小債看市 作者：感恩贊賞你
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
發(fā)軔于汕頭，興盛于深圳，得益于大灣區紅利的龍光集團，近年來(lái)以黑馬之姿一路狂奔，但其高價(jià)拿地擴張背后隱憂(yōu)浮現。
存續債券規模大
近日，深圳市龍光控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍光控股”）發(fā)布“21龍控03”募集說(shuō)明書(shū)摘要。
據悉，“21龍控03”發(fā)行金額不超過(guò)15億元，期限為4年期，扣除發(fā)行等相關(guān)費用后，募集資金擬用于償還到期或行權公司債券本金。
《小債看市》統計，目前龍光控股存續債券25只，存續規模241.07億元，其中一年內到期的債券規模有45.15億元。
存續債券到期分布
在境外債方面，主要由龍光集團（3380.HK）發(fā)行，目前存續14只美元債，存續規模42.3億美元。
這家從汕頭發(fā)跡的深圳本土房企，在土地市場(chǎng)上的拼殺一直非常兇猛，其在今年深圳首輪集中供地中豪擲80億成最大贏(yíng)家。
跨入千億俱樂(lè )部
據官網(wǎng)介紹，龍光集團創(chuàng )立于1996年，于2013年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家致力于構建美好生活的城市綜合服務(wù)商。
龍光控股是龍光集團在境內最主要的運營(yíng)主體，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及工程施工。
從股權結構看，龍光集團通過(guò)潤銘投資和金泓投資間接持有龍光控股股權，是公司控股股東。
紀海鵬和女兒紀凱婷通過(guò)家族信托實(shí)際控制龍光集團，是龍光控股的實(shí)際控制人。
股權結構圖
2020年，龍光集團權益銷(xiāo)售金額為1206.9億元，同比增長(cháng)31.9%，受益于重倉“粵港澳大灣區”的紅利躋身“千億俱樂(lè )部”。
據克而瑞數據，2020年龍光集團以1422.2億操盤(pán)金額在房企中排第21位；以896.6萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第27名，屬于中型房企。
克而瑞數據
今年上半年，龍光集團實(shí)現權益合約銷(xiāo)售額約為736.4億元，同比增長(cháng)58.9%；實(shí)現權益合約銷(xiāo)售面積約390.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.33%。
其中，龍光集團85%的權益銷(xiāo)售額集中在粵港澳大灣區、大西南區域和長(cháng)三角區域。
2020年，龍光在公開(kāi)市場(chǎng)獲取37個(gè)項目，建筑面積達484.2萬(wàn)平方米，截至2020年末其公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛土地儲備疊加城市更新項目?jì)淇傆嬝浿颠_12322億。
近年來(lái)，受結轉項目區域分布影響，龍光整體營(yíng)業(yè)毛利率呈下行趨勢，但得益于良好的項目布局，整體保持在較高水平。
毛利率水平
截至2020年末，龍光集團總資產(chǎn)為2435.14億元，總負債1828.42億元，凈資產(chǎn)606.71億元，資產(chǎn)負債率75.08%。
從房企融資“三道紅線(xiàn)”看，龍光集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.8%，現金短債比為1.8，凈負債率為61.4%，全部實(shí)現綠檔。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，龍光集團主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的66%。
截至同報告期，龍光集團流動(dòng)負債有1207.71億元，主要為其他流動(dòng)負債，其一年內到期的短期債務(wù)合計168.58億元。
相較于短債規模，龍光集團流動(dòng)性較好，其賬上現金及現金等價(jià)物有410.4億元，完全可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
在備用資金方面，截至今年一季末，龍光控股銀行授信總額有803.22億元，未使用授信額度有455億，可見(jiàn)其財務(wù)彈性較好。
銀行授信
另外，龍光集團還有620.71億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計568.41億元。
整體來(lái)看，龍光集團剛性債務(wù)規模有736.99億元，主要以長(cháng)期有息負債為主占比77%，帶息債務(wù)比為40%。
有息負債逐年增長(cháng)，龍光集團融資成本不斷上升，2020年該指標為20.51億元，對公司盈利空間形成一定侵蝕。
近年來(lái)，龍光對外融資需求不斷提高，其融資渠道多元化，主要依賴(lài)于銀行借款和發(fā)債，還通過(guò)應收賬款、股權以及股權質(zhì)押等方式融資。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，隨著(zhù)業(yè)務(wù)規模擴張，龍光控股的其他應收款項已高達295.83億元，規模為凈資產(chǎn)的一半還多，需關(guān)注其他應收款的回收及其他應付款來(lái)源的穩定性。
其他應收款高企
總的來(lái)看，龍光毛利率雖逐年下滑，但整體盈利能力較強；剛性債務(wù)規模較大，財務(wù)費用支出增加；合聯(lián)營(yíng)企業(yè)間往來(lái)款規模較大，關(guān)注其他應收款的回收。
地王收割機
1996年，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展初期，紀海鵬家族在汕頭創(chuàng )立龍光建安，后進(jìn)軍深圳房地產(chǎn)，并將業(yè)務(wù)擴張至整個(gè)珠江三角。
2000年，龍光建安啟動(dòng)占地776畝的汕頭城中村改造項目“金禧花園”，在汕頭一舉成名，紀海鵬由此發(fā)家。
三年后，龍光建安以2.86億元競投得深圳市寶安中心地塊，成為寶安中心區的“地王”，掀開(kāi)了異地擴張的序幕。
隨后，龍光擴張業(yè)務(wù)版圖，并逐漸進(jìn)入佛山、南寧、廣州、惠州、珠海及中山等房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了以珠江三角洲為核心發(fā)展的戰略布局。
另外，龍光集團還進(jìn)軍高速公路建設領(lǐng)域，以BOT形式投資建設了四個(gè)項目，總投資達367億元。
2009年后，龍光逐漸完成重組并成功收購深圳優(yōu)凱思，2011年將總部搬至深圳。
2012年9月，龍光地產(chǎn)香港公司成立，為籌備上市做最后的準備。歷經(jīng)一年半的努力，2013年12月龍光集團登陸資本市場(chǎng)。
近年來(lái)，熟練斬獲“地王”的龍光，在深圳龍華、光明乃至前海搶下多宗“地王”。
2014年12月，龍光以總價(jià)46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區域的A802-0305號住宅用地，折合樓面地價(jià)2.51萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達85.3%。
2015年，龍光又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當時(shí)的深圳總價(jià)地王。
2016年，龍光再度刷新紀錄，以140.6億元拿下深圳市光明新區一商住混合用地塊，成為全國總價(jià)地王。
值得注意的是，龍光敢于多次拿下“地王”，都離不開(kāi)“金主”的支持，其背后閃現著(zhù)浙商銀行、平安大華等機構的身影，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
今年以來(lái)，深圳房?jì)r(jià)開(kāi)始降溫，龍光區域發(fā)展的高周轉紅利逐漸褪去，其高價(jià)拿地擴張的背后，面臨著(zhù)高杠桿、高風(fēng)險、高負債等一系列問(wèn)題。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
