作者：地產(chǎn)三哥

來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）

“五年，你知道這五年我是怎么過(guò)來(lái)的嗎？”

一、凱德重組、萬(wàn)達剝離

3月29日下午，萬(wàn)達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)珠海國資委出資30億戰投入股萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司，珠海市主要領(lǐng)導和萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林出席簽約儀式。

落戶(hù)珠海橫琴新區的萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司，是萬(wàn)達商管的全資子公司。萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負責已開(kāi)業(yè)的368個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬(wàn)達廣場(chǎng)的運營(yíng)管理。

此前一周，2021年3月24日，萬(wàn)達官網(wǎng)發(fā)布聲明：撤回萬(wàn)達商業(yè)A股IPO申請，重組萬(wàn)達商業(yè)，盡快實(shí)現輕資產(chǎn)的境外上市。

路徑清晰：重資產(chǎn)的歸屬于重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)剝離單獨上市。

幾乎就在同時(shí)，新加坡凱德集團也在這么做。

3月22日，凱德集團宣布，將與凱騰控股*一起，對凱德集團的輕重資產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組：

a)實(shí)施集團業(yè)務(wù)重組建議，將凱德集團旗下的投資管理平臺和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資管理（CLIM）”，該公司將在新加坡證券交易所上市；以及

b)將集團的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)私有化，并在該計劃實(shí)施完成后，由凱騰控股所持有。

同樣的，凱德集團進(jìn)行輕重資產(chǎn)剝離重組，負責投資管理和商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)業(yè)務(wù)的集中到“凱德投資管理”旗下，尋求在新加坡上市；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)塊私有化，由凱騰控股持有。

按照凱德集團官網(wǎng)消息，重組之后，凱德投資管理所管理的資產(chǎn)規模約為1150億新元，折合人民幣5380億元。

這些資產(chǎn)包括：凱德集團旗下的6支上市房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托、凱德集團所管理20支私募基金的股權，以及價(jià)值超過(guò)101億新元的優(yōu)質(zhì)“營(yíng)收型物業(yè)”。

被大股東凱騰公司私有化的是資本密集型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，這一版塊通過(guò)孵化項目?jì)?，“繼續支持凱德投資管理的發(fā)展”。

此次重組計劃進(jìn)一步將輕重資產(chǎn)進(jìn)行剝離，輕資產(chǎn)定位于資本高效和規模擴張、同時(shí)增加管理費用收益。

“兩家實(shí)體公司將具有巨大的跨平臺協(xié)同效應和互補優(yōu)勢，以抓住市場(chǎng)增長(cháng)機遇?！眲P騰控股有限公司主席黃根成表示。

過(guò)去幾年，凱德集團從以傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主轉變?yōu)檩p資產(chǎn)和費用收益為主。

萬(wàn)達也在走這條路，2019年末，萬(wàn)達商管已經(jīng)全面剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。所不同的是，萬(wàn)達商管的重資產(chǎn)并沒(méi)有像凱德那樣很早就開(kāi)始證券化。

凱德集團于2002年推出新加坡首支上市房地產(chǎn)投資信托基金，發(fā)展至今，集團旗下的房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托有：凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來(lái)西亞信托。

二、剝離與重組：新常態(tài)下的回報率與確定性

將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)私有化，是因為這一版塊“存在較長(cháng)的培育期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的價(jià)值在公開(kāi)市場(chǎng)未能得到充分體現?！眲P德集團CEO李志勤說(shuō)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的回報低了、風(fēng)險高了。

隨著(zhù)中國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的見(jiàn)頂，“為了做出更適當的風(fēng)險-回報決策，以投入具有吸引力但培育時(shí)間較長(cháng)的項目”，2013年開(kāi)始就將中國和新加坡置于平行核心地位的凱德集團期望通過(guò)業(yè)務(wù)重組，主動(dòng)適應這種變化。

“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”的調控主基調下，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須降負債、降杠桿、降周轉，這讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資回報率不再那么吸引人。

三哥愚見(jiàn)：背靠淡馬錫的凱德集團并不差錢(qián)，它只是從回報率和確定性的角度主動(dòng)做出了這樣的戰略調整。

和凱德置地一樣，萬(wàn)達這也是第二次“剝離”了，這一次是商業(yè)地產(chǎn)板塊內部的輕重資產(chǎn)剝離。一年之前，它已經(jīng)完成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運營(yíng)的剝離，商管的歸商管，地產(chǎn)的歸地產(chǎn)。

萬(wàn)達曾經(jīng)走過(guò)的第一步，國內商業(yè)地產(chǎn)另一巨頭紅星麥凱龍前天終于也開(kāi)始走了，原因也許不同，但現象類(lèi)似，也是對資本密集型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺的某種程度的“重組”。

3月28日，紅星美凱龍旗下“紅星地產(chǎn)”宣布與遠洋集團（03377.HK）旗下投資和管理平臺“遠洋資本”簽署戰略合作協(xié)議。

根據協(xié)議，紅星地產(chǎn)將引入遠洋資本作為戰略投資者，交易完成后，遠洋資本將獲得紅星地產(chǎn)18%的股權，股權轉讓對價(jià)為人民幣10.3億。

紅星地產(chǎn)是紅旗美凱龍旗下負責房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，去年全年操盤(pán)金額480.6億元，面積490.1萬(wàn)平米,從銷(xiāo)售單價(jià)未破萬(wàn)來(lái)看，區位是比較典型的三四線(xiàn)。

遠洋集團是混合所有制背景，融資利率低，資本渠道充裕。2020年，遠洋集團的融資成本5.1%，利息收入就達到了24億元。

用更長(cháng)時(shí)間、更低成本的資金，才能緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)高杠桿、高負債下的風(fēng)險和焦慮。

對紅星美凱龍來(lái)說(shuō)，商業(yè)運營(yíng)是核心，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)不能輸血甚至虧血的情況下，把這個(gè)雞肋扔掉，是個(gè)最佳選擇。

而對遠洋來(lái)說(shuō)，它有便宜的錢(qián)，所以才有可能能撿到便宜貨。

同樣的，也是因為兩者對于回報率和確定性的不同標準。

2020克爾瑞銷(xiāo)售榜單上紅星地產(chǎn)排名66，操盤(pán)單價(jià)9800元/平米，這樣的排名、這樣的城市能級，主動(dòng)做出這樣的選擇，對紅星美凱龍來(lái)說(shuō)，應該是一件好事情。

輕重剝離是新常態(tài)下的常態(tài)，結果是一定的。無(wú)非是自己主動(dòng)剝離、還是被別人整合的差異。

三哥又要愚見(jiàn)了：對于沒(méi)有核心競爭力的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊，這樣的重組或者剝離動(dòng)作，做的越早越好。

三、萬(wàn)達商管：資產(chǎn)證券化才是最終目的

推測一下萬(wàn)達商管接下來(lái)的步驟：第一步輕重剝離，第二步輕資產(chǎn)上市，第三步，重資產(chǎn)證券化。

第二步承前啟后，萬(wàn)達商管正在做。

第三步是重頭戲，也就是REITs。

所謂REITs，簡(jiǎn)而言之就是把商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等運營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)證券化，由市場(chǎng)上的投資者認購，同時(shí)資產(chǎn)委托資產(chǎn)管理公司管理，投資者每年獲得穩定的收益。

以凱德集團旗下凱德商用新加坡信托Capitaland Mall Trust (CMLT)為例，截止2021年3月29日，市凈率1.07倍，股息率4.04%（年化）。

這正是凱德從2002年以來(lái)做的一件事，也正是萬(wàn)達商管接下來(lái)想要做的事情。

同比凱德旗下的凱德新加坡商業(yè)信托的數據，可以看出來(lái)萬(wàn)達商管的運營(yíng)質(zhì)量?jì)?yōu)秀：

萬(wàn)達商管的股東背景和財務(wù)資源也足夠，輕重分離的工作做起來(lái)應該比較從容。

假如萬(wàn)達商管自持資產(chǎn)全部證券化，規模和凱德投資管理旗下管理資產(chǎn)總額不相上下。

這樣的萬(wàn)達商管，如果發(fā)行Reits，假如你是投資者，會(huì )不會(huì )很期待呢？

最后

1998年，作為甲A冠軍的大連萬(wàn)達第二年主動(dòng)退出了中國足球。2021年，中超冠軍江蘇蘇寧在資金壓力下解散。

今天，萬(wàn)達依然還搞足球、扶貧。

很多時(shí)候，王健林董事長(cháng)的抉擇和行動(dòng)總是快別人半步，從而也獲得了更多的主動(dòng)權。這種決絕果斷、剛柔并濟的風(fēng)格和他唱過(guò)的《假行僧》似乎吻合。

“我有這雙腳，我有這雙腿，我有這千山和萬(wàn)水。我要這所有的所有，但不要恨和悔?！?/p>

3月26日，吉林省主要負責人會(huì )見(jiàn)了王健林董事長(cháng)。

3月29日，在珠海市主要負責人和王董事長(cháng)的見(jiàn)證下，萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)落戶(hù)珠海橫琴新區。

就像《假行僧》唱的那樣:

“我要從南走到北，我還要從白走到黑?！?/p>

三月份，老王從北走到南。

這五年，萬(wàn)達從黑走到白。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 萬(wàn)達“從黑走到白”