供商。
當各個(gè)環(huán)節都能掌控在手，它能參與決策、提效率、控質(zhì)量、降成本，也能對外輸出服務(wù)，新增一條業(yè)務(wù)線(xiàn)。
3
在眾多房企中，碧桂園身上一直有個(gè)標簽：
城鎮化。
因為此前它的業(yè)務(wù)重心之一，在三四城市。
一條龍的布局，也向那里傾斜。
不過(guò)，城鎮化本身已經(jīng)在變化。而碧桂園的腳步，跟上了。
十四五規劃提出，要推動(dòng)都市圈一體化，形成“兩橫三縱”的城鎮化格局。
這就釋放出一個(gè)信號，未來(lái)大量農村人口將向都市圈轉移，并帶去充足的購房需求。
碧桂園的區域布局，已經(jīng)提前順勢延伸。
截止去年年底，在它的可售貨值中，有98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區域，93%位于人口流入區域，73%位于五大都市圈，符合人口流動(dòng)趨勢。
另外，一二線(xiàn)與目標三四線(xiàn)銷(xiāo)售金額比例為46:54，幾乎平分秋色。
往后看，去年新增的土儲中，65%在三四線(xiàn)城市、75%在五大都市圈。
也就說(shuō)，未來(lái)它能夠在城鎮化和都市圈中，繼續維持平衡。
像碧桂園這樣的大房企，有實(shí)力鋪開(kāi)“一條龍”。
而中小房企，足夠專(zhuān)注也能享有紅利。
比如弘陽(yáng)。
目前，弘陽(yáng)已進(jìn)入全國60多座大中城市，累計開(kāi)發(fā)面積2000多萬(wàn)平米，成為成長(cháng)速度10強房企中的第2名，綜合實(shí)力500強中的第47名。
仔細研究它落子的區域，會(huì )發(fā)現一個(gè)選址原則：
做透大江蘇，深耕都市圈，做強中心城。
今年，弘陽(yáng)啟動(dòng)三年規劃，也是專(zhuān)注在一點(diǎn)：
以“利潤”為導向，戰略布局、組織架構等為它保駕護航。
而碧桂園，今年也提出了一個(gè)“三年增長(cháng)”計劃：
未來(lái)3年，每年錄得10%的權益銷(xiāo)售額增長(cháng)。
在地產(chǎn)行業(yè)快速變革下，不管是大房企的一條龍，還是中小房企的專(zhuān)注，都是一種應對方式。
當然，它們也有共同之處，那就是：
順勢而為。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 鳳廠(chǎng)一條龍
