昨晚開(kāi)始，地產(chǎn)和資本圈流傳金融監管部門(mén)召集主要銀行和5大AMC機構召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議。
作者：炸天團
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昨晚開(kāi)始，地產(chǎn)和資本圈流傳金融監管部門(mén)召集主要銀行和5大AMC機構（不良資產(chǎn)管理公司）召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議。據《匠樸研究所》報道，主要議題是12家問(wèn)題房企紓困并購業(yè)務(wù)情況，AMC機構針對12家問(wèn)題房企擬有6項政策：1、可以收金融機構暫未納入不良的貸款；
2、可以收集團2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應收賬款；
3、可以收2021年年底以前資金用途是土地價(jià)款的；4、以上業(yè)務(wù)開(kāi)展不納入房地產(chǎn)集中度；
5、以上業(yè)務(wù)資本金按照50%計量；
6、與關(guān)聯(lián)方合作收購，不納入重大關(guān)聯(lián)交易。12家問(wèn)題房企名單為：世茂集團、中梁控股、綠地控股、中南建設、奧園地產(chǎn)、恒大集團、融創(chuàng )中國、榮盛發(fā)展、陽(yáng)光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力。此批清單為首批企業(yè)，清單有效期2022.4-2023.4，后續會(huì )動(dòng)態(tài)調整。事實(shí)上，早在今年1月中旬，金融監管部門(mén)就曾召集5大AMC機構開(kāi)會(huì )，研究資產(chǎn)管理公司按照市場(chǎng)化、法治化原則，參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。
彼時(shí)，監管機構鼓勵AMC機構從央行編制的11家出險房企名單中挑選資產(chǎn)。這11家出險房企為：綠地控股、融創(chuàng )中國、世茂集團、中梁控股、榮盛發(fā)展、奧園地產(chǎn)、陽(yáng)光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力、中南建設。1月份名單基本與最新列出的12家出險房企相同，唯一不同的就是中國恒大。而中國恒大則是整件事情的緣起，正是中國恒大債務(wù)違約引發(fā)金融巨震后，GWY金融委制定穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)計劃， AMC機構出手紓困出險房企正是該計劃的一部分。提及不良資產(chǎn)管理，往往會(huì )聽(tīng)說(shuō)四大AMC機構或者五大AMC機構。
所謂四大AMC，即1999年財政部出資設立的信達、東方、長(cháng)城和華融，不難看出，這四大全部是國家財政部控股，彼時(shí)為處置國有銀行不良資產(chǎn)而成立的。此外，由中信證券、建銀投資于2005年共同出資的中國銀河則是最年輕的全國性AMC，與上述四家共同組成了五大全國性AMC機構。數據來(lái)源：銀保監會(huì )，零壹智庫過(guò)去這些年，AMC機構伴隨著(zhù)商業(yè)化轉型，業(yè)務(wù)邊界與規模不斷地膨脹，成長(cháng)為涉足不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、銀行、證券、保險等業(yè)務(wù)的巨無(wú)霸金融集團。當然，他們的主業(yè)依然是不良資產(chǎn)運營(yíng)，幫助銀行、非金融機構、企業(yè)化解他們的金融風(fēng)險。簡(jiǎn)單而言，就是把商業(yè)銀行、非金融機構認為的不良資產(chǎn)以極低的價(jià)格收購，經(jīng)過(guò)重新包裝、運營(yíng)，然后再賣(mài)給有能力或更專(zhuān)業(yè)的公司。買(mǎi)賣(mài)交易之間，AMC機構化解掉金融風(fēng)險，并賺取差價(jià)。在A(yíng)MC機構收購的不良資產(chǎn)中，很大一部分來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)。他們在房地產(chǎn)項目風(fēng)險化解、房企債務(wù)重組紓困等也積累了豐富的經(jīng)驗。客觀(guān)來(lái)說(shuō)，他們是化解當前出險房企債務(wù)危機最有實(shí)力也最為專(zhuān)業(yè)的力量。比如早期出險房企華夏幸福和泰禾，在債務(wù)重組之路上AMC機構都是關(guān)鍵力量。在去年9月華夏幸福出爐的債務(wù)重組方案中，長(cháng)城資產(chǎn)與東方資產(chǎn)兩大AMC機構參與其中，并以股折價(jià)購買(mǎi)了華夏幸福的債券。去年3月，四大AMC與萬(wàn)科發(fā)起成立了泰禾紓困基金平臺，提供盤(pán)活泰禾在建項目的增量資金，涉及啟動(dòng)金額將達上百億。當然，AMC機構既是在幫助房企紓困，也是在讓自己盡快的解套。比如華融、長(cháng)城、信達、東方均為泰禾的主要債權人，長(cháng)城更是泰禾最大的債權方。不過(guò)，上述兩家房企的債務(wù)重組似乎依然困難重重，至今未見(jiàn)根本性的轉機。今年1月金融監管部門(mén)召集五大AMC機構開(kāi)會(huì )后，五大AMC機構也罕見(jiàn)的出現高層調整：- 3月1日，中國華融第一大股東中信集團派任劉正均兼任中國華融黨委書(shū)記；
- 3月9日，張衛東被任命為中國信達黨委書(shū)記；
- 4月20日，原華融的黨委書(shū)記、董事長(cháng)王占峰被任命為東方資產(chǎn)黨委書(shū)記，并推薦董事長(cháng)職位；
- 4月22日，銀保監會(huì )同時(shí)核準批復中國銀河董事長(cháng)劉志紅和長(cháng)城資產(chǎn)董事長(cháng)李均鋒的任職資格。
至此，五大AMC機構一把手全部換血。與之而來(lái)的，則是五大AMC機構加快在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)動(dòng)作。3月份，長(cháng)城資產(chǎn)發(fā)行100億元規模的地產(chǎn)紓困金融債；幾天后，長(cháng)城資產(chǎn)100億元金融債券也獲批發(fā)行。
兩者募資用途均為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解，此舉也被解讀為進(jìn)行不良資產(chǎn)收購的彈藥儲備。在儲備彈藥的同時(shí)，AMC機構也出手頻頻：- 長(cháng)城資產(chǎn)參與陽(yáng)光城的資產(chǎn)收購；
- 長(cháng)城資產(chǎn)與佳兆業(yè)簽署戰略合作；
- 融創(chuàng )、世茂等也傳出正與AMC機構洽談等等。
在對房地產(chǎn)行業(yè)有風(fēng)向標意義的中國恒大債務(wù)處置中，信達資產(chǎn)也是深度參與。去年12月成立的恒大風(fēng)險化解委員會(huì )名單上，中國信達副總裁趙立民赫列其中。1個(gè)月后，中國信達旗下信達香港董事長(cháng)梁森林更是進(jìn)入恒大董事會(huì )。客觀(guān)來(lái)說(shuō)，當下的房地產(chǎn)行業(yè)，讓AMC機構進(jìn)場(chǎng)參與出險房企的債務(wù)化解工作是非常有必要，甚至是不可替代的。AMC機構進(jìn)場(chǎng)，注入新資金、穩定資產(chǎn)價(jià)格、保交樓穩銷(xiāo)售，作用明顯。對于出險房企而言，在銷(xiāo)售停滯與融資無(wú)望后，AMC機構進(jìn)場(chǎng)成了他們的期盼。盡管AMC機構已經(jīng)參與出險房企的風(fēng)險化解工作，但他們參與化解的意愿并不如外界預期的那樣。或者說(shuō)，很多房企的債務(wù)問(wèn)題比他們預估的更嚴重，大量存在的明股實(shí)債，復雜的債權債務(wù)關(guān)系，劇烈波動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)格，一些出險房企事實(shí)上已經(jīng)是嚴重資不抵債的狀態(tài)，這讓見(jiàn)慣了大場(chǎng)面的AMC機構也有些望而卻步。
在A(yíng)MC機構觀(guān)望的時(shí)候，一些被金融機構點(diǎn)名的央企也陷入了觀(guān)望。此前，保利、華僑城、招商蛇口、華潤、中糧、五礦地產(chǎn)、中建、金茂和中國綠發(fā)等地產(chǎn)為主業(yè)的央企也曾被金融監管機構點(diǎn)名，要求他們通過(guò)收并購項目資產(chǎn)的方式幫助出險房企紓困。
監管機構為了調動(dòng)這些央企的并購積極性，將地產(chǎn)并購類(lèi)融資不計入“三道紅線(xiàn)”，這些央企也從國有六大行等金融機構獲得了上千億的并購融資額度。然而，除了前不久佳兆業(yè)與招商蛇口、長(cháng)城資產(chǎn)簽署戰略合作協(xié)議、華潤收購禹洲和中南的物業(yè)板塊外，大多數央企并未有出手動(dòng)作。但對于出險房企，對于房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)中國經(jīng)濟形勢而言，時(shí)間已經(jīng)容不得AMC機構的觀(guān)望和猶豫，而金融監管機構也從維穩的角度督促他們盡快的行動(dòng)，做出實(shí)質(zhì)性的解救動(dòng)作。
于是，才有了開(kāi)篇那場(chǎng)金融監管機構與五大AMC機構的專(zhuān)題座談會(huì )。說(shuō)是座談，其實(shí)也是督促，督促他們盡快出手，實(shí)質(zhì)性的解救出險房企。
接下來(lái)，我們或許很快就能聽(tīng)到他們的大動(dòng)作了。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題：
AMC機構即將出手，解救出險房企
地產(chǎn)大爆炸 
