作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

 三條紅線(xiàn)對于龍湖來(lái)說(shuō)是利好。2021年更為密集的政策調控下，房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張與流動(dòng)性承壓幾乎到達頂點(diǎn)，而龍湖以其逐年降低的融資成本和低杠桿財務(wù)結構，處于行業(yè)中相對安全的狀態(tài)。

但龍湖并不感覺(jué)安全。

據稱(chēng)，龍湖集團董事長(cháng)吳亞軍曾在2021年年初，召集高管開(kāi)會(huì )做出假設：“如果銀行對龍湖關(guān)門(mén)、銷(xiāo)售減半、龍湖是否還能正常發(fā)放員工工資、正常還債？”

對此，龍湖高管們的答案是，不能。

這一假設背后透露出的，是龍湖的危機感。2021年的商品房銷(xiāo)售遭遇前所未有的壓力，龍湖進(jìn)行了一系列調整，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上，強調拿地節奏，拿更便宜的地加快周轉。

行業(yè)掙大錢(qián)的機會(huì )已經(jīng)過(guò)去，這幾乎是業(yè)內共識。一切指向探索新路、精細運營(yíng)。龍湖在投資性物業(yè)的幾個(gè)航道上嘗試實(shí)踐，并加大投入，有了些階段性成果。

而這種“晴天補屋頂”的危機意識，正是龍湖度過(guò)這個(gè)冬天的“棉襖”。

自三條紅線(xiàn)2020年8月出臺，“轉綠”一直是各家房企的頭等大事，相對高杠桿運轉的企業(yè)降檔顯得更為吃力。

龍湖一貫以來(lái)“不拿貴地”的策略，使其杠桿率相對較低，持續居于綠檔。

2021年，“限貸”“限售”“限價(jià)”“預售資金監管”等一系列“補丁”政策加速了地產(chǎn)行業(yè)冬天的到來(lái)。流動(dòng)性壓力成了懸于頭頂之劍，稍有不注意，壓力便演化為危機，產(chǎn)生暴雷風(fēng)險。

就在這樣的嚴峻環(huán)境之下，龍湖集團是目前行內唯一獲得境內外全投資級評級的民營(yíng)房企，分別獲得惠譽(yù)、穆迪、標普給予的BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定評級。截至上半年末，龍湖集團融資成本進(jìn)一步降低，平均融資成本降至4.21%。秉持“長(cháng)期主義”，龍湖集團連續5年保持“三道紅線(xiàn)”的綠檔水平。

業(yè)內人士認為，得益于龍湖“膽小”，在流動(dòng)性較為寬松、地王頻出的2016年，龍湖拿地仍然在“以頻率換概率”，測算上百個(gè)項目最終只拿幾塊地。也就是說(shuō)，在融資較為寬松時(shí)龍湖仍顯得審慎，看重操盤(pán)運營(yíng)的利潤空間，且留有充足的安全邊際。

龍湖集團首席執行官邵明曉在2020年業(yè)績(jì)會(huì )上說(shuō)：“這么多年，在這個(gè)行業(yè)里，那么多公司做前融、非標，而龍湖從來(lái)沒(méi)有前融、非標，沒(méi)有過(guò)資管計劃、沒(méi)用過(guò)影子銀行，非常堅定、潔癖般的自律才走到今天?！?/p>

這份保守穩健過(guò)去曾讓外界對龍湖規模擴張和銷(xiāo)售產(chǎn)生擔憂(yōu)，現在則成為安全過(guò)冬的棉襖。但行業(yè)之冬不會(huì )讓某個(gè)企業(yè)幸免于感受寒冷，惠譽(yù)10月20日對29家中資房企調整評級的名單中，龍湖亦被列入。

從2021年龍湖的單月銷(xiāo)售數據來(lái)看，前幾月同比增幅較大，8月之后的幾個(gè)月有所下降，12月單月業(yè)績(jì)向上沖了一把，錄得合約銷(xiāo)售額為396.9億元，合約銷(xiāo)售面積為252.1萬(wàn)平米，同比分別增加42.7%、41.5%。

龍湖銷(xiāo)售額下降的拐點(diǎn)8月，也正是各地樓市限購政策密集出臺的時(shí)候。據相關(guān)統計，8月單月地方出臺房地產(chǎn)調控政策54條，為年內單月新高。其中緊縮性政策達39條，從全年來(lái)看幾乎到了頂點(diǎn)。

一二線(xiàn)城市的調控尤甚。8月2日凌晨，東莞市住建局正式出臺房地產(chǎn)調控新政“莞八條”，內容涉及拿地、限購、資金端等多個(gè)方面，十分具有針對性，被稱(chēng)之為東莞最嚴的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，而后北京、成都、杭州、廣州等重點(diǎn)城市多地限購政策升級。除了對新盤(pán)的限購，不少城市還出臺了二手房交易指導價(jià)。

相關(guān)市場(chǎng)人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，限購和信貸政策收緊，二手房交易也在對新盤(pán)銷(xiāo)售產(chǎn)生持續影響。

關(guān)于全行業(yè)銷(xiāo)售額，惠譽(yù)預計中國房地產(chǎn)行業(yè)2021年合約銷(xiāo)售額將下降10%-15%，又指龍湖好于行業(yè)平均水平。

龍湖一直并不感覺(jué)安全。

據觀(guān)點(diǎn)指數統計，2021年截至10月底，龍湖拿地平均溢價(jià)率為11%，而底價(jià)拿地尚未計入。雖然有限價(jià)的部分因素，但龍湖底價(jià)拿地的數目占比約1/3。

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收獲便宜的地，很大程度上得益于龍湖調整了拿地節奏。

第一批集中供地，房企正處于“久旱逢甘霖”的時(shí)候，拿地異?；馃?。龍湖除在重慶拿地5宗外，其他城市仍酌情拿地1-2宗，北京首批推出30塊宅地龍湖1宗沒(méi)碰。后期二批、三批供地土地流拍、延期，略有寒意的時(shí)候，龍湖開(kāi)始發(fā)力拿地。

邵明曉在去年中期業(yè)績(jì)會(huì )上總結：“上半年，節奏較穩、并未追高，所以整體土地成本相對可控，上半年拿地簽約比只有35%左右，保持穩定，同時(shí)也預留了一些資金到下半年，爭取抓住二次和三次‘兩集中’的機會(huì )?！?/p>

經(jīng)歷2021年8月初的土拍集體延期后，據10月下旬相關(guān)統計，已經(jīng)完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20個(gè)城市，共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%。而在首批集中供地時(shí)，流拍撤牌率僅為6.5%。

財務(wù)面的優(yōu)勢支撐了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，充足的現金流配合拿地節奏。年終，西安、成都、濟南等城市二批、三批供地中，融創(chuàng )、新城、中駿等熟面孔逐漸隱身，本地中小企業(yè)登上舞臺。但龍湖依然表現活躍，在西安連斬6宗地，且底價(jià)拿了多宗地。

2020年是龍湖調整的拐點(diǎn)。龍湖在努力壓縮成本擠出利潤空間，除了拿地城市能級下沉，土儲平均成本在2020年也出現下降拐點(diǎn)，在2020年之前有不同程度上升，到2020年略有下降，而2021H1降為5323元每平米。

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此外，龍湖也在加快周轉“走量”。

在普遍地價(jià)有所抬升的情況下，龍湖銷(xiāo)售單價(jià)在2020年之前約每年穩定上升1000元左右，但到了2020年卻有下降1000元。在北京二批集中供地中，龍湖和北辰合作拿下較為冷門(mén)的門(mén)頭溝地塊，僅一個(gè)月零7天便公布案名“攬境”，是同批地塊中最早公布案名的。

銷(xiāo)售費用和管理費用上升，也意味著(zhù)龍湖在更為“賣(mài)力”地賣(mài)房。

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在2021年12月單月漲幅超40%的拉升下，截至2021年12月末，龍湖累計合同銷(xiāo)售金額人民幣2900.9億元，同比上升7.2%；合同銷(xiāo)售面積1708.9萬(wàn)平方米。

顯然，龍湖仍有銷(xiāo)售回款壓力。

不過(guò)，多數房企加速銷(xiāo)售回款或為增加現金流以緩解流動(dòng)性危機，而龍湖加速回款的同時(shí)，表現出投資性物業(yè)的擴張。

惠譽(yù)表示，龍湖投資性物業(yè)正顯著(zhù)擴張，并正在增加投資物業(yè)以增加經(jīng)常性收入。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤的天花板逐漸清晰，龍湖開(kāi)始加速拓展投資性物業(yè)，試水新業(yè)務(wù)。

2021年初，龍湖在業(yè)務(wù)上繼續新增房屋租售和房屋裝修兩個(gè)航道，孵化出新品牌“塘鵝”，并試水養老等業(yè)務(wù)。

截至2021年底，冠寓規模從2020年9萬(wàn)間增至10萬(wàn)間，做到了規模前三；龍湖智創(chuàng )生活則啟動(dòng)IPO，在物業(yè)上市潮中遞交招股書(shū)。

購物中心作為投資性物業(yè)中拉動(dòng)盈利的主要板塊，規模正勻加速增長(cháng)。算上將在12月最后一天開(kāi)業(yè)的龍湖重慶公園天街，龍湖2021年共開(kāi)業(yè)11個(gè)天街，較近3年年增10座的速度稍有加速，2020年業(yè)績(jì)會(huì )承諾得以?xún)冬F。

天街總體擴張呈現出單城多項目向多城擴張的趨勢。截至到2021年底，龍湖共開(kāi)業(yè)60個(gè)天街，2021中報顯示儲備2022后開(kāi)業(yè)的天街有18個(gè)。

值得注意的是，龍湖2021年全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，在購物中心輸出輕資產(chǎn)項目增多。

重資產(chǎn)即龍湖商業(yè)投資持有，輕資產(chǎn)則指龍湖智創(chuàng )生活承接運營(yíng)角色，合作者一般扮演財務(wù)投資者的角色。

當開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在行業(yè)冬天頻頻受挫，投資性物業(yè)高毛利、抗周期性特點(diǎn)逐漸凸顯。

據統計，龍湖歷年投資性物業(yè)毛利率幾乎在60%以上，而開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不到30%。商業(yè)的平均回報率是可觀(guān)的，NPI/cost在6%-7%，已經(jīng)完全能覆蓋4%的平均融資成本。商業(yè)收入貢獻占比最大的天街系列2021H1租金收入為35.2億元，同比增長(cháng)40%。

除了找新業(yè)務(wù)要利潤，龍湖也開(kāi)始“向管理要效益”。

繼華潤、萬(wàn)科變革組織架構之后，7月開(kāi)始，龍湖宣布組織架構調整升級，集團總部更名為集團賦能平臺，定位于專(zhuān)家能力支持協(xié)同而非管控，實(shí)現組織扁平化、敏捷化。與此同時(shí)，新設地產(chǎn)航道，強調“總部做精”、“航道做專(zhuān)”。

市場(chǎng)人士分析，組織架構調整有利于精簡(jiǎn)總部，減少中間環(huán)節，縮短決策時(shí)間，提高運營(yíng)效率。另一方面，整合相似職能部門(mén)則有助于拆除部門(mén)隱性壁壘，減少內部消耗，這種架構調整或許是未來(lái)趨勢。

行業(yè)的冬天，龍湖處于相對的“舒適區”，但仍然加快節奏在各方面進(jìn)行迅速密集的調整，從某種意義上來(lái)說(shuō)，2021年是龍湖居安思危的一年。

但龍湖的居安思危并非始于今日。

龍湖過(guò)去還置身成渝、尚未進(jìn)京之時(shí)，吳亞軍就曾提到：“我們若沒(méi)有危機感，很可能幾年以后就會(huì )被哪些巨人們的屁股輕輕一蹶，擠出場(chǎng)外?！?/p>

早在2000年，龍湖就開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)。也許是嗅到了住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的利潤盡頭，龍湖將每年銷(xiāo)售回款的10%投入商業(yè)。

2021年是龍湖發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)第三個(gè)十年，過(guò)去積累的大量資金在現在有了果實(shí)。

如果按照龍湖2020年給出的回報率（NPI/cost）、全年租金和項目估算，據東方證券研究所估算，累計自有投入427億元，若是按3:1貨地比，則相當于銷(xiāo)售回款1281億元。

這也讓龍湖的利潤率在短期有所收窄，將時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng)來(lái)看盈利面，龍湖這幾年毛利率和凈利率大約每年有1-2個(gè)百分點(diǎn)的下降。

數據顯示，2016年、2017年還在增長(cháng)，2018年-2019年后開(kāi)始收縮，這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)龍湖開(kāi)始確定住宅、商業(yè)、長(cháng)租公寓、物業(yè)服務(wù)四大主航道的業(yè)務(wù)、決定“去地產(chǎn)化”。

盡管有所收窄，但龍湖的毛利率基本維持在30%左右，算是業(yè)內較為不錯的水平。

吳亞軍在多年前曾表示，假設把每年商業(yè)沉淀貨值賣(mài)掉，會(huì )增加100-150億銷(xiāo)售額。這樣龐大的投資性物業(yè)資產(chǎn)，中小企業(yè)在短時(shí)間內再難入局比肩，可以說(shuō)，龍湖布局商業(yè)一方面付出了機會(huì )成本，另一方面也鞏固了護城河。

相比于其他企業(yè)，龍湖的商業(yè)地產(chǎn)多為T(mén)OD項目，選址佳，升值潛力大。據統計，龍湖目前持有TOD項目達80個(gè)，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)面積超千萬(wàn)平方米.

對于體量龐大的資金投入，運營(yíng)顯得尤為重要。若是投入的巨量資產(chǎn)產(chǎn)生沉淀，這足以拖垮一個(gè)企業(yè)。例如萬(wàn)達75折190億元打包73家酒店資產(chǎn)轉手富力，但酒店資產(chǎn)在疫情期間的遇冷是未曾預料的，富力因此雪上加霜。

不同于恒隆廣場(chǎng)、太古里等，龍湖天街先考慮的占領(lǐng)規模。在13城鋪開(kāi)天街，重慶單城有14座天街。

央行在12月6日提出降準0.5個(gè)百分點(diǎn)，部分國際知名投行將此視為積極的政策信號。摩根士丹利發(fā)布報告稱(chēng)，預計內地將由更多逆周期措施出臺，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復，2022年或將迎來(lái)拐點(diǎn)，內房股首選華潤、龍湖和融創(chuàng )中國。

知名投行中金公司報告亦表示觀(guān)察到政策和信貸的放松，建議關(guān)注財務(wù)土儲周轉都表現較好的龍頭企業(yè)，并看好華潤、龍湖和旭輝，均給予“跑贏(yíng)行業(yè)”評級。

此外，龍湖、碧桂園等作為財務(wù)狀況健康的民企，已獲準在國內債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據。12月8日，龍湖發(fā)行第一期中票，10億元，為期15年，票面利率3.7%，仍然保持著(zhù)極低的成本。

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原標題： 冬天法則 | 龍湖的危機感