商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
在說(shuō)消防管理之前，我先給大家講一個(gè)故事。
古時(shí)候，有一戶(hù)人家建了一棟房子，許多鄰居和親友都前來(lái)祝賀，人們紛紛稱(chēng)贊這房子造得好。主人聽(tīng)了十分高興。但是有一位客人，卻誠心誠意地向主人提出：“您家廚房里的煙囪是從灶膛上端筆直通上去的，所以灶膛的火很容易飛出煙囪，落到房頂上引起火災。您最好改一改，在灶膛與煙囪之間加一段彎曲的通道。這樣就安全多了?！鳖D了一頓，這個(gè)客人又說(shuō)：“您在灶門(mén)前堆了那么多的柴草，這樣也很危險，還是搬遠一點(diǎn)好?！?主人聽(tīng)了以后，認為這個(gè)客人是故意找茬出他的洋相，心里很不高興。當然，也就談不上認真采納這些意見(jiàn)了。
過(guò)了幾天，這棟新房果然由于廚房的毛病起火了，左鄰右舍，齊心協(xié)力，拼命搶救，才把火撲滅了。主人為了酬謝幫忙救火的人，專(zhuān)門(mén)擺了酒席，并把被火燒得焦頭爛額的人請到上座入席。惟獨沒(méi)有請那位提出忠告的人。這就叫：焦頭爛額座上賓，曲突徙薪靠邊站。
之所以講這個(gè)故事，是各位必須要認識到消防工作其實(shí)是一項并不是在事后受到人們所推崇的工作，更多的職能是在于防范與杜絕。但人命關(guān)天，我們必須給予消防安全充分的重視。
其實(shí)在2019年7月開(kāi)始，我國對消防改革并出具了《關(guān)于深化消防執法改革的意見(jiàn)》等一系列相關(guān)文件后，往年適用的商業(yè)地產(chǎn)消防驗收流程和驗收主體發(fā)生了相應的改變。政府對商業(yè)項目的消防設計、驗收等工作進(jìn)行了相應的簡(jiǎn)化，比如對公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查，實(shí)行告知承諾管理，對公眾聚集場(chǎng)所作出其符合消防安全標準的承諾后即可投入使用、營(yíng)業(yè)。雖然表面看是政府對于消防工作的放權，但實(shí)質(zhì)上是更加嚴格化了商業(yè)項目開(kāi)發(fā)者的自檢、自查、自揪、自負的責任。效率上的提升，是建立在商業(yè)項目開(kāi)發(fā)者有能力、有責任自負后果的前提之上。
在2019年11月26日頒布的《大型商業(yè)綜合體消防安全管理規則（試行）》以及2020年6月1日開(kāi)始施行的《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》等文件中，均對于商業(yè)地產(chǎn)項目的消防責任進(jìn)行了更加具體的規定。同時(shí)，各省市也在積極推進(jìn)《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》的相關(guān)實(shí)施細則。那么可以說(shuō)，今后我國商業(yè)地產(chǎn)中的消防工作，會(huì )是涵蓋從商業(yè)地產(chǎn)項目建設設計到運營(yíng)階段的一項重要配套課題。大量商業(yè)地產(chǎn)項目需要整改和規范，從而會(huì )引發(fā)出商業(yè)管理公司、商戶(hù)使用者對商業(yè)項目消防工作的體系性管理應用、制度措施、安全防范以及糾紛處理工作，十分值得廣大的商業(yè)地產(chǎn)人員進(jìn)行關(guān)注。
為了避免多數商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于消防的工作停留在以往傳統的被動(dòng)應對模式之中。所以有必要對于商業(yè)地產(chǎn)中的消防工作的特點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要描述，從而說(shuō)明消防的重要性，對企業(yè)進(jìn)一步提示和規范，以避免可能會(huì )帶來(lái)的損害。
一、商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑特點(diǎn)
（一）按建筑層數分類(lèi)
商業(yè)地產(chǎn)中的商場(chǎng)分為單層商場(chǎng)、多層商場(chǎng)和高層商場(chǎng)三種。
（二）按建筑結構分類(lèi)
（三）建筑構成
（四）空間布局
2、商業(yè)綜合體單層建筑面積較大，不少都超過(guò)1萬(wàn)㎡，布局上百貨商場(chǎng)多采用柜臺式，大型超市多采用倉儲式。
3、商業(yè)綜合體垂直交通主要通過(guò)疏散樓梯、乘客電梯、消防電梯，以及自動(dòng)扶梯等進(jìn)行組織，有的還設有室外樓梯。
二、商業(yè)地產(chǎn)項目的使用特點(diǎn)
由于商業(yè)地產(chǎn)項目建筑的特性，有著(zhù)人員強密集性、易燃物高密度的特點(diǎn)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑空間通常比較大，建筑樓層在兩層以上，建筑內部豎向管井多，“煙囪”效應強。一旦引發(fā)火災，就會(huì )形成火勢還可沿樓梯間內裝飾或可燃物品向上、下蔓延，沿外墻窗口向上蔓延，形成立體火災。
（一）人員特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項目一般人員比較集中且流動(dòng)性很大大，特別是營(yíng)業(yè)高峰時(shí)段及節假日期間，人員密度會(huì )非常高。如果是集購物、休閑、餐飲于一體的商業(yè)綜合體項目，人群逗留的時(shí)間會(huì )更長(cháng)、更集中。
不能忽視的是，商業(yè)地產(chǎn)項目中營(yíng)業(yè)人員大多數也為女性，消費客群中也是以眾多的女性消費者為主，在節假日等高峰時(shí)段，項目?jì)鹊呐员壤梢赃_到60%以上，有的還帶有兒童。
1、商業(yè)地產(chǎn)項目中的商業(yè)綜合體、購物街等項目，其營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(cháng)。國內多數商業(yè)綜合體項目營(yíng)業(yè)時(shí)間一般不少于10個(gè)小時(shí)，部分情況下個(gè)別綜合體的營(yíng)業(yè)時(shí)間甚至達到24小時(shí)。
2、商品種類(lèi)多。商業(yè)綜合體內的商品種類(lèi)繁多，日用百貨一應俱全，尤其是部分項目還輔助有面積比較大的超市，此類(lèi)形態(tài)的商業(yè)項目?jì)Υ娴呢浳锪烤薮?，其中有非常品?lèi)繁多、形態(tài)各異的易燃物品。
三、商業(yè)地產(chǎn)項目消防設施特點(diǎn)
商業(yè)項目依規范要求，一般都設計有比較完善的建筑消防設施，包括安全疏散設施、火災自動(dòng)報警系統、自動(dòng)滅火系統、室內消火栓給水系統和防排煙系統等。
（一）設有自動(dòng)噴水滅火系統
（二）設有室內消火栓給水系統
商業(yè)項目室內消火栓給水系統能滿(mǎn)足每層2支水槍充實(shí)水柱能同時(shí)到達室內任何部位的要求，室外設有水泵接合器，使用時(shí)要注意區分水泵接合器相對應的供水系統以及供水分區。
（三）設有防排煙系統
商業(yè)項目?jì)纫话愣荚O有防排煙系統，火災時(shí)應啟動(dòng)正壓送風(fēng)系統，并利用機械排煙系統進(jìn)行排煙。在此，我向大家推薦一個(gè)課程--《商業(yè)招商談判要點(diǎn)》，我用3.5小時(shí)向大家講透商業(yè)地產(chǎn)招商談判中的風(fēng)險點(diǎn)、節奏與技巧。歡迎大家來(lái)指點(diǎn)，付款后可添加我的微信獲取相關(guān)附贈資料及課件包。
四、商業(yè)地產(chǎn)項目消防痛點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑特點(diǎn)和使用性質(zhì)，決定了其在火災情況下火勢發(fā)展蔓延和結構倒塌的規律性，以及對人員疏散和滅火作戰行動(dòng)帶來(lái)的不利影響。
（一）易形成大面積火災
由于商業(yè)項目中的可燃物相對集中，對流條件好，火災時(shí)火勢極易蔓延擴大。
2、隨著(zhù)火勢的發(fā)展，若防火分區的防火分隔物失去隔火作用，火勢會(huì )迅速向相鄰的防火分區蔓延擴大。
3、迅速發(fā)展的火勢會(huì )突破外墻窗口向外延燒，同時(shí)通過(guò)連廊等向相鄰的部位蔓延，強烈的熱輻射還會(huì )導致毗鄰的建筑著(zhù)火燃燒。
（二）易形成立體火災
1、火勢在水平方向發(fā)展蔓延的同時(shí)，高溫煙氣會(huì )很快充滿(mǎn)整個(gè)樓層，并通過(guò)共享空間、樓梯間、電梯井、玻璃幕墻縫隙等向上垂直蔓延，發(fā)展階段的煙氣上升速度可達3～5m/s，強烈的“煙囪效應”會(huì )導致濃煙高溫在短時(shí)間內充滿(mǎn)整幢大樓。
2、商業(yè)綜合體項目往往采用的是玻璃幕墻作為外立面，一旦發(fā)生火災，由于其外窗玻璃或玻璃幕墻一般耐火性能較差，遇到高溫作用會(huì )很快破碎，火焰通過(guò)外墻窗口向上層卷曲延燒。同時(shí)，內部共享空間內一般都懸掛有巨型的商品廣告，以及布置了大量的裝飾條幅和展銷(xiāo)的商品等，火災時(shí)，火勢會(huì )沿著(zhù)這些可燃的物品迅速向上蔓延，形成立體蔓延。
商業(yè)綜合體內由于可燃物種類(lèi)多，特別如化纖、塑料商品等，火災時(shí)能產(chǎn)生大量的有毒氣體，造成人員中毒傷亡，而且商場(chǎng)人員集中，給有序疏散帶來(lái)很大困難。
（1）一旦場(chǎng)地內存有大量的棉、毛、化纖織物，塑料和橡膠制品等，燃燒時(shí)，會(huì )產(chǎn)生大量煙霧和有毒氣體，如氯化氫、氰化氫、二氧化硫等，嚴重危害遇險人員和消防人員的安全。
2、人員集中造成疏散困難
（1）作為公共建筑，火災時(shí)允許疏散時(shí)間為5～7分鐘，但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，顧客的密度往往超過(guò)規范1.35㎡/人的要求，造成疏散時(shí)人員擁擠，不能在規定的時(shí)間內疏散完畢。
（3）場(chǎng)地內商品著(zhù)火后產(chǎn)生的濃煙高溫，使能見(jiàn)度降低，不僅進(jìn)一步造成被困人員驚慌失措，而且也嚴重影響疏散速度。
（四）滅火難度大
1、消防戰斗難以展開(kāi)
（1）商業(yè)地產(chǎn)項目大多建在城市的繁華地段，交通擁擠，人流交織，消防隊到場(chǎng)后戰斗展開(kāi)將會(huì )受到人流、交通的嚴重影響。
（2）商業(yè)綜合體項目大多與周邊建筑毗連，規范確定的登高作業(yè)面往往會(huì )受到高空架物、臨時(shí)停車(chē)、增設攤位等地形地物的影響，妨礙消防人員登高救人和外攻滅火。
2、救人任務(wù)艱巨
（2）大量沿樓梯向下疏散的人流與登高救助的消防人員之間產(chǎn)生沖撞，將延誤有利的救人時(shí)機，降低了救人效率。
3、內攻作戰困難
（1）商業(yè)綜合體內有大量商品燃燒，造成火場(chǎng)濃煙高溫，不僅能見(jiàn)度低，而且輻射熱強，給消防人員內攻滅火和救人行動(dòng)會(huì )帶來(lái)很大困難。
（2）商業(yè)綜合體發(fā)生火災時(shí)，一般燃燒面積大，特別是形成立體火災后作戰范圍更廣，在著(zhù)火層內攻、著(zhù)火層上層堵截、著(zhù)火層下層設防等任務(wù)都將十分艱巨。
（五）商業(yè)綜合體建筑結構易倒塌
一般商業(yè)項目的建筑一般耐火等級都比較高，但一旦火勢長(cháng)時(shí)間得不到控制，在火焰和高溫的作用下，建筑物的樓板或鋼結構屋頂會(huì )出現倒塌。
1、混凝土結構會(huì )發(fā)生局部倒塌
2、鋼結構屋頂會(huì )發(fā)生整體倒塌
不少商業(yè)綜合體或大型商超的屋頂部分采用的是鋼結構建設，如果受到火災長(cháng)時(shí)間的作用，會(huì )使經(jīng)過(guò)防火處理的鋼結構達到耐火極限，并失去承載能力而倒塌?；蛘?，因局部過(guò)熱的鋼結構遇水急劇冷卻發(fā)生局部變形，失去靜態(tài)平衡穩定性，導致鋼結構屋頂整體倒塌失效。
五、實(shí)踐中常見(jiàn)的消防問(wèn)題
（一）擅自改變建筑功能
很多項目為了追求更多營(yíng)業(yè)面積或其他經(jīng)濟目的，擅自對原設計或方案進(jìn)行了變動(dòng)，造成了實(shí)際使用功能與設計功能不一致，尤其是未按原設計文件要求落實(shí)技術(shù)措施，又或擅自改變使用性質(zhì)，導致設計上的一些合理措施被改變，造成了消防實(shí)際效果不符合要求。
堵塞的消防通道
（二）取消部分消防功能
一些企業(yè)故意缺失遺損建筑消防設施，比如未按規定設置消防設施、未對建筑消防設施定期檢驗維修與檢測、自動(dòng)消防設施無(wú)聯(lián)動(dòng)或未正常運行，這些問(wèn)題的成因主要是平時(shí)項目懈怠檢查關(guān)注，未及時(shí)進(jìn)行防護。認為影響財路，影響生意，消防部門(mén)查處不嚴，所以偷偷取消消防功能或場(chǎng)所。
例如商業(yè)項目的防火分區不合理或擅自改變、防火門(mén)或防火卷簾分隔設施失效或不完整、外墻裝飾面或幕墻時(shí)未采用防火封堵材料封堵。一般來(lái)說(shuō)，防火分區的作用在于發(fā)生火災時(shí)，將火勢控制在一定的范圍內。建筑設計中應合理劃分防火分區，以有利于滅火救援、減少火災損失。按照《建筑設計防火規范》要求，不同高度、不同耐火等級、不同用途的民用建筑的防火分區都是不同的。但很多商業(yè)項目為了盈利，往往在這些防火分區上進(jìn)行事后突破，極易形成巨大的隱患。
（四）消防安全管理制度缺失
很多項目缺失安全責任人或管理人、安全管理職責缺失、維修檢測與保養的機構資質(zhì)是否真實(shí)、消防控制室值班人員是否具備相關(guān)資質(zhì)、消防安全教育培訓是否完備、消防與應急疏散預案演練情況、防火檢查巡查制度，整改火災隱患是否及時(shí)徹底、庫房或者易燃可燃商品貨物是否違規設置、是否具備用火、用電安全管理制度等。
（五）消防安全管理不到位
滅火救援條件，外墻是否有影響逃生或自然排煙和滅火救援的障礙物、滅火救援標識是否齊備、消防車(chē)道是否存在違規使用或堵塞、消防登高操作場(chǎng)地使用巡查、微型消防站的建設標準、對于初期火災的處置能力。
不愿投入資金進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監測（現場(chǎng)與遠程）、電氣監控（現場(chǎng)與遠程）、客流監控（現場(chǎng)與遠程）、火警及時(shí)通信等。
可以肯定的說(shuō)，國內有90%以上的商業(yè)項目對于消防隱患是沒(méi)有給予充分重視的，因為這個(gè)工作是一項無(wú)法提升項目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)且要花費大量時(shí)間成本、經(jīng)濟成本的事情，制度缺失或者是有制度不執行是一種常態(tài)現象，導致消防部門(mén)只有以罰促改來(lái)迫使商業(yè)項目進(jìn)行改正，但歸根結底是企業(yè)自身對于追求經(jīng)濟利益而對風(fēng)險的忽視。所以基本上每年都能看到國內大量的新聞報道是某地區某商業(yè)項目發(fā)生火災，對于消防的管控是一項長(cháng)期任務(wù)。
六、商業(yè)地產(chǎn)項目消防管控要點(diǎn)
（一）完善管理企業(yè)消防制度
凡事預則立，不預則廢。為了規避風(fēng)險，減少后期的危險情形，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當全面建立和梳理企業(yè)應對商業(yè)地產(chǎn)項目在前期設計及預防、中期管控及管理、后期應對及改進(jìn)的流程、措施、方案。應當全面建立起系統化、全面化的管控措施，按照《大型商業(yè)綜合體消防安全管理規則（試行）》的規定來(lái)完善企業(yè)應對方案。
對商業(yè)管理團隊的管理者，以及實(shí)際使用的商戶(hù)等人員應當進(jìn)行反復培訓，強化培訓。這就要求商業(yè)項目的管理公司需要不斷、反復向從業(yè)人員進(jìn)行宣傳灌輸消防的重要性，同時(shí)還需要這些人員認真參與相關(guān)的消防演習和疏散預案，一定要做到能夠有基礎的自救措施與安全意識。沒(méi)有人希望能夠遇到火災，但是一旦遇到，真正受損的只有經(jīng)營(yíng)者與產(chǎn)權方，務(wù)必要充分重視。
1、餐飲商戶(hù)管控
（1）比如對餐飲商戶(hù)的廚房安全用電檢查進(jìn)行檢查，每周進(jìn)行1次廚房安全用電檢查，每月覆蓋。安全用電檢查應包括但不限于以下內容：斷路器、開(kāi)關(guān)負荷、開(kāi)關(guān)發(fā)熱、接地情況、漏電保護器、布線(xiàn)規范（橫平豎直）、虛線(xiàn)、脫線(xiàn)開(kāi)關(guān)箱上下孔洞封堵、套防火管、插排串接等違規用電行為。
（2）對餐飲商戶(hù)廚房自動(dòng)滅火裝置的日常檢查，檢查內容應包括但不限于：廚房自動(dòng)滅火裝置電源、指示燈處于自動(dòng)狀態(tài)、氣瓶壓力、保險銷(xiāo)是否取下、開(kāi)關(guān)正常、藥劑充裝時(shí)限、探測頭、噴射頭清潔無(wú)異物堵塞、噴射頭防護帽無(wú)脫落、箱體封簽是否完好、供水管的球閥處于開(kāi)啟狀態(tài)等。
（3）對餐飲商戶(hù)廚房燃氣報警器日常檢查，檢查內容包括但不限于：燃氣報警器控制箱電源開(kāi)啟正常、指示燈顯示正常（綠色為正常、紅色為異常、黃色為故障）、燃氣報警器探測頭污損、安裝位置異常等。
（4）對餐飲商戶(hù)后廚可燃氣體控制柜、噴淋頭及煙溫感探測器等基礎消防設施運行情況進(jìn)行檢查。對廚房作業(yè)管理、突發(fā)情況處置方法、滅火器材使用、消防四個(gè)能力、廚房自動(dòng)滅火裝置的使用維護等，餐飲商戶(hù)的安全狀況未達到要求的，不得同意其營(yíng)業(yè)。
2、對常規零售企業(yè)管控
（2）對租賃倉庫的商戶(hù)簽訂《消防安全責任書(shū)》，未簽訂《消防安全責任書(shū)》則不允許使用。管理部門(mén)實(shí)施消防安全管理情況檢查，對庫房的消防硬件設施不符合標準的，嚴禁外租。
（4）對配套器材的檢查，比如滅火器、滅火毯配置數量、規格是否達標，是否在有效期內，擺放位置是否合理，商戶(hù)員工是否能正確使用滅火器、滅火毯，是否熟悉逃生通道等。
（6）每季度必須組織一次全體員工及商戶(hù)參加的消防疏散演練。
（7）對于新簽訂合同擬開(kāi)業(yè)的商戶(hù)提供的圖紙、施工材料進(jìn)行嚴格審核，內容包括：消防設備的改動(dòng)、增加，消防器材的選型、裝修材料，裝修施工人員的資質(zhì)等。商戶(hù)裝修必須獲得當地消防部門(mén)的裝修審核意見(jiàn)后方可批準允許裝修，對于私自動(dòng)工未經(jīng)審批的，立即停止施工。未簽署《消防安全責任書(shū)》的嚴禁動(dòng)工。
（8）對于商戶(hù)裝修的工程，應當不少于一周一次的高頻檢測，尤其是對于隱蔽工程、設備設施和消防疏散方面要重點(diǎn)核查。隱蔽工程采取隨時(shí)驗收方式，未經(jīng)驗收不得覆蓋。未通過(guò)消防驗收的，不得投入使用。
3、高頻次檢查與技術(shù)手段應用
一般來(lái)說(shuō)，即便是做到以上的檢查頻次也難以杜絕消防風(fēng)險，所以需要商業(yè)地產(chǎn)項目采用高頻次的檢查來(lái)對自身項目以及經(jīng)營(yíng)者可能存在隱患的防范，這需要建立一系列系統化的制度來(lái)完善這一工作。粗淺的來(lái)說(shuō)，至少包含有下圖部分的想換個(gè)換檢查內容。
但是僅僅做到這些檢查仍然是不夠的，還需要不斷的對項目進(jìn)行技術(shù)升級和管控，以強化面對風(fēng)險防控的能力的應對措施
七、建議
消防工作其實(shí)是一項非常復雜的體系，自身的知識層級與應用已形成了一個(gè)獨立的學(xué)科，而商業(yè)地產(chǎn)中的消防工作只占據了小小的一部分。然而即便如此，也在現實(shí)生活中沒(méi)有受到充分的重視，這也是我在開(kāi)篇時(shí)為何講述“曲突徒薪”這個(gè)故事的原因。
然而，任何人的生命都是寶貴的，都需要我們給予充分的尊重和保護，不能因這并非顯學(xué)而被忽視。實(shí)踐之中無(wú)論是消防也好，法務(wù)也好，更應當重視的是在于事件風(fēng)險在前期的防范與關(guān)注，只有這樣才能夠減少成本與風(fēng)險，以保障企業(yè)的正常運轉和經(jīng)營(yíng)。
限于能力有限與時(shí)間倉促，本文只是簡(jiǎn)要介紹了一下商業(yè)地產(chǎn)之中的消防管理要點(diǎn)，純屬個(gè)人意見(jiàn)，其中有不少方面仍然未能夠與諸位分享，還請諸位多多指正與批評。
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