作者：炸天團

今年首輪集中供地已經(jīng)拉開(kāi)帷幕，從完成情況來(lái)說(shuō)，其慘淡程度對比去年有過(guò)之而無(wú)不及。

除了一線(xiàn)城市北京成交480億，其他一眾新一線(xiàn)城市集體撲街。

比如長(cháng)三角大熱城市——合肥，出現了25%土拍流拍率，南京則更高——30%。

北方第二大城市天津更是掛30塊地僅成交6塊，80%的流拍率讓人大跌眼鏡。

還有包括成都、武漢等，熱度非常一般，基本是地方國企以底價(jià)成交，溢價(jià)率基本不超過(guò)5%。 

疫情反復、行情走弱、和房企債務(wù)危機，這些黑天鵝還在持續籠罩在樓市上空，土拍市場(chǎng)低迷不止。 

唯獨有一個(gè)城市走出了獨立行情，土拍市場(chǎng)異?；鸨?，民企參與度更是接近一半！ 

它就是杭州。 

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昨天杭州首輪土拍落幕，成績(jì)斐然：

掛牌60宗地塊，僅有1宗流拍，其中23宗封頂進(jìn)入一次報價(jià)環(huán)節，封頂率達到39%！

此外，杭州更是以成交總價(jià)827億元遙遙領(lǐng)先全國，比第二名北京多了347億元，接近一個(gè)成都的成交量！

關(guān)鍵是在這么高的投放量之下，杭州6.4%的溢價(jià)率仍然排在全國第三位，僅次于合肥（11.2%）和廈門(mén)（6.8%）。

不管是從土地數量上，還是總價(jià)，亦或是流拍率、封頂率各個(gè)指標，杭州都遠遠超過(guò)其他城市。 

全國土拍低迷，這次杭州土拍堪稱(chēng)國內“頂流”了。

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之所以杭州土拍如此搶手，炸天團認為背后有這么幾大原因。 

首先，杭州本土民企表現非常強勢，這是其他一二城市不具備的。 

59宗地塊，國企競得35宗，民企競得24宗，基本是平分秋色。 

其中最兇猛的當屬濱江集團，其豪擲184.4億元攬下11宗地塊（3宗聯(lián)合競得），無(wú)論是錢(qián)江新城、未來(lái)科技城等熱門(mén)板塊，還是臨浦、臨平等低價(jià)地塊，濱江不挑剔全拿下。

其次，綠城也不負眾望，耗資146.2億元拿下7塊地，排名第三的為國企建發(fā)，以一次報價(jià)一舉拿下四堡七堡2宗大熱地塊，達81.2億元！

很多人可能會(huì )質(zhì)疑，像濱江這些披著(zhù)民企的外衣，也算杭州本地國企了，這跟國企托底沒(méi)啥區別了。

但是呢，很多人忽視了，今年是亞運會(huì )之年，杭州這個(gè)城市的利好政策一直都在。 

這些房企，無(wú)論是國企還是民企，肯拿真金白銀出來(lái)?yè)尩?，說(shuō)明對杭州市場(chǎng)依然有信心。 

無(wú)論是抗疫成果、還是產(chǎn)業(yè)聚集、人口持續流入，都長(cháng)期看好杭州。 

再加上，杭州市區還存在很多紅盤(pán)，限價(jià)之后，倒掛現象一直都有。

在這種板塊拿地，去化穩定，且存在一定的利潤空間，這樣的市場(chǎng)能不火爆嗎？

去年濱江集團業(yè)績(jì)會(huì )上，有投資者問(wèn)及拍下的幾塊地凈利潤幾何，董事長(cháng)戚金興回復道，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

而今年呢，政策開(kāi)始釋放利好信號，杭州此次土拍，就給開(kāi)發(fā)商預留的利潤相對豐厚。

據相關(guān)專(zhuān)家測算，此次的地塊普遍起價(jià)利潤率能夠基本在11%以上，即使達到中止價(jià)，也有7%左右。

值得一提的是，像濱江、綠城這種杭州本土房企，每年銷(xiāo)售額有一半以上都是杭州貢獻的。

持續不斷地在一個(gè)高能級城市深耕，“資金壓力低+去化穩定”已經(jīng)成為當下土拍市場(chǎng)地塊唯一的正解 

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去年炸天團提到，各城市土地冷熱分化會(huì )加劇，到了今年，這個(gè)現象仍在持續。

甚至，同等能級的大城市也開(kāi)始拉開(kāi)差距，比如一直和杭州對標，樓市韌勁很足的南京也遇冷了。 

上周南京土拍，共掛了20宗地塊，流拍了6宗，流拍率高達30%，高于去年任意批次

成交的14塊，其中8宗是底價(jià)成交，成交總價(jià)僅為191億元，撈金不到200億，相對于去年五月份1000億的土地金，可謂是跌落神壇。

而在14個(gè)成交地塊里，沒(méi)有一塊地進(jìn)賬民企，基本被中糧、中建、中海等央國企瓜分，連合肥城建都沖進(jìn)來(lái)?yè)屃藘蓧K好地，鮮見(jiàn)本地城投出來(lái)托底，大家在南京拿地非常之謹慎

從最近十年的土拍情況觀(guān)察，南京樓市從來(lái)沒(méi)有像今天這樣，形勢如此嚴峻。

今年以來(lái)，南京新房市場(chǎng)成交一直保持在較低位，一季度新房成交21132套，同比下跌29%。二手房方面，今年一季度成交量16235套，同比大跌近50%！

新房去化艱難、庫存創(chuàng )新高，影響房企拿新地的信心，不僅是南京，這也是武漢、成都、重慶等一眾新一線(xiàn)城市的縮影。 

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這次杭州史詩(shī)級土拍著(zhù)實(shí)給市場(chǎng)點(diǎn)了把火，說(shuō)明了只要利潤還在，城市還有想象空間，土地的價(jià)值就會(huì )被重視。

而其他新一線(xiàn)城市土拍遇冷，證明了國企央企一統天下的趨勢依然存在，民營(yíng)房企資金壓力依然懸頂。

更加需要注意的是，各城市的板塊分化已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)！

像南京，盡管流拍率為30%，但是依舊有多個(gè)地塊因超過(guò)最高限價(jià)而進(jìn)入搖號環(huán)節，冷熱不均。 

像合肥，大熱的濱湖地塊甚至出現20家房企競品質(zhì)。

以前那種閉眼拿地賺錢(qián)的瘋狂成為了過(guò)去，如今好地被搶?zhuān)畹貫槿藛?wèn)津，理性克制是房企們的新常態(tài)。

另外，這一定程度上也會(huì )促進(jìn)地方政府制定更精細更審慎的供地方案，平衡好價(jià)值和價(jià)格的天平。 

對了，還有一個(gè)大家最關(guān)心的問(wèn)題，土拍這么低迷，是不是意味著(zhù)市場(chǎng)回暖失敗呢？ 

炸天團覺(jué)得未必。 

土拍往往是市場(chǎng)冷暖感知最晚的一環(huán)，以往市場(chǎng)銷(xiāo)售端火熱，才能助推土拍中出地王，因此首輪土拍還不能反映當下樓市松綁力度。 

等到年中的第二、三輪土拍，那時(shí)才是見(jiàn)真章的時(shí)候。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 兇猛的杭州土拍，與拿地最猛的民企！