去年3月2日,銀保監會(huì )郭樹(shù)清提到一句話(huà),房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。
作者:炸天團
來(lái)源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)
去年3月2日,銀保監會(huì )郭樹(shù)清提到一句話(huà),房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。
自此,幾百條密集調控頻出,規模房企頻頻出險,市場(chǎng)信心跌到谷底。一年后的3月2日,還是郭主席,但表態(tài)出現了180度逆轉,他說(shuō),“房地產(chǎn)的泡沫化得到根本扭轉,樓市不像以前那么活躍了,但是住房還是需要的?!?/section>這句話(huà)一出,實(shí)則是在給各地方政府背書(shū),金融風(fēng)險已經(jīng)得到控制,地產(chǎn)該恢復活躍了。于是乎,短短幾天內已經(jīng)有幾十個(gè)城市大腳踩油門(mén),開(kāi)啟了救市模式。包括佛山、南寧、鄭州、青島、重慶、南通、寧波...仔細看看,它們不是強經(jīng)濟二線(xiàn)城市就是省會(huì )城市。不僅覆蓋范圍廣,而且各種松綁手段毫無(wú)保留全都用上,包括降首付、降利率、限售放開(kāi)等等。之前預計市場(chǎng)會(huì )觸底反彈,沒(méi)想到反轉來(lái)的如此猛烈。冷靜下來(lái)想想,這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎?或者說(shuō),能帶動(dòng)一波房?jì)r(jià)大漲嗎?
2022年以來(lái),中國各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近80次,而這其中,救市政策就占了一半。重慶、贛州、佛山等地,相繼在第一套房首付上放開(kāi)了口子,允許一部分樓盤(pán)首付降到20%。廣東惠州更是被爆出,有樓盤(pán)最低可以7%首付入手。毫無(wú)疑問(wèn),降首付是吸引剛需上車(chē)的大殺器,尤其是對于首次置業(yè)的年輕人。想想2012年和2015年樓市啟動(dòng),降首付就起到了關(guān)鍵作用。降首付其實(shí)對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是迫不得已,犧牲短期的銷(xiāo)售額,增加剛需的買(mǎi)房需求,加速去庫存。所有放松動(dòng)作中,降首付是力度最大的政策,但沒(méi)想到,鄭州還可以更狠。這個(gè)二線(xiàn)城市真是下狠手了,一連發(fā)布18條松綁措施,先是取消認房又認貸,同時(shí)放開(kāi)第三套限購,并重啟貨幣化棚改。這樣的力度,在近5年的一二線(xiàn)城市調控中實(shí)屬罕見(jiàn)。還有福州、南寧等二線(xiàn)城市,均是對第二套房降低首付,青島即墨區新房由原來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)滿(mǎn)五年,變更為網(wǎng)簽后5年便可交易,二手房拿證滿(mǎn)2年便可以交易。這些都是為了刺激改善置換需求,對于這些房?jì)r(jià)橫盤(pán)已久的二線(xiàn)城市,必須要出大招清庫存了。同時(shí),也有蘇州、天津、廈門(mén)等城市房貸利率降至5個(gè)點(diǎn)以下,蘇州甚至降到全國最低的4.7%。 降首付、降利率、松綁限售限購...這場(chǎng)救市狂歡背后釋放一個(gè)信號:
二三線(xiàn)城市樓市到了非救不可的地步了。
為什么這輪救市的玩家里,大多數都是二三線(xiàn)城市呢?首先,不像北上廣深這種一線(xiàn)城市,有強大的產(chǎn)業(yè)鏈兜底,這些二三線(xiàn)城市的財政收入對房地產(chǎn)依賴(lài)度都很高。比如,佛山賣(mài)地收入占一般公共預算收入的比例達到了驚人的140%,僅次于杭州的145%。還有上面提到的南寧、福州、南通,其依賴(lài)度都超過(guò)80%,排名全國前20。如果不重振房地產(chǎn)信心,土地就會(huì )流拍,從而影響到稅收,影響到城市建設,進(jìn)而導致整個(gè)城市對資本、人才的吸引力降低。馬上要開(kāi)啟全國第一輪土拍了,為了不土地流拍,地方政府松綁勢在必行。其次,很多二線(xiàn)城市有著(zhù)巨大的房屋存量壓力,房?jì)r(jià)橫盤(pán)多年,市場(chǎng)需要一個(gè)小陽(yáng)春來(lái)刺激出貨。很多二線(xiàn)城市樓市本來(lái)就不景氣,碰到去年調控之年,更是雪上加霜,即使開(kāi)發(fā)商用降價(jià)來(lái)促銷(xiāo),成交規模一路走低。一家Top3房企在2021年鄭州市場(chǎng)年報中這樣總結:下半年市場(chǎng)熱度驟降,主城尚能抗壓,郊區全面潰敗。尤其是第四季度整個(gè)大鄭州的住宅成交套數同比降幅約6成。像鄭州這種典型的強省會(huì )城市,就是通過(guò)城市化不斷做大做強,同時(shí)城市化也帶來(lái)了巨大存量房屋。據貝殼研究院鄭州分院提供的報告認為,大鄭州的廣義庫存成交周期需8.3年才能去化完畢!南寧、福州等強省會(huì )城市也是同樣如此,這次救市等同于救城市的未來(lái)。
回到開(kāi)頭的問(wèn)題,這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎?今年以來(lái),很多頭部房企股票都是一路飄紅,比如保利、招商蛇口漲了9%左右,華潤置地漲了16%,旭輝甚至漲了19%之多。這些都說(shuō)明,即使2022年上半年,房企的各種商票、美元債即將兌現,資本市場(chǎng)對內地樓市的基本面還是看好的。那這波行情能帶動(dòng)一波房?jì)r(jià)大漲嗎?這次大多數城市松綁,都是和政府定調一致的:支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者合理住房需求。包括降首付、降利率、買(mǎi)房補貼等等措施,都是利好剛需買(mǎi)房,或者把限購限售放開(kāi),加速二手房流動(dòng),支持改善的置換需求。抱著(zhù)炒房想法的人,還是被各種政策擋在門(mén)口。在穩住房?jì)r(jià)的基礎上,讓銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)回穩,讓企業(yè)銷(xiāo)售恢復正常,進(jìn)而讓行業(yè)恢復正常秩序。所以,抱著(zhù)房?jì)r(jià)大漲、抄底樓市心態(tài)的人就別幻想了,跟隨這個(gè)行業(yè)一起穩步向前才是務(wù)實(shí)之舉。
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力撐樓市,五年之最