觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
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剛剛將旗下價(jià)值超740億元的資產(chǎn)擺上貨架，出險房企世茂集團繼續退出項目以自保。這次，該公司決定回吐過(guò)去幾年的收并購成果，宣布退出深圳橫崗四聯(lián)賢合村項目，并終止與前被收購方廣州粵泰集團的合作關(guān)系。
2月28日晚，廣州粵泰集團公告稱(chēng)，控股子公司深圳市大新佳業(yè)投資發(fā)展有限公司、深圳市中浩豐投資發(fā)展有限公司，與世茂房地產(chǎn)簽訂的《股權轉讓暨合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》被提前解除。
據此，世茂房地產(chǎn)旗下廈門(mén)翎澤退出深圳賢合舊改項目，該項目將由廣州粵泰集團主要負責開(kāi)發(fā)。
深圳龍崗橫崗四聯(lián)賢合村舊改是世茂在2019年，從陷入困難的粵系開(kāi)發(fā)商粵泰股份處收購而來(lái)。
粵泰股份在2018年開(kāi)始頻繁被傳出債務(wù)危機，緊張的現金流令其經(jīng)營(yíng)無(wú)以為繼。翌年，在與北方信托談判合作融資未果后，粵泰選擇更為直接的出售變現。
當時(shí)，粵泰向世茂一口氣轉讓了5個(gè)“不良”項目，總對價(jià)合共63.97億元。資料顯示，除賢合村舊改外，涉及的項目還包括安徽淮南公園天鵝灣項目和洞山天鵝灣項目，以及廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目。
資料顯示，橫崗四聯(lián)賢合村舊改項目占地面積14.59萬(wàn)平方米，拆除用地面積12.23萬(wàn)平方米，目標項目拆除范圍內永久建筑物現狀建筑面積約為31.01萬(wàn)平方米，需拆除320棟房屋。以此計算，舊改后項目整體建面達百萬(wàn)平方米體量。
項目早于2016年9月便被納入《2016年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》，但由于粵泰自身原因長(cháng)期閑置。
根據《深圳市已批未建土地處置專(zhuān)項行動(dòng)方案》，難以推進(jìn)的賢合村舊改如果無(wú)外部資金注入提供活力，結果無(wú)外乎土地被依法無(wú)償收回，相關(guān)城市更新計劃中斷。
“粵泰集團如果在短期內不能承擔該項目，那么唯一保證項目繼續下去的方式，就是由有實(shí)力承擔項目的企業(yè)來(lái)接手?！笔烂瘓F正是在此時(shí)介入。
回顧交易過(guò)程，世茂通過(guò)廈門(mén)翎澤企業(yè)管理有限公司出資3.5億元，獲取粵泰旗下項目公司中浩豐投資發(fā)展有限公司20%股權。雙方約定就項目進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。
通過(guò)這筆交易，世茂亦借道獲取其在深圳的首個(gè)住宅及城市更新項目。而此前，世茂在深圳主要開(kāi)發(fā)建設有大量的商辦物業(yè)，包括前海中心、深港中心、坪山中心3座超300米的超高層地標性建筑。
按照當時(shí)消息披露，賢合村舊改項目在被世茂收購前，就已完成簽約175棟，拆除房屋主體63棟，拆除房屋門(mén)窗21棟。換句話(huà)說(shuō)，簽約率已過(guò)半。到今年年初，據稱(chēng)項目拆除已在尾聲中。但世茂似乎已難以繼續等下去。
“深圳賢合舊改項目未按《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》約定的舊改時(shí)間節點(diǎn)推進(jìn)?！痹谧钚鹿嬷?，世茂以此為理由，與粵泰磋商退出該項目，并得到肯定的回復。
對此時(shí)的世茂而言，長(cháng)時(shí)間積壓大量資金的舊改項目難以產(chǎn)生即時(shí)收入，后續卻仍要有所投入，放棄無(wú)疑最為明智。根據公告除3.5億元股權交易款項外，世茂2年多來(lái)對項目的投入為7847.76萬(wàn)元，總合計4.28億元。
這部分資金將由粵泰方作為主債務(wù)人全部承擔，且必須在2022年12月31日前結清。
2019年意氣風(fēng)發(fā)的世茂大概難以預料如今的結局。
63.97億元接盤(pán)粵泰5個(gè)項目，只是世茂這豐收一年的其中一單并購。調控政策帶來(lái)的資金鏈壓力將不少房企推上收并購的游戲桌。以世茂為代表之一的頭部房企抓住機遇，希望以較低價(jià)格吸納優(yōu)質(zhì)土儲。
單2019年內，世茂就先后完成對泰禾、粵泰、明發(fā)等民營(yíng)房企多個(gè)項目的收購，交易代價(jià)高達200億元。同期，世茂通過(guò)收并購手段在深圳收獲65萬(wàn)平方米土地。
觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，在2019年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，許世壇向投資者表示，年內公司在大灣區增加了近1000億元貨值，僅泰禾位于廣州增城的就有300多億。他形容與部分企業(yè)的交易最終“都沒(méi)溢價(jià)”，預計下半年收購機會(huì )“比上半年更多”，并提及經(jīng)常有投行咨詢(xún)世茂何時(shí)再發(fā)債。
2020年，世茂與福晟集團達成協(xié)議，雙方設立由世茂作主導的合作平臺，主導后者旗下約4000億元項目資產(chǎn)。
不過(guò)操之過(guò)急的并購計劃往往帶來(lái)壞結果。2019-2020年的收并購大潮后，由于前期調研不足、后期跟進(jìn)乏力等原因，帶來(lái)的各種資金、債權、法律問(wèn)題在后來(lái)集中爆發(fā)。例如，世茂與福晟的“世紀并購案”，從目前看來(lái)就不算如意。
那么回歸到世茂接手的5個(gè)粵泰項目，深圳賢合村已宣布停擺，其余項目如今的狀況又如何？
資料顯示，其中淮南公園天鵝灣被收購后已更名世茂·公園城市，洞山天鵝灣項目則更名為世茂·觀(guān)天下。兩個(gè)項目現時(shí)進(jìn)度正常，消息稱(chēng)世茂·公園城市已經(jīng)交付了1600多組業(yè)主，預計今年7月仍有部分樓棟建成落地。而世茂·觀(guān)天下則預計在今年上半年完成交付。
廣州天鵝灣二期項目更名為世茂·天鵝灣，項目繼承粵泰時(shí)代的高端定位，如今在售237-294平方米大平層豪宅，售價(jià)高達14萬(wàn)/平方米。
廣州嘉盛項目原名為嘉盛大廈，據稱(chēng)是商業(yè)辦公產(chǎn)品。世茂入場(chǎng)后重新定案為世茂天越，主打129-210平方米三至四房單位，2019年11月開(kāi)盤(pán)目前售罄。
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