地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)
臨近年底，房地產(chǎn)消息也在接踵而至，但如何解讀這些消息顯然已經(jīng)陷入了混亂。
在混亂里陷久了就很容易忽略大趨勢。事實(shí)上，趨勢才是我們更應該去把握的。那么，對于即將到來(lái)的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )有哪些趨勢呢？
01 政策放暖的趨勢
12月上旬，中央 zz 局會(huì )議與中央經(jīng)濟 工作會(huì )議的接連召開(kāi)，對2022年房地產(chǎn)整體形勢給出了清晰地答案。
在中央 zz 局會(huì )議上，房地產(chǎn)表述主要起到定調作用：
要推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
而在中央 經(jīng)濟 工作會(huì )議上的表述則更為詳細：
要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
不難看出，兩次會(huì )議上對房地產(chǎn)的主基調都是良性循環(huán)和健康發(fā)展，顯然是要對此前因政策從嚴過(guò)緊導致房地產(chǎn)銷(xiāo)售驟然下跌和房企集中出現流動(dòng)性危機等問(wèn)題進(jìn)行糾偏。
糾偏過(guò)后，政策層面的放暖大概率將延續到2022年，最終目的是要房地產(chǎn)行業(yè)在長(cháng)效機制作用下，回歸到正常的軌道里。
02 房貸利率下行的趨勢
最近，媒體頻頻報道各地銀行下調房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”密切相關(guān)。
事實(shí)上中央 經(jīng)濟 工作會(huì )議全文一出來(lái)，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準和降息在2022年大概率都會(huì )發(fā)生。
在全國利率進(jìn)入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現出下降的趨勢?？陀^(guān)來(lái)說(shuō)，引導房貸利率下行，將會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖帶來(lái)直接的刺激。
當然，比房貸利率下行更受購房者關(guān)注的是按揭貸款的發(fā)放問(wèn)題。
央行的數據顯示，10月份個(gè)人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個(gè)人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數據已經(jīng)表明，住房按揭貸款正回歸正常，預計2022年將不會(huì )再出現如2021年住房按揭貸款大規模積壓不給放貸的狀況。
不過(guò)，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力在2022年顯然還是非常不足的，我們預計全年房?jì)r(jià)走勢估計將呈現出弱勢小幅震蕩。
03 房企融資適度放松的趨勢
住房按揭回歸正常的同時(shí)，房企的融資環(huán)境也在回暖。
在央行貨幣政策趨勢性寬松的大背景下，央行、銀保監會(huì )、證監會(huì )等有關(guān)部門(mén)也頻頻喊話(huà)金融機構要對房地產(chǎn)合理資金需求要給予支持。
中央層面的政策糾偏與喊話(huà)，很快就起到了實(shí)質(zhì)性的作用。數據顯示，11月份境內外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。
從保利、招商蛇口等央企、到建發(fā)、華發(fā)等地方國企、再到碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企在11月份都啟動(dòng)了融資發(fā)債，而包括陽(yáng)光城、中國奧園、花樣年等遭遇流動(dòng)性危機的房企到期境內外債券也獲得了展期。
目前看，2022年只要中央政策不轉向，優(yōu)質(zhì)房企正常的融資需求將得到滿(mǎn)足，在融資得到滿(mǎn)足的基礎上迎來(lái)一波不錯發(fā)展的機會(huì )。
04 降負債降杠桿的趨勢
請注意，融資適度放開(kāi)將僅限于信用好、穩健型的優(yōu)質(zhì)房企， 而對于高杠桿、高負債的民企而言，2022年將依然處于艱難的處境當中。
2021年下半年以來(lái)，伴隨著(zhù)諸多房企的債務(wù)違約，金融機構對房企的信用債信仰已經(jīng)被打破，即便是融資環(huán)境在2022年全面放開(kāi)，激進(jìn)型房企也很難從趨利避害的資本市場(chǎng)上獲得融資。
沒(méi)有融資緊靠回款顯然是難以支撐的，這類(lèi)房企最終可能呈現的結果就是兩種：規模不斷收縮成為穩健型房企；在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)現金流斷裂倒下。
目前看，2022年上半年，激進(jìn)型房企依然是兇多吉少，我們仍將看到一批知名民企倒在現金流危機里。
05 并購事件增多的趨勢
政府、投資者、債權人、員工、供應商、又或者購房者，在房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上，他們無(wú)一希望房企倒下，但一大批房企要倒下又是客觀(guān)現實(shí)。
留下的爛攤子怎么處理？
最好的結局或許就是讓優(yōu)質(zhì)的房企來(lái)消化掉這個(gè)爛攤子。
12月初，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )召集房企召開(kāi)了一場(chǎng)座談會(huì )，明確銀行間市場(chǎng)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券用于收購風(fēng)險房企的住宅建設項目。
更有知情人士透露招商蛇口等企業(yè)計劃近期在中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )注冊發(fā)行并購票據，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。
不出意外，優(yōu)質(zhì)房企用發(fā)行并購貸的方式兼并收購出現問(wèn)題的項目與房企或在2022年大行其道。
而這里的優(yōu)質(zhì)房企，主要是指央企與地方國企，他們有實(shí)力也有責任擔當來(lái)做這件事情。于社會(huì )穩定、于房地產(chǎn)健康發(fā)展，于金融市場(chǎng)穩定而言，都將是一個(gè)不錯的選擇。
06 國企央企崛起的趨勢
今年宅地供應兩集中制度的出臺，已經(jīng)開(kāi)始深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)格局。
首先體現在拍地上，第一輪集中土拍時(shí)，尚有一些民企參與土地的競拍，并在杭州、南京等城市掀起了一波熱潮，然而，短暫的熱潮后就是長(cháng)久的死寂。進(jìn)入第二輪、第三輪集中土拍時(shí)，我們已經(jīng)很少見(jiàn)到民企的身影，轉而是央企在大舉拿地，很多地方國企則擔任了臨時(shí)救場(chǎng)的任務(wù)。
以目前形勢而言，兩集中制度將會(huì )在2022年延續下來(lái)并繼續發(fā)揮作用，在融資優(yōu)勢愈加明顯的狀態(tài)下，國企央企成為拿地主流的趨勢也將很難扭轉。
而今年的土儲即是明年的規模，可以預見(jiàn)，2022年的房企銷(xiāo)售排行榜上，以中海、招商蛇口為代表的央企國家隊，以及以建發(fā)、越秀為代表的地方國企代表隊將強勢崛起。
在一個(gè)競爭相對充分且與社會(huì )民生、金融穩定高度相關(guān)的行業(yè)里，國企與央企的強勢崛起對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，顯然是大有裨益的。
07房企戰略收縮的趨勢
最近幾個(gè)月，新城架構調整、陽(yáng)光城架構調整、弘陽(yáng)架構調整、旭輝架構調整，幾乎每周都會(huì )有房企戰略調整的新聞傳出。
無(wú)須諱言，所謂的架構調整背后，都是戰略收縮與人員優(yōu)化。在行業(yè)規模與利潤見(jiàn)頂的趨勢下，房企為了生存進(jìn)行果斷的戰略收縮完全無(wú)可厚非。
可以預見(jiàn)的是，2022年，主動(dòng)進(jìn)行戰略收縮的房企還將繼續增多，已經(jīng)戰略收縮的房企還有可能進(jìn)一步戰略收縮。
但請記住，善待那些被優(yōu)化的地產(chǎn)人，房企老板們一定要對得起自己的良知。
08 房地產(chǎn)稅逐漸落地的趨勢
今年10月23日，人大常委會(huì )做出決定，授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，十年的靴子終于要落地了。
原本很多業(yè)內預計在今年底就會(huì )開(kāi)始在試點(diǎn)城市落地，不過(guò)鑒于當前的市場(chǎng)形勢顯然是有些不合時(shí)宜的。即便今年年底不會(huì )推進(jìn)，2022年大概率會(huì )循序漸進(jìn)式的推進(jìn)落地，而不造成市場(chǎng)的恐慌，不妨礙房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展將是推進(jìn)落地的前提條件。
09 樓市分化的趨勢
在2016年以前，在中國城鎮化進(jìn)程的助推下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是統一的市場(chǎng)，要么一起漲跌，要么就是按照板塊輪動(dòng)的原則先后漲跌，但整體呈現出明顯的周期性。
在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，調控政策也基本是全國一盤(pán)棋的模式，決策權屬于中央。不過(guò)，伴隨著(zhù)中國城鎮化進(jìn)程的放緩，各地樓市開(kāi)始分化，尤其是以一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的分化最為明顯：
一二線(xiàn)城市供不應求，要遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲；三四線(xiàn)城市庫存過(guò)剩嚴重，要靠棚改貨幣化提振市場(chǎng)。
在這樣的背景下，中央開(kāi)始改變調控思路，于2016年政府工作報告中首次提出“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。
直至今日，中國樓市城市間的分化依然嚴重，而年底的中央 經(jīng)濟 工作會(huì )議又一次提到了“因城施策”。不難推測，2022年，樓市購買(mǎi)力向高能級城市聚集的趨勢不會(huì )有任何的改變，一二線(xiàn)城市反倒是很有可能迎來(lái)一波“避險”行情，即購房者處理掉三四線(xiàn)城市的房子轉而投向更加稀缺的一二線(xiàn)城市，尋求“資產(chǎn)”的保值與增值。
10 商品房銷(xiāo)售規模下降將成為新趨勢
過(guò)去幾年，盡管我們都會(huì )談到房地產(chǎn)困難，但是全國商品房銷(xiāo)售金額卻是節節攀升，屢創(chuàng )新高，而商品房銷(xiāo)售面積同樣是震蕩上升。
不過(guò)，無(wú)論是人居居住面積，城鎮化率，新增剛需購房人口數量，還是居民購房的意愿，各種跡象都在表明，2021年大概率將會(huì )成為中國商品房歷史上的一個(gè)轉折點(diǎn)，由高速增長(cháng)向緩慢萎縮的轉折點(diǎn)。
此后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將徹底從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代。相信在這個(gè)新趨勢的轉變過(guò)程中，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式將漸漸顯現，屆時(shí)又將會(huì )迎來(lái)新的增長(cháng)機會(huì )，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì )迎來(lái)又一次的新生。
最后，在研究房地產(chǎn)10大趨勢時(shí)，我們盡量用“大概率”進(jìn)行表述，而非肯定的表述，畢竟已經(jīng)經(jīng)歷了如此多的黑天鵝事件后，說(shuō)不定2022年又會(huì )有新的黑天鵝出現，關(guān)注地產(chǎn)大爆炸，我們且行且分析吧。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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