杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
最近這周，渝派房企命途多舛，杠桿地產(chǎn)總結一句話(huà)：幾家歡喜幾家憂(yōu)。
龍湖組織架構大調整，將地產(chǎn)航道獨立，總部輕量化設置，向管理要紅利，看上去決心滿(mǎn)滿(mǎn)。
金科則有點(diǎn)小麻煩，黃紅云前妻公開(kāi)喊話(huà)，搞得有點(diǎn)不愉快。
曾經(jīng)的“渝派房企三甲”之一協(xié)信更惱火，100多億元的債務(wù)逾期，前幾天，重慶市第五中級人民法院發(fā)布的公告顯示，重慶市協(xié)信遠創(chuàng )實(shí)業(yè)有限公司被申請破產(chǎn)，申請人為北京易禾水星投資有限公司。
在重慶地產(chǎn)圈里，除了曾經(jīng)的“三甲”，還有最近的“五朵金花”，從排名也可以看到，他們分別是：龍湖、金科、華宇、東原、協(xié)信。
龍湖、金科、協(xié)信的消息，最近桿友們應該聽(tīng)得很多了。華宇和東原活得如何？
華宇發(fā)債背后
7月9日，華宇集團2021 年面向專(zhuān)業(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行的公司債券（第一期）于在上交所上市。
根據此前披露，此次發(fā)行規模為5.1億元，票面利率7%，主要用于償還即將回售或到期的公司債券。
因為這次債券發(fā)行，杠桿地產(chǎn)也得以看到并未上市的華宇集團背后的部分財務(wù)狀況?；畹玫降兹绾?？數據來(lái)說(shuō)話(huà)。
下圖可以看到，房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)還是華宇集團的主力軍，2018-2020年，營(yíng)業(yè)規模上整體營(yíng)收呈增長(cháng)趨勢，分別為103.54億元、135.48億元、163.36億元。但毛利潤和毛利率就沒(méi)那么樂(lè )觀(guān)，2020年的影響還是挺明顯。
其中毛利潤從2019年的39.28億元降到2020年的37.55億元；毛利率降得更厲害，從2019年的28.99%降到2020年的22.99%。
再來(lái)看看其他財務(wù)指標，華宇集團有幾大增降。
首先是營(yíng)收穩步趨升，上面有說(shuō)就不贅述了；
另外還有貨幣資金上升，2020年，華宇集團的貨幣資金為117.8億元，比2019年多了近50億元。
其次總有息債務(wù)大增，同樣2020年，華宇的總有息債務(wù)為323.3億元，同比上漲近80億。
受此影響，資產(chǎn)負債率增加，從2019年的69.35%微增到2020年的71.43%。
下降方面，2020年，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~，華宇集團降幅明顯，從2019年的16.86億元降至2020年的14.25億元。
再就是毛利率，前文杠桿地產(chǎn)有說(shuō)；連帶營(yíng)業(yè)利潤率有所下滑；凈資產(chǎn)收益率逐年下降。
錢(qián)越來(lái)越不好賺了，大部分房企都不例外。
此外，從華宇的有息負債期限結構可以看到，3年內要償還的債務(wù)占比達到78.41%，短期債務(wù)壓力還是比較明顯。好在融資渠道還算通暢。比協(xié)信活得好。
項目品質(zhì)問(wèn)題需要注意，就杠桿地產(chǎn)了解，最近維權的情況有點(diǎn)多。
東原滑落
接下來(lái)是東原地產(chǎn)。
2014年，東原地產(chǎn)重組迪馬股份，完成借殼上市。目前，上市公司迪馬股份的主營(yíng)業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)和專(zhuān)用車(chē)制造兩大板塊。但從收入占比來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)絕對是他的“頂梁柱”。
如2020年報披露，迪馬股份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)服務(wù)收入195.77億元，同比增長(cháng)7.48%，毛利率20.09%；
專(zhuān)用車(chē)生產(chǎn)業(yè)務(wù)收入9.76億元，同比增長(cháng)3.24%，毛利率21.80%；
建筑業(yè)收入4.21億元，同比增長(cháng)86.43%，毛利率13.37%。
以東原的體量，這個(gè)營(yíng)收增速和毛利率實(shí)際上都是偏低的。
2021年上半年，東原地產(chǎn)的表現如何？
從中指院統計的銷(xiāo)售榜單里杠桿地產(chǎn)看到，和2019上半年比，東原掉出前50，滑落至53位，權益銷(xiāo)售額排名第72位。
前段時(shí)間，迪馬股份發(fā)布了關(guān)于2021年當年累計新增借款的公告。
公告顯示，截至2021年5月31日，公司借款余額（含發(fā)行債券）為人民幣207.19億元，較2020年末借款余額162.11億元增加45.08億元。公司當年累計新增借款超過(guò)2020年末凈資產(chǎn)182.89億元（經(jīng)審計）的20%。
五個(gè)月規模增長(cháng)了27.8%，超過(guò)了去年央行和住建部制定的房企融資新規里的上限15%。
不過(guò)話(huà)說(shuō)回來(lái)，能融到資都是好事。
7月初，迪馬股份發(fā)布公告，從業(yè)務(wù)發(fā)展、融資和信批等方面全面調整，側面也可以看到其求變的決心。
03
會(huì )更好嗎？
回顧上半年，我們聽(tīng)到了太多悲傷的故事。
閩系房企先后折戟、某位川派大佬也傳出不好的消息，大魚(yú)吃大魚(yú)的跡象漸顯，跑可能死，不跑死的概率更大。
與閩系等相比，渝派房企還算是堅強的。雖然各自都有些大小問(wèn)題，但目前尚在合理范圍。
其他如愛(ài)普、新鷗鵬、財信等在重慶樓市上的動(dòng)靜也越來(lái)越小，但對于如今的地產(chǎn)圈來(lái)說(shuō)，沒(méi)有消息就是最大的好消息，某種程度上是對的。
下半年會(huì )更好嗎？就在杠桿地產(chǎn)寫(xiě)這篇文章時(shí)，傳來(lái)上頭全面降準的消息，這或許是個(gè)好消息。
一切還在進(jìn)行時(shí)，結果如何尚未可知，但愿都會(huì )更好。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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