任博宏觀(guān)倫道 作者：毛小柒
來(lái)源：濤動(dòng)宏觀(guān)（ID：jinrongjianghu123123）
目前來(lái)看，在“三線(xiàn)四檔”、“房地產(chǎn)貸款集中度”、“嚴查經(jīng)營(yíng)貸和消費貸違規流入房地產(chǎn)”、“集中土地出讓”等政策之外，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓正不斷加強，房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資環(huán)境預計還將持續收緊、頭部較為激進(jìn)的地產(chǎn)企業(yè)和流動(dòng)性壓力較大的中小房企業(yè)的風(fēng)險可能會(huì )不斷暴露。
一、住建部等8部門(mén)發(fā)文：力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現房地產(chǎn)秩序明顯好轉
2021年7月23日，住建部、發(fā)改委、公安部、自然資源部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監管總局、銀保監會(huì )和國家網(wǎng)信辦等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于持續整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建房（2021）55號）（以下稱(chēng)55號文）明確提出“力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉”，這應是一個(gè)比較明確的信號，即未來(lái)三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境都不會(huì )有明顯放松的跡象。
二、住建部與央行昨晚紛紛發(fā)話(huà)
雖然55號文的8部門(mén)沒(méi)有央行，但央行在構建房地產(chǎn)金融管理機制方面無(wú)疑是不可或缺的，特別是去年8月份提及的“三道紅線(xiàn)”和12月份提及的“貸款集中度”政策，影響較為深遠。
（一）實(shí)際上，2021年7月22日晚間的東方時(shí)空專(zhuān)門(mén)采訪(fǎng)了住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司司長(cháng)張其光和央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾，有透露出一些信號。例如，張其光司長(cháng)表示“強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅決予以問(wèn)責”。再比如，鄒瀾司長(cháng)表示“‘三線(xiàn)四檔’規則試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)財務(wù)指標明顯改善，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩步降低，下一步將繼續圍繞穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標，持續完善房地產(chǎn)金融管理長(cháng)效機制”。
（二）此外，張其光司長(cháng)還表示“加強住房、土地和金融信貸的政策協(xié)調……在土地端，著(zhù)力建立房地聯(lián)動(dòng)機制，推廣北京市的做法，限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制”。
這意味著(zhù)后續對地產(chǎn)企業(yè)的名單制管理和資金來(lái)源審查將會(huì )變得非常嚴格，后面房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策思路將會(huì )從目前的“一城一策”向“一地一策”和“一企一策”轉變，即所謂的貼身式監管。
三、住建部等8部門(mén)的55號文要點(diǎn)全面梳理
通過(guò)梳理55號文，發(fā)現整治要點(diǎn)大致如下：
（一）重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等四大領(lǐng)域人民群眾反映強烈、社會(huì )關(guān)注度高的突出問(wèn)題，加大整治力度，堅持群眾參與（可以舉報投訴）、綜合整治（各部門(mén)聯(lián)網(wǎng)合力），定期公布整治工作階段性成果。
（二）因城施策突出整治重點(diǎn)，在上述四大領(lǐng)域抓整治要點(diǎn)，如嚴查地產(chǎn)開(kāi)始企業(yè)違法違規開(kāi)工建設、延期交付、房屋質(zhì)量問(wèn)題、捂盤(pán)惜售、挪用交易監管資金、違規收取預付款和茶水費等費用、違規開(kāi)展住房租賃消費貸款業(yè)務(wù)、未按規定辦理租金監管和資金歸集等。
（三）持續加大懲處力度，大致如下：
1、對本行政區域內違法違規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機構、網(wǎng)絡(luò )媒體及從業(yè)人員，依法依規采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)資格證書(shū)等措施，并予以公開(kāi)曝光；
2、對逾期不能償還債務(wù)、大規模延期交房、負面輿情較多等存在重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的企業(yè)，實(shí)施重點(diǎn)監管，提升風(fēng)險防范化解能力?？梢钥闯鲞@里需要謹防負面輿情的房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)中介服務(wù)類(lèi)企業(yè)，如近期輿情頻出的恒大等。
（四）對房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治不是一住建部一個(gè)部門(mén)的事情，各部門(mén)有明確分工，如自然資源部門(mén)負責查處未依法依規取得土地即開(kāi)工等問(wèn)題、稅務(wù)部門(mén)負責查處非法規避房屋交易稅費行為、金融監管部門(mén)負責查處信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等問(wèn)題。
（五）省級住建部門(mén)每季度向住建部報送工作進(jìn)展情況，住建部每半年對各地工作進(jìn)展情況進(jìn)行通報。
四、政策層面較為推崇長(cháng)沙與北京兩地的做法
55號文之外，住建部之前還特別指出“北京、長(cháng)沙等城市的大膽探索，總結出一系列成功的經(jīng)驗”。因此這兩個(gè)地方的房地產(chǎn)政策值得關(guān)注。具體看，
（一）2016年11月25日，長(cháng)沙市出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的七條措施，即嚴格房?jì)r(jià)審查、嚴控預售網(wǎng)簽、開(kāi)展重點(diǎn)稽查、強化資金監管、抑制投機炒房、增加有效供應以及曝光不良企業(yè)等，并由市住建委和市發(fā)改委等聯(lián)合成立檢查組，對全市批準預售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目及所有房地產(chǎn)中介機構進(jìn)行全面檢查。隨后2017年3月長(cháng)沙公布318新政、2017年5月公布520新政、2017年9月公布923新政、2018年6月公布625新政，政策發(fā)布頻率頻繁、調控尺度不斷趨嚴（如限售時(shí)間大幅延長(cháng)、相關(guān)交易稅率大幅提升等），取得了較好成效。
（二）2018年7月8日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》（征求意見(jiàn)稿），以規范商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。同時(shí)在今年上半年的集中供地環(huán)節中，北京還對30宗集中出讓的土地均設置了價(jià)格上限，實(shí)行“一地一策”制度，即當競價(jià)超過(guò)上限時(shí)不再接受更高報價(jià)，競拍會(huì )最終進(jìn)入“高標準商品住宅投標程序”，即熱門(mén)地塊歸屬問(wèn)題，需根據各家房企遞交高標準建設方案來(lái)確定。
除以上地方外，成都等地已經(jīng)明確對“三道紅線(xiàn)”的重點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施名單制管理，而其它一些地區還對地產(chǎn)企業(yè)的資金歸集以及住房租賃資金監管提出了更嚴格的要求。例如，2021年7月21深圳住房和建設局在《關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監管的通知》的基礎上發(fā)布《深圳市住房租賃資金監管操作指南》，要求“監管銀行應當在收到市租賃平臺推送的住房租賃交易信息后1個(gè)工作日內，對專(zhuān)戶(hù)入賬資金進(jìn)行識別，區分租金、押金及其他資金的數額”。
再比如，2021年7月19日，邵陽(yáng)市住建局發(fā)布通知稱(chēng)“因監管金額與實(shí)際銷(xiāo)售金額不符，存在賬外收存和使用預售資金及蓄意逃避監管行為，暫停了未來(lái)城項目和華府項目的網(wǎng)簽交易”等等，目前已經(jīng)恢復。
五、《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》要點(diǎn)梳理
2021年7月2日國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2021〕22號）則進(jìn)一步明確提出要加快發(fā)展保障性租賃住房，致力于解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，要點(diǎn)如下：
（一）進(jìn)一步完善土地支持政策
1、人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市（這些和958號文的規定相一致），可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設保障性租賃住房；
2、允許利用企事業(yè)單位（含高校醫院等）自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價(jià)款；
3、可將產(chǎn)業(yè)園區配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房；
4、允許將商辦、旅館、廠(chǎng)房、倉儲等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價(jià)款。
（二）簡(jiǎn)化審批流程，即利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書(shū)后，由相關(guān)部門(mén)辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。
（三）中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務(wù)予以補助。
（四）利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標準執行。2021年6月18日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征收率減按1.50%繳納增值稅，對企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
（五）支持銀行業(yè)金融機構以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(cháng)期貸款（如政策性銀行提供的），在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對待。這一規定在地產(chǎn)新政威力日顯的背景下，對金融機構而言顯得格外重要。
可以預見(jiàn)的是，除保障租賃住房可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一能夠獲利政策層面眷顧的領(lǐng)域，而住建部住房保障司司長(cháng)曹金彪亦表示“‘十四五’期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上”（目前上海和廣州提出的占比分別為40%和45%）。
綜上來(lái)看，前期地產(chǎn)行情過(guò)熱以及加強信貸投向引導是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策層面持續趨嚴的最主要原因，即地產(chǎn)新政的出發(fā)點(diǎn)是為了提升地產(chǎn)調控政策效果、避免地產(chǎn)領(lǐng)域擠占實(shí)體經(jīng)濟信貸資源以及建立房地產(chǎn)長(cháng)效機制。目前的政策背景下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介商及購房者的資金監管將會(huì )顯著(zhù)趨嚴，我們判斷后續一些較為激進(jìn)的頭部開(kāi)發(fā)商和承受能力較弱的中小開(kāi)發(fā)商將會(huì )面臨更大的壓力，這些企業(yè)存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。而55號文亦特別提出“對逾期不能償還債務(wù)、大規模延期交房、負面輿情較多等存在重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的企業(yè)，實(shí)施重點(diǎn)監管”，這是不是有所指？
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“任博宏觀(guān)倫道”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
