觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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凱德成立至今，一直勇于進(jìn)行大刀闊斧的組織架構調整和業(yè)務(wù)線(xiàn)升級。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 恩格斯說(shuō)，大航海后，我們的世界大了十倍。而企業(yè)新的故事，也蘊藏在一次次的開(kāi)拓求變之中。
這幾年，凱德發(fā)生了不少事情。從出售三四線(xiàn)物業(yè)回歸一二線(xiàn)，收購星橋騰飛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園，乃至組織架構整合，凱德總在大刀闊斧地改變著(zhù)。
3月22日，凱德集團公告稱(chēng)，與淡馬錫集團旗下全資子公司凱騰控股進(jìn)行業(yè)務(wù)重組計劃，將旗下的投資管理平臺和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資管理（CLIM）”，該公司將在新加坡證券交易所上市，李志勤作為集團首席執行官將掌舵凱德投資管理。
重組之后，這一上市實(shí)體旗下管理資產(chǎn)約為1150億新加坡元（約合856.8億美元），預計成為亞洲最大、全球第三大的房地產(chǎn)投資管理公司。
余下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)將被私有化，由凱騰控股持有，預估資產(chǎn)凈值約為61億新元，這部分私有化的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續開(kāi)發(fā)和培育項目，將成為CLIM的重要項目?jì)鋪?lái)源。
這次轉型，意味著(zhù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將被剝離凱德集團。至于理由，或許真如凱德集團管理層所言：“為了讓凱德真正成為一家輕資產(chǎn)和資本高效的企業(yè)?！?/p>
一切有跡可循，凱德對自己的定位早有了根本變化。凱德集團總裁兼中國區首席執行官羅臻毓曾在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，凱德以前是一個(gè)有資產(chǎn)和基金管理能力的開(kāi)發(fā)商，現在倡導自己是一個(gè)帶有開(kāi)發(fā)能力的資產(chǎn)和基金管理方。
轉型重組
3月22日，凱德集團宣布，它將與凱騰控股公司一起進(jìn)行業(yè)務(wù)重組計劃，以鞏固集團的投資管理平臺業(yè)務(wù)，以及把集團的雅詩(shī)閣住宿業(yè)務(wù)納入“凱德投資管理”（CLIM）平臺，并將CLIM在新加坡交易所上市。
CLIM的資產(chǎn)管理規模約1150億新元，有望成為亞洲最大的房地產(chǎn)投資管理公司，以及全球第三大REIM上市公司。
與此同時(shí)，集團的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將私有化，這部分業(yè)務(wù)及資產(chǎn)預估資產(chǎn)凈值約為61億新元，現任凱德集團總裁廖茸桐將擔任私有化的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)首席執行官。這部分業(yè)務(wù)由凱騰控股完全掌控，凱騰控股是淡馬錫非直接擁有的公司，現為凱德集團最大股東，持股52%。
私有化一般都會(huì )給予股東相應溢價(jià)。凱德房地產(chǎn)業(yè)務(wù)私有化代價(jià)為：凱德集團將把其在CLIM約48％股份分配給所有股東。由于1對1股權分配，CLIM在分配股份后所擁有股份比例，將等于凱德集團合格股東的現有持股權。
另外，集團還將在凱德綜合商業(yè)信托中分配3.882億股股份，總計占CICT未償付股份的6%，使其在凱德綜合商業(yè)信托持有的股權從28.9％減至22.9％。凱騰控股不參與相關(guān)派發(fā)計劃。
換言之，凱德集團合格股東所擁有的每一股，將相應獲得每股4.102元的現金和股本，這一價(jià)格較凱德集團最后交易價(jià)溢價(jià)24％，也比過(guò)去一個(gè)月平均股價(jià)（VWAP）高出27%。
根據公告，重組計劃中，涉及到的投資組合將包括：六家公開(kāi)上市的REITs和商業(yè)信托，以及房地產(chǎn)私募基金的投資管理平臺；有關(guān)基金的股權；集團住宿業(yè)務(wù)；集團持有的構成有關(guān)基金的資產(chǎn)輸送渠道的相關(guān)資產(chǎn)；以及包括在CLIM投資組合中的辦公室和零售商場(chǎng)的某些運營(yíng)平臺。
官網(wǎng)顯示，截至2020年12月31日，凱德集團管理資產(chǎn)約1325億新元，投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類(lèi)別，包括辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區、工業(yè)及物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、城鎮開(kāi)發(fā)、服務(wù)公寓、酒店、長(cháng)租公寓及住宅，集團業(yè)務(wù)遍及全球30多個(gè)國家的230多個(gè)城市。
具體到重組中涉及的投資組合，凱德旗下共管理凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德商用中國信托、騰飛印度信托、凱德商用馬來(lái)西亞信托6支上市REITs和商業(yè)信托（總市值約340億新元），以及20多支私募基金。
雅詩(shī)閣的業(yè)務(wù)也遍及全球30多個(gè)國家。截至目前，雅詩(shī)閣擁有約7萬(wàn)個(gè)運營(yíng)單元和近5.3萬(wàn)個(gè)正在開(kāi)發(fā)的單元，在超過(guò)770個(gè)物業(yè)中總共擁有約12.3萬(wàn)個(gè)單元。
實(shí)際上，重組的伏筆早被埋下。重組起點(diǎn)始于2019年，凱德集團以110億新元收購重組星橋騰飛。
這筆交易之后，凱德在中國的資產(chǎn)類(lèi)別擴展至物流和商務(wù)園/產(chǎn)業(yè)園，建立起涵蓋城市綜合開(kāi)發(fā)、商務(wù)園/產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)綜合體、辦公樓、購物中心、住宅、服務(wù)公寓的立體產(chǎn)業(yè)鏈條，形成跨資產(chǎn)類(lèi)別和地域的協(xié)同效應。
這只是第一步，據悉，作為轉型的一部分，凱德集團彼時(shí)與要約方就提出業(yè)務(wù)重組計劃：將投資管理平臺及其住宿業(yè)務(wù)整合到CLIM，并將集團的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)私有化。目的便是令凱德集團更多關(guān)注房地產(chǎn)投資管理，提高效率及回報。
“手術(shù)刀”
實(shí)際上，凱德成立至今，一直勇于進(jìn)行大刀闊斧的組織架構調整和業(yè)務(wù)線(xiàn)升級。
資料顯示，凱德集團原名為嘉德置地，在新加坡的公司名為“嘉德”，主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融服務(wù)。1994年，嘉德置地入駐中國，中國也是嘉德置地在海外最大的市場(chǎng)。
2013年1月，新加坡嘉德置地宣布公司中文名稱(chēng)正式更名為凱德集團，以及架構調整。
重組完成后，凱德集團將主要包括凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩(shī)閣有限公司（雅詩(shī)閣）四個(gè)子公司。
其中，凱德新加坡的業(yè)務(wù)包括新加坡和馬來(lái)西亞住宅和商務(wù)項目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；凱德中國負責在華所有開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；凱德商用和雅詩(shī)閣的管理架構保持不變。
2014年，上市不足6年的凱德商用通過(guò)私有化重回凱德集團，交易成本為30.6億新加坡元，約合152億元人民幣。
最近幾年，凱德的動(dòng)作愈加頻繁。2018年1月，凱德宣布向萬(wàn)科印力出售20個(gè)購物中心所屬項目公司的100%股權，總代價(jià)約84億元。交易所涉及的20家購物中心，分布在19個(gè)城市，14個(gè)城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。
同時(shí)期，凱德開(kāi)始加大在廣州、上海等核心城市的投資。當年11月13日，宣布以128億元收購上海虹口星港國際中心項目，預計項目投資總額約200億元，計劃打造為上海第三座來(lái)福士，并接連拿下多個(gè)項目。
“進(jìn)出之間”，是凱德“資產(chǎn)優(yōu)化”的部署。
項目之外，凱德的手術(shù)刀更轉向了資產(chǎn)類(lèi)別，星橋騰飛的收購讓凱德將資產(chǎn)類(lèi)別擴充至產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流地產(chǎn)和數據中心等新經(jīng)濟領(lǐng)域。
在那之后，為了迎合業(yè)務(wù)的發(fā)展方向，凱德就開(kāi)始進(jìn)行組織架構整合：在全球，旗下辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流、商業(yè)綜合體、住宅和城鎮開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將按照地域管轄；而旅宿業(yè)務(wù)與基金和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，則作為兩個(gè)獨立板塊垂直管理。
一切都有跡可循，這兩個(gè)垂直管理的業(yè)務(wù)，正是如今納入CLIM上市平臺的資產(chǎn)。按照公告中的表述，CLIM會(huì )將發(fā)展重點(diǎn)放在提高資產(chǎn)管理規模和效率上，實(shí)現輕資產(chǎn)快速增長(cháng)。
與此同時(shí)，私有化的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續通過(guò)參與及合作項目開(kāi)發(fā)和/或翻新CLIM及旗下基金中的項目，繼續支持CLIM業(yè)務(wù)發(fā)展。CLIM將充分利用這個(gè)重要的資產(chǎn)儲備管道來(lái)推動(dòng)其基金管理資產(chǎn)規模的增長(cháng)。重組后，私有化的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也將成為潛在新業(yè)務(wù)的孵化器。
那么，為何地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì )被剝離？
在管理層的表態(tài)中或許能找到答案，其稱(chēng)：“由于存在較長(cháng)的培育期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的價(jià)值在公開(kāi)市場(chǎng)未能得到充分體現。將這部分業(yè)務(wù)私有化，能夠更好地把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，優(yōu)化不同資產(chǎn)類(lèi)別和市場(chǎng)的回報，也能夠做出更適當的風(fēng)險-回報決策，以投入具有吸引力但培育時(shí)間較長(cháng)的項目，并以最優(yōu)方式建立資產(chǎn)儲備管道和孵化項目。
一位業(yè)內人士在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，鑒于凱德的大股東背景，以及雄厚的資金實(shí)力，地產(chǎn)業(yè)務(wù)私有化后有更大的自由度和靈活性，可能會(huì )給予更多支持。
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