觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
或許，融創(chuàng )大手筆拿地之下，同樣暗藏魔都的業(yè)績(jì)焦慮。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2021年開(kāi)局，全國土地供應如火如荼，各大房企紛紛加入搶地陣營(yíng)，一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰爭打響。
融創(chuàng )是這場(chǎng)投拓大戰的其中一員。復工僅三天時(shí)間，這家企業(yè)就接連砸下85億元在南通、上海拿地。
普遍的觀(guān)點(diǎn)認為，時(shí)下正值年初，各家房企用于投拓的資金尚且充裕，反映到土地招拍掛上，則表現出房企熱烈搶地的景象。
但拿地之余，融創(chuàng )上海普陀宅地超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)同樣引發(fā)了不少關(guān)注。一邊是積極納儲的利好消息，一邊卻是高地價(jià)與限售、限價(jià)帶來(lái)的利潤壓力。
8萬(wàn)+樓面價(jià)
這場(chǎng)爭奪戰的戰利品是上海普陀區石泉社區W060402單元B3-2地塊，該地塊為住宅用地，出讓面積3.82萬(wàn)平方米，容積率為2，建筑面積7.65萬(wàn)平方米，地塊的起始價(jià)為47.39億元，起始樓面價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米。
上述地塊共吸引了包括招商、融創(chuàng )+建發(fā)聯(lián)合體、保利在內的三家拿地主體參拍，因此，這場(chǎng)搶地大戰也被稱(chēng)作普陀石泉社區“三國大戰”。
根據拍賣(mài)現場(chǎng)傳來(lái)的消息，地塊開(kāi)拍后，融創(chuàng )聯(lián)合體率先舉牌報價(jià)，保利緊隨其后，在接下來(lái)的一段時(shí)間內，兩家拿地主體開(kāi)始了你來(lái)我往的叫價(jià)。
拍賣(mài)20余分鐘后，地塊報價(jià)突破50億元，但房企們似乎沒(méi)有停下戰火的意思，依舊以較快的速度舉牌喊價(jià)。30分鐘左右，地塊拍賣(mài)至64輪，招商首度加入戰場(chǎng)，三家拿地主體開(kāi)始激烈廝殺。
隨著(zhù)時(shí)間的流逝，地塊的樓面價(jià)從每平方米6.2萬(wàn)元逐步上升至7萬(wàn)元，進(jìn)而突破8萬(wàn)元。各方斷斷續續“交火”至第314輪，最終，融創(chuàng )+建發(fā)聯(lián)合體成功搶得上海普陀區石泉社區宅地。
在分析人士看來(lái)，此次上海普陀宅地能夠吸引諸多大型房企爭搶?zhuān)环矫?，是當下正值年初，各大房企用于拿地的金額充裕；另一方面則源于地塊本身的指標較為優(yōu)質(zhì)。
據悉，上述地塊位于上海內環(huán)，是標準的“地鐵上蓋”，同時(shí)，地塊周邊多為上世紀80年代建造的售后公房，板塊內的改善需求較為旺盛，其周邊競品不多，這就意味著(zhù)，該項目在后續銷(xiāo)售上將擁有極大的優(yōu)勢。
在該普陀地塊當中，建發(fā)擁有49%股權，而融創(chuàng )則作為操盤(pán)方擁有其余51%股權，分析人士提到，拉來(lái)建發(fā)共同拿地不僅能夠減少企業(yè)投拓階段的競爭，還能共同分擔高額的地價(jià)，共攤風(fēng)險，可以預測，上述地塊后續或將打造為壹號院等頂豪系列產(chǎn)品。
回到地塊本身，此次地塊的成交金額為64.52億元，溢價(jià)率36.15%，成交樓面價(jià)為8.43萬(wàn)元/平方米，刷新了上海普陀區宅地成交單價(jià)，同時(shí)躋身上海宅地歷史成交單價(jià)前五名。
針對超高的樓面價(jià)，不少投資者在公開(kāi)平臺表示質(zhì)疑：“八萬(wàn)多拿一塊周邊二手房?jì)r(jià)不到六萬(wàn)的地，怎么想的？”、“旁邊同社區地塊四萬(wàn)多，二手房目前接近六萬(wàn)，融創(chuàng )此次拿地單價(jià)八萬(wàn)多，不會(huì )虧？”……
事實(shí)上，在2020年12月18日，大華集團同樣在上海普陀區石泉社區拿下一宗地塊，該地塊與融創(chuàng )此次拿下的宅地直線(xiàn)距離僅為463米左右，但彼時(shí)大華的拿地價(jià)格為30.6億元，成交樓面價(jià)4.74萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率17.55%
時(shí)隔兩個(gè)月，地塊的樓面價(jià)格幾乎翻了一番，與此同時(shí)，當下樓市調控并未松綁，在限售限價(jià)等政策引導下，融創(chuàng )普陀項目的未來(lái)利潤成謎。
但也有不少反對意見(jiàn)。據悉，融創(chuàng )此次的樓面價(jià)近8.5萬(wàn)元/平方米，若加上后續的開(kāi)發(fā)成本、建安成本、三費等等，要實(shí)現盈利，其新房售價(jià)至少需要突破12萬(wàn)元/平方米。
根據普陀區房管局在競買(mǎi)活動(dòng)開(kāi)始前發(fā)布的相關(guān)提示，該地塊周邊商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米。具體而言，同在石泉社區的寶華城市之星目前的次新房售價(jià)在11萬(wàn)元/平方米左右，而其余入市時(shí)間較長(cháng)的二手房房?jì)r(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右。
因此，綜合周邊二手房售價(jià)，有投資者在公開(kāi)平臺預測，上述項目的樓面價(jià)或能達到14萬(wàn)元/平方米至15萬(wàn)元/平方米，融創(chuàng )的帳還是能算得過(guò)來(lái)的。
融創(chuàng )“攻占”上海
風(fēng)從上海來(lái)。
“以上海為核心的滬寧區域，因其高成長(cháng)性，仍將是融創(chuàng )中國未來(lái)布局的重點(diǎn)區域，融創(chuàng )中國不做曇花一現的開(kāi)發(fā)商，而要不斷沉淀和積累，打造時(shí)代豪宅?！痹缭?016年，融創(chuàng )中國上海區域集團總裁田強就曾如是說(shuō)到。
對融創(chuàng )而言，上海是一座奇妙的城市，從2012年首入上海至今，這家企業(yè)不斷在加碼布局這座東方名都。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，僅本月以來(lái)，融創(chuàng )已斥資134.05億元在全國各地納儲，其中包括2月4日以22億元奪上海臨港新片區商住地；2月19日以20.25億元搶南通地塊……但綜合來(lái)看，上海依舊是融創(chuàng )的布局重點(diǎn)，在本月的投拓當中，融創(chuàng )在上?？偣舱脙勺诘貕K，拿地總金額達到86.51億元，占月內投拓總金額的六成。
對此，分析人士表示，作為一線(xiàn)城市，上海無(wú)疑是融創(chuàng )的必爭之地，近幾年，融創(chuàng )在上海開(kāi)發(fā)了多個(gè)豪宅項目，其中不乏上海桃花源、融創(chuàng )濱江壹號院等超級IP，擁有較大的品牌效益，同時(shí)，融創(chuàng )連續多年在上海奪得銷(xiāo)冠的地位。
根據融創(chuàng )上海區域官微數據顯示，截止2021年1月31日，融創(chuàng )在上海共有37個(gè)項目，其中售罄項目25個(gè)，在售項目5個(gè)，待售項目7個(gè)。而財報顯示，截至去年中期，融創(chuàng )中國在上海的總土地儲備為332.46萬(wàn)平方米，再加此次奪得的普陀區宅地，融創(chuàng )在上海的版圖進(jìn)一步擴大。
銷(xiāo)售方面，2017年，融創(chuàng )中國首度在上海房企銷(xiāo)售排名當中躋身前五，2018年，其還憑借融創(chuàng )濱江壹號院、陸家嘴壹號院等高端項目奪得流量銷(xiāo)售金額冠軍席位，年度權益銷(xiāo)售金額第二。
2019年，融創(chuàng )以225.83億元的權益金額位列銷(xiāo)售榜首，同比2018年增長(cháng)近95億元，超出第二名萬(wàn)科約35億元。
但從去年開(kāi)始，融創(chuàng )在上海的銷(xiāo)售金額及排名一度滑落。
2020年，融創(chuàng )中國累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約5752.6億元，同比增長(cháng)3.42%，累計合同銷(xiāo)售面積約4102.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7.15%，2020年，歸屬于該公司的權益合同銷(xiāo)售金額約3889.2億元。
而其在上海的全口徑銷(xiāo)售額為306.23億元，排在第三位，權益銷(xiāo)售額為181.39億元，排名跌出前三。
事實(shí)上，雖然一線(xiàn)城市高端住宅有品牌效應，但在高地價(jià)碰上嚴限價(jià)，無(wú)疑會(huì )導致整體的銷(xiāo)售金額下滑，與此同時(shí)，限價(jià)的因素，也導致融創(chuàng )整體的溢價(jià)能力下降。
或許，融創(chuàng )頻繁加碼上海，意在重回巔峰；或許，融創(chuàng )大手筆拿地之下，同樣暗藏魔都的業(yè)績(jì)焦慮。
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