任博宏觀(guān)倫道 作者：毛小柒
來(lái)源：濤動(dòng)宏觀(guān)（ID:jinrongjianghu123123)
物業(yè)由于具有典型的輕資產(chǎn)、逆周期等特征，很大程度上被認為是地產(chǎn)企業(yè)的另一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，市場(chǎng)也會(huì )給予充分認可。2015-2020年期間，各大地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)主體紛紛被拆分出來(lái)進(jìn)入資本市場(chǎng)，如今沉淀許久的萬(wàn)科，也開(kāi)始有所動(dòng)作，不過(guò)這個(gè)動(dòng)作背后卻隱含著(zhù)很多東西。
一.
2021年11月6日，“A+H股”地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科（000002.SZ、2202.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，將拆分旗下物業(yè)公司《萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股價(jià)有限公司》到香港上市，意味著(zhù)頭部地產(chǎn)企業(yè)中，一直保持相對靜默的萬(wàn)科，也開(kāi)始將其旗下的物業(yè)公司推向了資本市場(chǎng)。不過(guò)，這件事讓我們想起來(lái)近期陷入困境的陽(yáng)光城，仔細梳理會(huì )發(fā)現萬(wàn)物云的上市與陽(yáng)光城之間可能有著(zhù)特殊的關(guān)系。
二.
021年5月14日，陽(yáng)光城旗下的物業(yè)公司，陽(yáng)光智博向證監會(huì )遞交了關(guān)于其擬發(fā)行境外上市外資股掛牌上市的申請材料。6月11日陽(yáng)光智博向香港聯(lián)交所遞交IPO的申請材料。9月15日，陽(yáng)光城第十屆董事局第二十七次會(huì )議決議明確“陽(yáng)光城及控股子公司陽(yáng)光智博其他各股東在進(jìn)行股權歸集后擬以其持有的陽(yáng)光智博100%股權戰略投資萬(wàn)物云空間科技服務(wù)Pre-IPO輪，換取萬(wàn)物云4.80%的股權”，即陽(yáng)光智博將終止H股發(fā)行。
這里就很明白了，即陽(yáng)光城放棄陽(yáng)光智博前往港股上市的計劃，并用其持有的陽(yáng)光智博100%股權換取萬(wàn)物云4.80%的股權，并寄希望于推動(dòng)萬(wàn)物云上市。因此我們理解，這背后的條件應該是萬(wàn)科給予陽(yáng)光城一定現金補償，并向陽(yáng)光城承諾將推動(dòng)萬(wàn)物云盡快在港股上市。如果萬(wàn)物沒(méi)有在承諾期限內完成上市，則萬(wàn)科可能會(huì )向陽(yáng)光城支付一筆費用。否則陽(yáng)光城用陽(yáng)光智博100%的股權換取萬(wàn)物云不到5%的股權，很難解釋得通。
三.
今年9月底，陽(yáng)光城的其他權益工具投資由8972.66萬(wàn)元大幅增至36.41億元（同比增幅高達3957.59%），實(shí)際上正是由于換入萬(wàn)物云股權所致。其他權益工具投資由0.90億元增至36.41億元，意味著(zhù)陽(yáng)光城持有萬(wàn)物云4.80%股權的對價(jià)應為35.50億元左右，如果沒(méi)有現金補償，則相當于萬(wàn)物云的市值要達到740億元，這顯然是一個(gè)龐大的數字，畢竟目前市值超過(guò)千億的物業(yè)公司只有碧桂園一家。不過(guò)從萬(wàn)物云的創(chuàng )收能力來(lái)看，其市值后續突破千億可能并不是奢望。而我們更為好奇的是，這筆現金補償大概是多少？是否能夠用來(lái)緩解陽(yáng)光城目前陷入的困境？這還有待繼續觀(guān)察。
四.
萬(wàn)物云空間科技服務(wù)是萬(wàn)科旗下的物業(yè)公司。2001年2月20日萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展正式注冊成立，2020年10月31日萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展正式更名為萬(wàn)物云空間科技服務(wù)。根據萬(wàn)科披露的停牌，萬(wàn)科直接或間接合計持有萬(wàn)物云的股權比例為62.889%（表決權占71.43%），而陽(yáng)光城持有萬(wàn)物云的股權比例為4.80%，即萬(wàn)科、陽(yáng)光城合計持有萬(wàn)物云的股權比例應為67.689%。
五.
今年上半年，萬(wàn)物云總資產(chǎn)達到190.10億元，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入103.80億元（同比增速達到33.30%），其在社區空間服務(wù)、商企空間服務(wù)、城市空間服務(wù)領(lǐng)域的品牌分別為萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物染行和萬(wàn)物云城。其中，住宅物業(yè)服務(wù)收入57.10億元（占比達到55%）、商業(yè)物業(yè)及設施服務(wù)收入31.60億元（占比達30.40%）、智慧城市服務(wù)收入6.30億元（占比達到6.10%）、社區生活服務(wù)收入5.60億元（占比達5.40%）、萬(wàn)物成長(cháng)收入3.20億元（占比達到3.10%）。
六.
我們進(jìn)一步對比了目前主流的上市物業(yè)主體，發(fā)現萬(wàn)物云雖然不規模最大的，但創(chuàng )收能力卻是最強的。例如，截至今年上半年，萬(wàn)物云的總資產(chǎn)為190.10億元，在上市物業(yè)主體中位列第五位（低于碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬(wàn)象生活以及雅生活），但今年上半年萬(wàn)物云創(chuàng )收達到103.80億元，僅略低于碧桂園服務(wù)的115.60億元，在上市物業(yè)主體中位列第二。若以同等資產(chǎn)的創(chuàng )收能力來(lái)看，萬(wàn)物云在所有上市物業(yè)主體中無(wú)疑具有絕對優(yōu)勢。
陽(yáng)光城主動(dòng)旗下旗下的物業(yè)主體，轉而推動(dòng)萬(wàn)物云，應是看好萬(wàn)物云的市場(chǎng)價(jià)值。畢竟，若陽(yáng)光城自身的物業(yè)主體上市，按照目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，估值應很難上去，甚至早晚也要陷入被甩賣(mài)的境地，因此還不如全力推動(dòng)市場(chǎng)認可度較高、創(chuàng )收能力較強的萬(wàn)物云，反而有可能實(shí)現增值。
事實(shí)上，在物業(yè)主體紛紛赴港上市的大環(huán)境下，一直保持相對平靜的萬(wàn)科顯得有點(diǎn)特立獨行，借助于市場(chǎng)對物業(yè)主體的認可環(huán)境，推動(dòng)萬(wàn)物云上市顯得越來(lái)越符合潮流，畢竟萬(wàn)物云的價(jià)值與市場(chǎng)地位是確定的。一旦萬(wàn)物云的市值得到認可，則陽(yáng)光城的這筆股權互換操作將被證明是極其明智的。
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