商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID:SYDCFL)
我曾經(jīng)參與過(guò)四座商業(yè)綜合體、兩條商業(yè)街、兩座文旅地產(chǎn)全程籌備，也跟進(jìn)了其中的招商、運營(yíng)、法務(wù)等工作，所以在此就以往經(jīng)驗向諸位介紹商業(yè)地產(chǎn)項目在籌備期的部分關(guān)注要點(diǎn)，畢竟今后會(huì )有越來(lái)越多的企業(yè)轉向這個(gè)領(lǐng)域，相信這會(huì )成為很多企業(yè)的強需求。但是由于籌備期的工作量非常龐大，只能泛泛表述，望大家諒解。
一、商業(yè)地產(chǎn)籌備期的重要性
所有的商業(yè)地產(chǎn)項目在開(kāi)業(yè)前均會(huì )存在著(zhù)一個(gè)籌備期，只要籌備期間工作做的足，準備充分和扎實(shí)，基本上在開(kāi)業(yè)時(shí)就能夠取得良好的業(yè)績(jì)。但是如果籌備期準備不充分，迷信地段論、硬件論，以為有好的地段和精美的造型和快速建造就能夠獲得成功開(kāi)業(yè)的項目，那就大意了。就好比做飯一樣，光是強調你的食材很好，炊具精妙，而忽視廚師的經(jīng)驗和技巧，你做的飯最多是能吃，未必談得上好吃。
任何商業(yè)地產(chǎn)項目在設立商業(yè)管理公司之始，就必須要對商業(yè)地產(chǎn)項目的籌備工作給予最高的關(guān)注。這份工作內容不但瑣碎，而且辛苦異常，需要靠經(jīng)驗認知來(lái)對項目進(jìn)行分析統籌，是決定項目生死的關(guān)鍵階段。
二、商業(yè)籌備期是內部多部門(mén)協(xié)作
（一）各階段各部門(mén)的部分關(guān)注點(diǎn)
1、項目總部直控
例如對于項目項目?jì)扰渖Ч膮f(xié)調與管控，對于場(chǎng)地開(kāi)業(yè)的美陳效果認定與布局，對于已簽約商戶(hù)的裝修進(jìn)度跟進(jìn)，對于開(kāi)業(yè)活動(dòng)的協(xié)調督導。這些工作內容往往涉及到多個(gè)內部部門(mén)與社會(huì )機構、國家機關(guān)等部門(mén)的對接和協(xié)調，這需要由項目總級人員及直接管理部門(mén)來(lái)協(xié)調對接，以確保工作的精準與落地。
2、工程部對接
所有項目籌備期中最大的風(fēng)險，其實(shí)來(lái)自工程。此處所說(shuō)的工程，不但涵蓋了建設施工，也包括了設計應用方面，因為在實(shí)踐中，商業(yè)能否順利招商、商戶(hù)是否可以順利運營(yíng)，均需要靠符合項目實(shí)踐應用來(lái)印證。不恰當的動(dòng)線(xiàn)無(wú)法引流，不合理的面積無(wú)法出租，這些都是工程方面所可能引發(fā)的問(wèn)題。所以在項目設計建設的過(guò)程之中，一定要本著(zhù)后期實(shí)際經(jīng)營(yíng)便利的情況來(lái)設計與建設，商業(yè)地產(chǎn)項目是一個(gè)各個(gè)部門(mén)息息相關(guān)、環(huán)環(huán)相扣的生態(tài)體，所有環(huán)節必須通盤(pán)考慮。
3、招商部門(mén)
招商是商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)局的重頭戲，所以在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，必須要關(guān)注招商。因為有了招商的前期招徠，就能夠有力保障項目順利開(kāi)業(yè)。但實(shí)踐中，由于項目一開(kāi)始的定位、設計、工程等因素，造成了招商過(guò)程中無(wú)法給商戶(hù)以最佳展示（藍圖畫(huà)不下去了），所以招商會(huì )演變成真真假假一場(chǎng)戲。那么為了規避這個(gè)風(fēng)險，就需要開(kāi)發(fā)者在前期籌備期間務(wù)必要聽(tīng)取專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，一定要多方論證和思考。
4、項目運營(yíng)部門(mén)
籌備期內需要對項目的開(kāi)業(yè)方案進(jìn)行落實(shí)，對于物料及活動(dòng)方案落實(shí)，對商戶(hù)的門(mén)頭、櫥窗清潔等運營(yíng)管控，對管理公司內部以及商戶(hù)人員的開(kāi)業(yè)活動(dòng)培訓、對客流計數系統測試完成、廣場(chǎng)無(wú)線(xiàn)調試及推廣內容、商戶(hù)發(fā)布內容的核對。裝修品質(zhì)監督（門(mén)頭、燈光、色彩、陳設）、對場(chǎng)內貨品的進(jìn)出場(chǎng)管控、對商品堆頭的建議與調整、協(xié)助商戶(hù)對其營(yíng)業(yè)員招聘及培訓、督促商家證照辦理完成運輸動(dòng)線(xiàn)保障與協(xié)助、對場(chǎng)地內成品保護、項目?jì)乳_(kāi)荒保潔的選定與督導、項目?jì)日w安全演練、對項目?jì)葎?dòng)線(xiàn)建議及提升維護、對停車(chē)場(chǎng)的管控引導等。
5、市場(chǎng)推廣部
在籌備期內對項目整體美陳的現場(chǎng)實(shí)施與提升、設定開(kāi)業(yè)活動(dòng)方案與落實(shí)、對項目市場(chǎng)宣傳的管控與落實(shí)、對項目?jì)壬虘?hù)的宣傳聯(lián)動(dòng)與落實(shí)、對項目場(chǎng)地內無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )系統的布排及應用核實(shí)。對項目?jì)裙矃^域的美陳設計、場(chǎng)地音樂(lè )、場(chǎng)地活動(dòng)的整體協(xié)調。對活動(dòng)物料的安排及測試、對展示活動(dòng)的方案及應對方案向國家機關(guān)申請與報備、對商戶(hù)的櫥窗陳列、門(mén)頭進(jìn)行協(xié)調、對多經(jīng)點(diǎn)位布置開(kāi)業(yè)準備，協(xié)助運營(yíng)部門(mén)對于廣場(chǎng)無(wú)線(xiàn)調試及推廣內容、商戶(hù)發(fā)布內容的核對。
6、安保部門(mén)
例如對現場(chǎng)成品保護的管控、對項目商戶(hù)運營(yíng)安全的監督、對項目裝修期間的消防管控、對危險情形的預演及方案落實(shí)、對商戶(hù)安全預案的督導和核實(shí)。對于項目開(kāi)閉店的管理流程演練，對消防、暴恐進(jìn)行整體性演練，對公共區域的安全性管理，并對于公共設施的消防器材、進(jìn)出口、停車(chē)場(chǎng)內的設備配置與安全管理。
7、運營(yíng)
所有商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)，都是以各類(lèi)運營(yíng)手段來(lái)做出一些相應的方案，在協(xié)調各方資源的情況下將出租方、商戶(hù)承租方、客群消費者三方之間進(jìn)行捏合，使其都達到利益均盈的情形。這需要不斷的打磨與整改，是一項長(cháng)期的過(guò)程。如果說(shuō)籌備期是含苞待放，那么運營(yíng)就是為了花開(kāi)的那一瞬間。為了迎接最好的狀態(tài)，一定要求籌備期做到盡可能的完善。
8、財務(wù)、法務(wù)后臺部門(mén)
對于項目?jì)鹊腜OS機協(xié)調、銀行對接、收銀系統的機房搭建及測試、停車(chē)場(chǎng)收費系統的管控完成。對項目證照的收集和檔案管控。如消防驗收后的證照、電梯合格證、二次加壓用水衛生許可證、排污許可證、環(huán)評報告、集中空調通風(fēng)系統衛生評價(jià)報告書(shū)、商戶(hù)向項目呈交的營(yíng)業(yè)執照（組織機構代碼證、開(kāi)戶(hù)許可證）、餐飲衛生許可證、環(huán)評報告、文化經(jīng)營(yíng)許可證（影城、KTV、游戲機廳等）。
由于城市、人口、氣候、商圈、理念、年齡結構等等因素的不同，每一座商業(yè)地產(chǎn)項目，其實(shí)本質(zhì)上都是獨一無(wú)二的非標項目。而資本的屬性和發(fā)展必然會(huì )要求一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項目應不斷自我復制與擴張。而所有籌備期不僅僅是為了項目成功運營(yíng)這一單項目標，更重要的是不斷自我復盤(pán)、自我總結和凝練，為下一次的復制與擴張減去不必要的步驟和成本，也為減少失敗的可能。所以籌備期的意義不能僅視為眼前的工作推進(jìn)，更應以不停記錄和完善的狀態(tài)來(lái)吸取教訓和完善步驟，以便于后期梳理工作中的得失。
三、商業(yè)地產(chǎn)籌備期的部分要點(diǎn)
（一）籌備期的前期工作要點(diǎn)
所謂萬(wàn)事開(kāi)頭難，只要最難的部分過(guò)去了，后面就會(huì )輕松很多。商業(yè)項目的籌備期工作，往往是最難的部分，因為太苦太瑣碎。這就要求攻堅團隊要選用有方法、有意志、有信心的操盤(pán)手作為前期先鋒。好干的事人人會(huì )干，但難干的事才有價(jià)值。因為商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一種非標行業(yè)，沒(méi)有任何項目是相同的，擁有幾百座項目也不可能做到每個(gè)都盈利。在實(shí)際運營(yíng)過(guò)程中，不建議用沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的人員參與，其經(jīng)營(yíng)邏輯與住宅地產(chǎn)完全不同，很難改變那些住宅團隊人員的認知與習慣。
2、市場(chǎng)調研
此處市場(chǎng)調研是指在項目籌備階段，需要對于周邊半徑五公里之內的競品市場(chǎng)進(jìn)行充分調查，對所在城市進(jìn)行充分分析，對項目所在的省市區域板塊中的消費者習慣特性進(jìn)行研究。分別從小的角度對整體項目的應對方式、競爭對手、業(yè)態(tài)、布局、價(jià)格、品牌進(jìn)行了解。對于城市的發(fā)展導向、人口之中的性別、年齡、收入層面進(jìn)行區分，對消費者可能存在的潮流、購買(mǎi)意愿、期望等方面挖掘，以求商業(yè)地產(chǎn)項目找到符合城市定位、競爭性小，同時(shí)可以獲得大眾認可的發(fā)展前景。
3、場(chǎng)地設置
布置辦公環(huán)境氛圍及文化及招商環(huán)境任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，在向市場(chǎng)發(fā)出租售信號之前就需要有一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，這主要分為辦公環(huán)境和經(jīng)營(yíng)環(huán)境兩個(gè)方面。對于公辦環(huán)境，屬于常規的工作事項。而項目經(jīng)營(yíng)環(huán)境卻存在著(zhù)部分企業(yè)并不是很重視的情形，甚至連基本的沙盤(pán)演示都沒(méi)有，更遑論招商人員的答客問(wèn)、項目介紹等陣地道具的基礎準備。對于新進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，應當對于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所給予充分的關(guān)注，甚至加大預算投入。
4、市場(chǎng)信號項目對外展示發(fā)聲，是任何項目的重要工作之一。一旦項目決定面世，則需要向市場(chǎng)釋放一定的信號來(lái)宣傳建設和開(kāi)業(yè)節點(diǎn)，并分期分批的在不同媒體通道進(jìn)行市場(chǎng)信號發(fā)送?，F實(shí)之中此階段的項目操盤(pán)者，往往是以工程建設為出身，對于宣傳領(lǐng)域可能雖然重視，但卻無(wú)力顧及。同時(shí)市場(chǎng)上很多企業(yè)都是重住宅開(kāi)發(fā)，輕視商業(yè)地產(chǎn)的思維，不愿、不肯、不想為商業(yè)項目花費預算，所以對于商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)宣傳不肯過(guò)多關(guān)注。而市場(chǎng)信號不明確，導致眾多有意向的客戶(hù)不知曉或不了解項目的未來(lái)方案，長(cháng)期無(wú)聲的情形下就可能存在放棄對項目的期待。為了避免該情形，一定要在項目獲取之后，盡快的對于項目宣傳有一個(gè)初步信號發(fā)送，給予市場(chǎng)一個(gè)信息，并分期分批的逐步發(fā)送，以加大商戶(hù)的期待。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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