從2015年資產(chǎn)證券化進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，地產(chǎn)ABS就一直受到廣泛關(guān)注，每個(gè)階段都有很火爆的地產(chǎn)ABS產(chǎn)品，物業(yè)費、購房尾款、租金收益權、CMBS、類(lèi)REITs、供應鏈此起彼伏，都曾成為過(guò)那個(gè)年份的“寵兒”。地產(chǎn)ABS發(fā)行火爆的背后，對地產(chǎn)行業(yè)的監管從未松懈過(guò)，例如19年證監會(huì )發(fā)布的《資產(chǎn)證券化的監管問(wèn)答》，里面明確了物業(yè)服務(wù)費、缺乏實(shí)質(zhì)抵押品的商業(yè)物業(yè)租金，不得作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)現金流來(lái)源，一夜之間“頂流”之一的物業(yè)費ABS成為了過(guò)去時(shí)，除此之外購房尾款也曾“叫?！?， 地產(chǎn)ABS里面剩下了租金收益權、CMBS、類(lèi)REITs和供應鏈ABS，而供應鏈ABS一騎絕塵，成為地產(chǎn)ABS的新頂流，事實(shí)也的確如此，自2018年起，地產(chǎn)供應鏈ABS不僅在地產(chǎn)ABS發(fā)行中占據絕對地位，在整個(gè)ABS市場(chǎng)發(fā)行量的占比也不容小覷。

除了這幾個(gè)類(lèi)型ABS以外，提起地產(chǎn)ABS，能想起來(lái)的還有長(cháng)租公寓，曾經(jīng)的長(cháng)租公寓，也是曙光初現的萬(wàn)億藍海，魔方公寓、自如、保利的成功發(fā)行，更是引發(fā)了長(cháng)租公寓的浪潮。但是隨著(zhù)時(shí)間的推移，大浪褪去，才發(fā)現誰(shuí)才是真正裸泳的人，長(cháng)租公寓的模式漏洞逐漸暴露，前期為了搶房源、搶房客，一直處于燒錢(qián)的階段，一但市場(chǎng)發(fā)生變化或者經(jīng)營(yíng)稍有不善，那么身披的長(cháng)租公寓光環(huán)就會(huì )褪去，等待著(zhù)的只有市場(chǎng)的審判。

監管對房地產(chǎn)行業(yè)的調控從未放松，從2003年開(kāi)始，政府就實(shí)施了一系列調控措施，嚴把信貸關(guān)，抑制房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(cháng)，在嚴監管的背景下、房住不炒的主題下，地產(chǎn)行業(yè)一直是冰火兩重天，中小房企的日子越過(guò)越難，那么我們再來(lái)看看21年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了什么？

從多家房企債務(wù)違約到百強房企暴雷；從降薪裁員到房子降價(jià)出售；從地產(chǎn)稅試點(diǎn)到八部門(mén)聯(lián)合整頓，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了真正意義上的寒冬。

5月中基協(xié)叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應鏈類(lèi)產(chǎn)品，同時(shí)也將房地產(chǎn)供應鏈類(lèi)ABS儲架規模降至20億元。下半年隨著(zhù)恒大輿情發(fā)酵、花樣年美元債違約，地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷流動(dòng)性危機，新力、當代、佳兆業(yè)、奧園等主流房企先后違約，陽(yáng)光城境內債、美元債展期，整個(gè)債券市場(chǎng)“瑟瑟發(fā)抖”。受市場(chǎng)情緒傳導，8月地產(chǎn)類(lèi)ABS發(fā)行規模明顯減少，而9月和10月更是出現了斷檔的情況。

隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境的改善，11月開(kāi)始交易所對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批速度一定程度的加快。隨著(zhù)近期融資環(huán)境有所放松，多筆供應鏈ABS融資計劃獲準發(fā)行，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企也有希望享受到“紅利”。

房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，在社會(huì )經(jīng)濟中占據著(zhù)重要作用，對經(jīng)濟發(fā)展有著(zhù)重大拉動(dòng)作用，而作為國民經(jīng)濟快速增長(cháng)的基石，其發(fā)展貫穿了建筑、鋼鐵、裝修、金融等行業(yè)，在作為推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)“三駕馬車(chē)”的投資中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。再來(lái)看地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展道路，主要表現為由政府主導、在市場(chǎng)中進(jìn)行自我調節。

1、脫胎于計劃經(jīng)濟體制

以1998年作為一個(gè)重要節點(diǎn)，98年以前的房屋主要基于分配，這個(gè)時(shí)候還不能稱(chēng)之為地產(chǎn)市場(chǎng)，城鎮居民的住房實(shí)行的是計劃經(jīng)濟體制下的住房分配，98年以后住房分配貨幣化的實(shí)行，讓地產(chǎn)市場(chǎng)初見(jiàn)雛形，但依舊處在計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟轉變的過(guò)程中。

2、2003年開(kāi)始調控

為了國民經(jīng)濟的持續、健康、穩定發(fā)展，國家自2003年開(kāi)始了新一輪的調控，因為房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中的占比重大，地產(chǎn)行業(yè)作為了主要的調控行業(yè)。

下面我們來(lái)看看那時(shí)地產(chǎn)行業(yè)是怎樣調控的？

眾所周知，地產(chǎn)宏觀(guān)調控的兩把利刃是土地和資金，而那時(shí)的地產(chǎn)市場(chǎng)因為供需結構不合理造成了房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，所以政府對地產(chǎn)市場(chǎng)的調控主要集中在，增加基本住房供給；限制房?jì)r(jià)增速過(guò)快；引導投資、投機需求健康發(fā)展。影響比較大的調控文件主要有，“18號文件”（《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》）、“8.31大限”（《關(guān)于繼續開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓情況執法監察工作的通知》）、“新國八條”和“七部委文件”等。

4、調控的背后，中小房企開(kāi)始“荊棘之路”

早期的市場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)競爭是一種弱勢競爭，是一種典型的買(mǎi)方市場(chǎng)，在市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，銷(xiāo)售不是問(wèn)題，主要是怎么拿到地，這時(shí)大企業(yè)在資金和信用方面具備優(yōu)勢，而04年也可謂是一道分水嶺，一些大企業(yè)快速發(fā)展，一些小企業(yè)悄無(wú)聲息的被淘汰掉了。

那時(shí)的百強有什么特征呢？

區域性明顯，華北、華南、華東的企業(yè)占比超過(guò)百強總數的80%，沿海、東部、南部的房企相對成熟。

5、金融危機：市場(chǎng)低迷

08年金融危機，全球經(jīng)濟增長(cháng)速度急劇下降、信貸緊縮我國地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、增長(cháng)緩慢，銷(xiāo)售速度和數量下降。中央政府為了刺激內需、帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，發(fā)布了一系列措施支持房地產(chǎn)行業(yè)。例如08年11月起實(shí)施契稅下調、免征印花稅和土地增值稅、降低貸款利率和首付比例等；12月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，鼓勵普通商品住房消費；同時(shí)還配合降低基準利率、存款準備率等放松銀根的措施。

6、2010：吹響并購的號角

在不斷的政策調控下，最“受傷”的就是中小房企，中小房企的資金鏈面臨著(zhù)政策與市場(chǎng)的雙重壓力，隨時(shí)有斷裂的危險，一方面是“限購令”背后的銷(xiāo)售低迷；一方面是加息、預售金監管等調控政策下導致的融資渠道受限，中小房企的日子越來(lái)越難，一些“岌岌可?！钡姆科笠催x擇出局要么選擇并購，一輪房企并購潮開(kāi)始了，馬太效應升級，強者恒強的態(tài)勢逐漸加劇。

7、新一輪調控放松

2014年開(kāi)始的一段時(shí)間，中國房地產(chǎn)投資增速顯著(zhù)放緩，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比大幅下滑。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的不斷加深，中央調控的放松，各地政府已經(jīng)陸續的取消限購，市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮的作用越發(fā)重要。

8、2018融資的“噩夢(mèng)”

16年，年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”之后出臺了一系列的配套措施調控。地產(chǎn)行業(yè)出現進(jìn)一步的分化，馬太效應進(jìn)一步升級。

時(shí)間來(lái)到18年，要問(wèn)2018年的房企面臨著(zhù)什么？那就是缺錢(qián)??！缺錢(qián)??！缺錢(qián)??！房企頻頻借道海外融資，一個(gè)月內就有超過(guò)十家房企發(fā)行境外債券。但是境外融資只能被看做是一種補充方式，成為不了主要融資方式，于是房企因為資金過(guò)度緊張被迫開(kāi)始加速回款，加速回款的背后是項目股權的出售，是打折賣(mài)房。大點(diǎn)的房企尚且如此，不要說(shuō)中小房企了，日子更難過(guò)。

10、“三道紅線(xiàn)”：房企困難加劇

20年“三道紅線(xiàn)”的出臺，成為地產(chǎn)行業(yè)頭上的“緊箍咒”，一時(shí)間整個(gè)行業(yè)都有些“兵荒馬亂”、“戰戰兢兢”，那么“三道紅線(xiàn)”最大的影響是什么呢？那就是借錢(qián)更加困難了。企業(yè)要做的就是降負債、降杠桿。時(shí)間來(lái)到21年，降薪裁員、房子降價(jià)出售、地產(chǎn)稅試點(diǎn)、八部門(mén)聯(lián)合整頓、債券暴雷，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)從冰火兩重天變成了集體進(jìn)入寒冬。但是正所謂“沉舟側畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春”，冬天都已經(jīng)來(lái)了，春天還會(huì )遠嗎？

眾所周知，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金投入量大、資金密集度高的行業(yè)，投資周期也較長(cháng)，就拿住宅來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)從土地購置、規劃開(kāi)發(fā)、設計改良到投資建設，過(guò)程中包括了勘測、施工、生產(chǎn)、監測、驗收以及交付等等環(huán)節，在整個(gè)過(guò)程中每個(gè)階段都需要投入資金，而資金的回款卻不能很快到賬，逐漸的高杠桿、高負債、高周轉成為了整個(gè)行業(yè)的特性，而“囤地大戰”、“規模之戰”、百強之爭的背后又加劇了這種模式的負擔。

另一方面，地產(chǎn)行業(yè)具有特殊的周期特性，那就是大周期由人口結構決定，小周期由政策和監管環(huán)境決定，而地產(chǎn)行業(yè)的小周期又與股價(jià)波動(dòng)和房產(chǎn)投資屬性?huà)煦^，這也決定了地產(chǎn)行業(yè)離不開(kāi)嚴監管和調控。

2015年提出租購并舉的制度后，租賃市場(chǎng)一直等待著(zhù)一個(gè)發(fā)展的機遇，直到來(lái)到了17年，各種政策紅利，不僅吸引著(zhù)各方主體的競相參與，更是讓17年成為租賃住房元年，同時(shí)也催化了租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng )新，尤其是REITs發(fā)展。房住不炒的管理地位也進(jìn)一步促進(jìn)了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，長(cháng)租公寓正是租賃市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物。

但是隨著(zhù)時(shí)間的推移，長(cháng)租公寓的模式漏洞暴露了，前期為了搶房源、搶房客，一直處于燒錢(qián)的階段，一但市場(chǎng)發(fā)生變化或者經(jīng)營(yíng)稍有不善，那么身披的長(cháng)租公寓光環(huán)就會(huì )褪去，等待著(zhù)的只有市場(chǎng)的審判。20年長(cháng)租公寓“暴雷”頻發(fā)，據不完全統計就有40多家，看到這個(gè)數據不免一陣冷汗。在租賃市場(chǎng)，租客一直處于弱勢地位，中介跑路，看似是應該房東和租客分擔損失，可是房產(chǎn)證在房東手里，租客也無(wú)能為力，更有甚者，今天中介跑路，第二天租客就被房東轟出出租屋。長(cháng)租公寓建立伊始是為了便民，可是“惡果”又為何要讓租客買(mǎi)單？長(cháng)租公寓問(wèn)題暴露的背后，長(cháng)租公寓ABS的熱度也逐漸褪去。

近年來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟的快速發(fā)展，與之相伴的就是房?jì)r(jià)的節節攀升，這使得大量低收入人群面臨住房問(wèn)題，保障性住房需求不斷增加，保障性住房不僅與人民生活水平更與社會(huì )的穩定息息相關(guān)?！笆濉币巹濋_(kāi)始政府加快保障房建設，大力推進(jìn)保障性安居工程的建設，隨著(zhù)保障房投資力度的加大，資金的需求也在不斷增長(cháng)，如何合理高效的融資成為不斷在探討的課題。相比傳統模式，資產(chǎn)證券化融資效率更高，與保障房項目結合具有一定現實(shí)意義。

保障房區別于普通住房，是政府以改善廣大群眾住房條件為目的，面向中低收入人群的一種福利住房。其審批、建造、銷(xiāo)售及租住由政府統一管理。這里我想先說(shuō)一下保障房的分類(lèi)，我國保障房體系主要分為廉租房、公租房（2014年后廉租房與公租房并軌運行）、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房和棚戶(hù)區改造安置住房。雖然并軌運行，但是廉租房與公租房面向人群不同，申請資格也不同：廉租房主要面下低收入人群，一般需要戶(hù)口及《低保證》或者《低保邊緣人員救助證》，有著(zhù)很強的地域限制；而公租房一般面向中低收入住房困難人群、應屆畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員。

保障房大力發(fā)展的背后，保障房ABS也緊隨其后，19年發(fā)行規模和發(fā)行只數驟增。

除了早期經(jīng)濟結構的原因，地產(chǎn)行業(yè)一直都在缺錢(qián)的路上，中小房企融資困難也不是近幾年才出現的情況，在房地產(chǎn)融資政策不斷收緊的背景下，房企一直在尋求創(chuàng )新融資方式和拓展融資渠道。而資產(chǎn)證券化的發(fā)展，無(wú)疑讓絕大多數企業(yè)看見(jiàn)了曙光，其實(shí)地產(chǎn)ABS最早可以追溯到03年的在香港上市的越秀REITs, 但是在15年才得到了真正的發(fā)展。

1、2016年開(kāi)始地產(chǎn)ABS大行其道

16年開(kāi)始在各種政策支持資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的大背景下，地產(chǎn)ABS發(fā)展迅速無(wú)論是規模還是類(lèi)型的創(chuàng )新速度，在整個(gè)市場(chǎng)中都占據著(zhù)重要地位，在A(yíng)BS發(fā)行如火如荼的背后，其實(shí)整個(gè)行業(yè)依舊是冰火兩重天，前50強房企是承銷(xiāo)商、投資者“爭先搶奪”的優(yōu)質(zhì)標的，而中小房企ABS，仍然面臨著(zhù)銷(xiāo)售難、成本高。

“百強”和“白名單”是在尋找投資者時(shí)聽(tīng)到的最多的話(huà)，當然這兩個(gè)詞也并不陌生，一直貫穿著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的融資。起先的ABS主要是面向租賃，也就是輕資產(chǎn)，而資金也基本是用于產(chǎn)業(yè)鏈上的盤(pán)活，其他資金用途依舊是融資困難。

很長(cháng)一段時(shí)間內輕資產(chǎn)ABS是比重資產(chǎn)ABS發(fā)行難度低的，因為無(wú)論是類(lèi)REITs也好，CMBS也好，期限長(cháng)是投資的關(guān)鍵點(diǎn)，除了銀行或者機構自有資金以外，久期匹配難度是比物業(yè)費ABS、租金ABS、購房尾款ABS要大的。

站在那個(gè)時(shí)點(diǎn)上來(lái)看，地產(chǎn)ABS大行其道，在一定程度上也是可以緩解債券市場(chǎng)壓力的，因為回顧整個(gè)債券市場(chǎng)房企發(fā)債的巔峰主要是在15年和16年，以3-5年的期限來(lái)推算，20年、21年將是房企集中兌付期，站在“上帝的角度”來(lái)看確實(shí)21年房企多雷頻發(fā)，整個(gè)市場(chǎng)都受到了影響。而在當時(shí)來(lái)看，ABS的快速發(fā)展，讓地產(chǎn)行業(yè)看到了曙光，隨之而來(lái)的是租賃住房ABS的放量，保障房的發(fā)展使得資金跟著(zhù)政策導向流入舊改、棚改、和保障性住房。

2、租賃住房ABS的發(fā)展與隱患

上文提到了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，2017年也出現了多單長(cháng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，模式各有不同，隨著(zhù)長(cháng)租公寓資產(chǎn)證券化探索的逐步成熟，2018年將迎來(lái)更多長(cháng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。接踵而至的就是租賃住房ABS的快速增長(cháng)，18年在整個(gè)市場(chǎng)融資困難，海外發(fā)展不順暢的情況下很多房企將融資渠道轉到租賃ABS市場(chǎng)，一時(shí)間租賃住房ABS成為房企的“寵兒”。

商業(yè)租賃住房ABS主要分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)就是租金ABS，重資產(chǎn)主要通過(guò)類(lèi)REITs、CMBS發(fā)行，除了商業(yè)租賃住房還有公共租賃住房，這個(gè)在下文的保障房ABS中會(huì )詳細講到，這里就不在贅述。

說(shuō)到商業(yè)租賃住房，就要說(shuō)到具有代表性的長(cháng)租公寓，長(cháng)租公寓ABS在17到18年可謂是“紅紅火火”魔方公寓開(kāi)創(chuàng )先河，長(cháng)居熱度榜首，招商蛇口也緊隨其后，在長(cháng)租公寓飛躍發(fā)展的背后，也同樣存在著(zhù)隱患。以雙“spv”為例，增加信托看似解決了現金流穩定和不可預測的問(wèn)題，但同時(shí)也“隱藏了”長(cháng)租公寓房源的真實(shí)情況，托管、租賃期限以及企業(yè)的真實(shí)運營(yíng)能力。舉個(gè)大家都知道的例子，蛋殼公寓，當蛋殼公寓出現經(jīng)營(yíng)問(wèn)題時(shí)，很多房東不再通過(guò)蛋殼公寓收租，因為事實(shí)上已經(jīng)收不到了，只能選擇直接對租客，這樣會(huì )產(chǎn)生什么問(wèn)題呢？那就是ABS底層的資產(chǎn)名存實(shí)亡，聽(tīng)起來(lái)很可怕，事實(shí)也是如此，沒(méi)有現金流何談兌付一說(shuō)。蛋殼公寓事件也敲響了長(cháng)租公寓市場(chǎng)的警鐘，過(guò)熱的長(cháng)租公寓ABS熱度也退了下來(lái)，標的上也更加看重信用資質(zhì)是否良好、涉及物業(yè)能否產(chǎn)生真正的能穩定的現金流。

3、保障房ABS的發(fā)展

正如上文所說(shuō)，自“十二五”規劃開(kāi)始政府加快保障房建設，大力推進(jìn)保障性安居工程的建設，隨著(zhù)保障房投資力度的加大，資金的需求也在不斷增長(cháng)，而資產(chǎn)證券化無(wú)論是無(wú)疑是一種好的解決途徑，保障房ABS的發(fā)展也進(jìn)入“快車(chē)道”，尤其是19年規模和只數都出現了劇增。

我們先來(lái)看看公租房ABS，公租房ABS在保障房ABS中占據著(zhù)重要地位，市場(chǎng)上發(fā)行的保障房ABS多為租賃資產(chǎn)ABS，債權轉讓模式，且多增加一層信托計劃作為SPV來(lái)解決現金的穩定性和可預測性。但是以租賃為主的保障房ABS仍然沒(méi)有解決保障房相關(guān)企業(yè)，需要盤(pán)活存量資產(chǎn)，釋放不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和流動(dòng)性的需求。而公募REITs可以很好的解決這個(gè)問(wèn)題，保障性住租賃房公募REITs的出現，不僅能針對性的解決住房問(wèn)題，還有助于推動(dòng)住房租賃的結構性改革。

下面再來(lái)看看棚改房ABS，揚州保障房ABS的發(fā)行，成功將棚改ABS帶入大家的視野，但是棚改ABS的量一直比較少，而棚改ABS的壽命主要受政策的影響，十三五明確提出，到2020年，基本完成現有的城鎮棚戶(hù)區、城中村和危房改造，此后中央的幾次講話(huà)也重申了這一點(diǎn)。從現實(shí)情況來(lái)看，棚改的大部分任務(wù)確已完成，最后剩下的那點(diǎn)都是最難啃的骨頭。因此，從19年就開(kāi)始了三年棚改攻堅計劃，并且提出要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。隨著(zhù)棚改進(jìn)度的逐漸完成，棚改ABS也將淡去。

4、供應鏈ABS成為“頂流”

供應鏈ABS以核心企業(yè)為信用主體，解決上下游中小企業(yè)的融資問(wèn)題，一經(jīng)發(fā)行，就成為整個(gè)地產(chǎn)ABS市場(chǎng)的頂流，尤其是在購房尾款，租賃ABS市場(chǎng)受到重創(chuàng )的時(shí)候，鼓勵房企以供應鏈模式融資，前幾大房企，每年儲架的量都超百億，但是由于供應鏈ABS依托的是核心企業(yè)的信用，因此能發(fā)行主要就是那幾家大的房企，畢竟評級要求是硬性指標，供應鏈大力發(fā)展的背后，房企融資兩極分化加劇，正所謂“旱的旱死，澇的澇死”。供應鏈ABS的發(fā)展態(tài)勢一直持續到21年上半年，5月中基協(xié)叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應鏈類(lèi)產(chǎn)品，同時(shí)也將房地產(chǎn)供應鏈類(lèi)ABS儲架規模降至20億元。

5、購房尾款ABS的起伏

購房尾款ABS實(shí)質(zhì)是房企的應收賬款證券化，可以使預售資金提前回流，緩解資金占用壓力。以購房尾款應收賬款為基礎資產(chǎn)發(fā)行ABS融資具有明顯優(yōu)越性，包括資金成本相對較低可以提前將資產(chǎn)變現，降低回款壓力，加快資金回籠速度，提供資金使用率等。各種各樣的優(yōu)勢使得購房尾款從地產(chǎn)ABS市場(chǎng)進(jìn)入快車(chē)道開(kāi)始，就一直備受青睞，核心位置、網(wǎng)簽的購房者具備了優(yōu)秀標的該有的樣子。

但是在17年上半年，發(fā)展迅猛的購房尾款ABS一度面臨被“叫?！钡臓顟B(tài)，審核通過(guò)率極低，只有少數的頭部可以申報項目，這樣的狀態(tài)持續了近兩年，19年窗口指導對購房尾款逐漸放開(kāi)，但是審核仍然比較嚴格。

7、物業(yè)費ABS的起落

隨著(zhù)人們生活質(zhì)量的提高，人們對生活環(huán)境的要求也相應提高，繼而對小區物業(yè)管理水平的要求也越來(lái)越高。物業(yè)公司要提高物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化水平，要擴張規模，都使得融資需求的增加。物業(yè)費作為房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)，融資相對較難，與其他融資方式相比，資產(chǎn)證券化具有產(chǎn)品設計靈活、資金用途不受限等優(yōu)勢。自2015年第一單物業(yè)ABS世貿天成發(fā)行以來(lái)，物業(yè)ABS越來(lái)越受房企融資的青睞，直到19年證監會(huì )發(fā)布了《資產(chǎn)證券化的監管問(wèn)答》，里面明確了物業(yè)服務(wù)費、缺乏實(shí)質(zhì)抵押品的商業(yè)物業(yè)租金，不得作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)現金流來(lái)源，一夜之間物業(yè)費ABS成為了過(guò)去時(shí)。