對于不了解法拍房的人來(lái)說(shuō)，冒然投資法拍房是有風(fēng)險的，很多購房者咨詢(xún)鯨拍房關(guān)于購買(mǎi)法拍房的一些經(jīng)驗，據此，鯨拍房篩選了購房者關(guān)注最多的幾個(gè)問(wèn)題公開(kāi)解答，希望能夠讓大家對法拍房，有更深一步的了解！

競拍法拍房需要什么資質(zhì)？

一般情況下，競拍北京市法拍房，需要滿(mǎn)足北京市購房資質(zhì)：京籍戶(hù)口，個(gè)人可購買(mǎi)一套，家庭可購買(mǎi)兩套；非京籍戶(hù)口需連續繳納60個(gè)月社?；蛘邆€(gè)稅，可購買(mǎi)一套。不過(guò)，在北京法拍房交易市場(chǎng)，一些由外地法院查封的法拍房，并未納入北京市限購政策范圍，可自由購。法拍房“自由購”政策規定：凡具備完全民事行為能力的自然人和法人均可參加競買(mǎi)。

通俗一些來(lái)說(shuō)，法拍房就是由于某些法定情況（比如欠款不還，違法所得等），被法院依法“沒(méi)收”，然后公開(kāi)拍賣(mài)的房產(chǎn)。這些被查封的房產(chǎn)，原業(yè)主是不能自行交易的，只能通過(guò)法院拍賣(mài)的形式進(jìn)行處置。法拍房的成交裁定文件均由法院出具，其交易是受到憲法保護的。

但是法拍房在實(shí)際的交易過(guò)程中，容易出現過(guò)戶(hù)交房時(shí)間過(guò)長(cháng)，房產(chǎn)物業(yè)交付存在糾紛、房屋實(shí)況遠低于預期等多種問(wèn)題與風(fēng)險，所以建議購房者通過(guò)專(zhuān)業(yè)的輔拍機構參與競拍，一方面保障資金安全，同時(shí)也可以保證整個(gè)交易時(shí)間可控。

大多數法拍房的價(jià)格都低于市場(chǎng)價(jià)10%到30%不等，如果在拍賣(mài)過(guò)程中房產(chǎn)流拍，那么折扣將會(huì )更大。國內司法訴訟的周期較為漫長(cháng)，距法院查封到第一次拍賣(mài)往往要一年甚至兩年時(shí)間，因此法拍房第一次拍賣(mài)的價(jià)格往往是一年前的市場(chǎng)價(jià)。如果第一次拍賣(mài)流拍，法院將啟動(dòng)第二次拍賣(mài)，第二次的價(jià)格一般是第一次拍賣(mài)的80%~90%。

自2017年年底開(kāi)始，法拍房即與新房、二手房一樣可通過(guò)按揭貸款購買(mǎi)，并且首付比例與其他房產(chǎn)相同。需要注意的是，法拍房可以商業(yè)貸款，但是不能夠公積金貸款。拍賣(mài)成功后，如果不能按時(shí)付尾款，競買(mǎi)人不僅僅要損失拍賣(mài)保證金，還可能要損失重新拍賣(mài)造成的損失。一般情況下，在競拍成功后7-30天就要交付尾款，且不能延期，因此，法拍房貸款的及時(shí)性非常重要，購房者需要提前做好相關(guān)資質(zhì)審核。

在競拍前，通常會(huì )要求參拍人繳納10%-20%左右的保證金。競拍成功前，保證金是凍結狀態(tài)，待競拍成后會(huì )有案款收據。保證金、尾款都是交至法院；如若競拍失敗，保證金將會(huì )如數退回到原賬號；如果競拍成功，但中途悔拍，之前所繳納的保證金將不予退回。

剛剛也提到了拍賣(mài)過(guò)程中房產(chǎn)流拍，那么折扣將會(huì )更大，法拍房的拍賣(mài)流程一般分為一拍、二拍和變賣(mài)三個(gè)環(huán)節，但是很多朋友卻不清楚它們分別是什么意思，都有什么區別呢？別急，接下來(lái)鯨拍房帶您一起了解！

一拍和二拍，即為司法拍賣(mài)，是人民法院在案件強制執行程序中，依法查封、扣押被執行人的財產(chǎn)，并對外委托評估被執行人的財產(chǎn)價(jià)值，公開(kāi)處理其財產(chǎn)，以?xún)斍迳暾垐绦腥藗鶛嗟男袨椤?/p>

司法拍賣(mài)的競價(jià)周期一般都是以24小時(shí)為一個(gè)競價(jià)周期，延時(shí)5分鐘。如果在競價(jià)程序結束前5分鐘沒(méi)人出價(jià)，則最后出價(jià)者競拍成功，如有人在這期間出價(jià)，競價(jià)時(shí)間將會(huì )延長(cháng)5分鐘，競買(mǎi)人的出價(jià)時(shí)間以司法拍賣(mài)服務(wù)系統的時(shí)間為準。

一般情況下，首次拍賣(mài)，通常是評估價(jià)的7折，也有其他定價(jià)方式，所以不是一拍的價(jià)格就是7折，也有可能是5折、8折，甚至是市場(chǎng)價(jià)。

法拍房一拍流拍后，會(huì )進(jìn)行第二次拍賣(mài)，通常二拍的價(jià)格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的優(yōu)勢是起拍價(jià)較低，舉例：一拍價(jià)格7折，二拍的價(jià)格7折X80%=5.6折，這里可以看的出來(lái)，二拍的房子更便宜。但降幅不超過(guò)一拍起拍價(jià)的20%。

二拍時(shí)由于再次降價(jià)，競買(mǎi)人可能會(huì )以低于一拍起拍價(jià)的價(jià)格拍到房子，但也有二拍的價(jià)格遠超一拍起拍價(jià)的情況，因為再次降價(jià)會(huì )吸引到更多的人，競爭變大，價(jià)格就可能被抬高，所以一拍時(shí)價(jià)格合適了該出手就出手。

司法變賣(mài)是人民法院依法處置被執行財產(chǎn)的一種變現方式，一般情況下法院處置標的物，在第二次拍賣(mài)流拍后法院會(huì )在同一拍賣(mài)平臺對標的物進(jìn)行變賣(mài)處置。變賣(mài)的價(jià)格一般低于二拍的起拍價(jià)，最低不低于評估價(jià)五折，一般為五到六折，具體看法院的設置。

司法變賣(mài)期長(cháng)達60天，變賣(mài)期內隨時(shí)可以出價(jià)，首次出價(jià)后，變賣(mài)期會(huì )進(jìn)入24小時(shí)競價(jià)周期，競價(jià)規則、延時(shí)周期與司法拍賣(mài)是一樣的，進(jìn)入競價(jià)周期后，24小時(shí)內無(wú)人繼續出價(jià)，視為競拍成功。

除了法拍房的拍賣(mài)價(jià)格，很多朋友也非常關(guān)注稅費問(wèn)題，為了大家能更清晰直觀(guān)的了解法拍房稅費，這里鯨拍房整理了出了一張法拍房交易稅費表供大家學(xué)習。

通常個(gè)人購買(mǎi)，首套房90㎡（含）以下按成交價(jià)的1%，90㎡以上按成交價(jià)的1.5% ，二套房按成交價(jià)的3%，非住宅按成交價(jià)的3%。公司購買(mǎi)按成交價(jià)的3%。

但是，房屋性質(zhì)是經(jīng)濟適用房還需繳納其他的費用。經(jīng)濟適用房拍賣(mài)成交以后，有交土地出讓金3%，10%，差額35%還有差額70%的等等，具體得看房屋的詳細情況。

法拍房稅費很復雜，除了交易稅費之外，還要承擔欠繳的水電費、物業(yè)費等各種附加費用。這些費用少則幾千，多則上十多萬(wàn)，而拍賣(mài)公告并不會(huì )全部標明，需要買(mǎi)房人自己調查。

所以買(mǎi)房前一定要稅+費的測算，因為只有做好了預算，在競價(jià)時(shí)才能更有優(yōu)勢，也不會(huì )因為費用太高而增加購房成本。

法拍房的隱藏費用，具體是不是需要交，要交多少，就得靠詳細的房屋盡調了。一份完整盡調報告，應該包含房屋使用情況、欠費情況、交易稅費、補充款項等所有事項。如果你認為調查過(guò)于復雜，又想放心買(mǎi)你所屬的房源，那最好找個(gè)專(zhuān)業(yè)的助拍機構（如鯨拍房），為你提供的完整盡調報告。