商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項目的租金，是一個(gè)不斷變動(dòng)的數值，其取決于商業(yè)地產(chǎn)項目的榮與衰。目前在國內商業(yè)地產(chǎn)項目，租金且不斷增長(cháng)的模式是否正確？是否合理？本文介紹一下商業(yè)地產(chǎn)項目是從何角度來(lái)設定項目租金的方式與驗證手段。
（一）設定租金主要是考慮到三方面
1、項目所在地的商圈租金水平
即對自身項目周邊的同類(lèi)競品商業(yè)概況去類(lèi)推估值以供參考。通常會(huì )對競品目標租金水平對比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對比分析等，結合自身項目商戶(hù)組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶(hù)組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶(hù)目標客戶(hù)、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡(jiǎn)單粗暴，但是也是最經(jīng)濟。
2、承租人的經(jīng)營(yíng)承受能力
這就要求租金的設定前，必須了解各個(gè)業(yè)態(tài)的承租水平或毛利率，預估該類(lèi)業(yè)態(tài)的承租能力。這種方式對于經(jīng)營(yíng)者要求極高，且要求有著(zhù)準確價(jià)值判斷。
通用公式：
年租金=年營(yíng)業(yè)額*承租水平
租金單價(jià)=年租金/12/30/租賃面積
注：餐飲類(lèi)中快餐承租水平較高，一般為營(yíng)業(yè)額的8%-12%。大型餐飲承租水平略低于快餐類(lèi)，約為營(yíng)業(yè)額的7%-8%。
超市：為營(yíng)業(yè)額的2%-3%左右。
3、商業(yè)項目的投資回報率要求
這三項要求，其實(shí)是在做出分項調研和測算后，進(jìn)行統合考量的。由此方能進(jìn)行下一步推導，決不能僅僅只看一項就貿然決策。
（二）租金推導方式
1、租金水平類(lèi)比法，以項目所在區域商圈，以及同城各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本項目商圈與本項目的租金水平。租金水平的高低，是所有商家設店選擇商圈的重要因素之一。
2、保本保利定價(jià)法，即以實(shí)際承租人的租金承受能力為基礎，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。因為只有多數承租人有贏(yíng)利有收益，商業(yè)地產(chǎn)項目才能長(cháng)期支付租金并進(jìn)行提升。同時(shí)承租人在開(kāi)店經(jīng)營(yíng)前，通常會(huì )對開(kāi)業(yè)后的營(yíng)業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作初步測算，并測算倒推是否能夠承擔得起相應租金。
4、投資收益分析法，通常是以該商業(yè)地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售價(jià)格水平推算預期實(shí)現的租金水平。
二、租金價(jià)格的設定前提
（二）以擬入駐商戶(hù)的均價(jià)價(jià)格錨定，即以零售類(lèi)、服飾等品牌店鋪的產(chǎn)品均價(jià)作為租金價(jià)格對標標的，而餐飲、娛樂(lè )、服務(wù)類(lèi)的租金，則根據樓層租金和項目實(shí)際情況作出相應調整。
三、商業(yè)地產(chǎn)項目收費方式
通常國內商業(yè)地產(chǎn)項目收取費用，按照類(lèi)型的不同而有所不同。例如購物中心類(lèi)的收費目一般是租金、物業(yè)管理費、運營(yíng)推廣費和水電燃氣費。而寫(xiě)字樓項目則是租金、物業(yè)管理費、空調照明延時(shí)費。對商業(yè)街產(chǎn)品，則是租金、物業(yè)管理費、水電燃氣費等。在此以購物中心為例，說(shuō)一下商業(yè)地產(chǎn)中的租金類(lèi)型：
（一）固定租金模式
（二）提成租金（也稱(chēng)為：扣率租金、扣點(diǎn)租金或抽成租金）
（三）固定租金+提成租金模式
以上模式適用的條件不同，比如零售類(lèi)業(yè)態(tài)在運營(yíng)方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務(wù)、娛樂(lè )休閑類(lèi)則以采用固定租金模式居多，餐飲服務(wù)類(lèi)以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。
四、影響租金水平的關(guān)鍵因素
（一）項目周邊供求關(guān)系
商業(yè)地產(chǎn)項目的最終租金價(jià)格，決定性因素是項目本地區及本商圈商業(yè)發(fā)展水平，尤其是商圈價(jià)值的認定。在此，我將商圈分為三種：比如增量商圈、穩定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。
1、增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場(chǎng)在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區域，隨著(zhù)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長(cháng)中，在此類(lèi)的商圈中的商業(yè)需求仍不斷的被制造出來(lái)。舉例來(lái)說(shuō)，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會(huì )持續旺盛，所以租金仍然有增長(cháng)性。
2、穩定商圈中是指地塊區域已近飽和狀態(tài)，貿然再加入商業(yè)項目會(huì )造成商圈內商業(yè)生態(tài)的波動(dòng)情形。在此類(lèi)商圈中的經(jīng)營(yíng)壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動(dòng)線(xiàn)、環(huán)境等），也需要比拼軟件因素（如調性、品牌、運營(yíng)等），這會(huì )直接使得租金難以快速增長(cháng)，反而可能會(huì )加大運營(yíng)成本。但此種商圈的好處是租金長(cháng)期利益可見(jiàn)且比較穩定，非常適合進(jìn)行項目進(jìn)行金融化測算。
3、塌陷商圈是指由于某種原因導致商圈萎縮或衰退，在這種商圈中一定會(huì )存在惡性競爭、持續衰落的情況。一旦增加有新項目，便會(huì )使得整個(gè)商圈中類(lèi)似項目中的商戶(hù)盈收下滑，此時(shí)別說(shuō)漲租金了，能維持租戶(hù)不走就已是很優(yōu)秀的業(yè)績(jì)。
（二）承租戶(hù)的產(chǎn)品與銷(xiāo)售能力
所有承租戶(hù)的銷(xiāo)售能力，在后期經(jīng)營(yíng)中能否實(shí)現，取決于自身產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)方式與店鋪所在位置這三個(gè)決定性因素。該三者只要能占據兩項，基本就足以保障企業(yè)的發(fā)展與生存。但這涉及到極其復雜的認知和體系，所以本文不在此展開(kāi)。
簡(jiǎn)要說(shuō)，就是承租戶(hù)能否認可租金并長(cháng)期跟隨項目成長(cháng)，自身的產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)方式是否強大也有著(zhù)很深的關(guān)聯(lián)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)項目在招徠承租戶(hù)時(shí)就需要進(jìn)行一系列的甄別和認定工作，否則會(huì )影響項目的租金收益。
五、租金定價(jià)驗證
年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等）+變動(dòng)成本（如：營(yíng)運、招商、市場(chǎng)推廣費8%）+各種稅費 (如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分攤費）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%）。 加3個(gè)月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3。加前期開(kāi)辦分攤費等+其它費用等
然后設定樓層租金系數，測算樓層租金占百分比：
最后與市場(chǎng)調研租金水平進(jìn)行對比，并判斷自身項目租金是否合理。
由于商業(yè)地產(chǎn)項目在首年租金價(jià)格會(huì )根據業(yè)態(tài)、品類(lèi)、品級、商圈、競品等多因素影響，所以租金后在后期進(jìn)行調整。因此租金體系是參考性?xún)r(jià)格，在實(shí)際執行過(guò)程中，將有適當提高或降低。同時(shí)，對于商圈穩定和項目發(fā)展來(lái)說(shuō)，首要問(wèn)題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐，實(shí)現既定定位和規劃，并在保持商家穩定經(jīng)營(yíng)的基礎上，與商家一起共同做旺市場(chǎng)。所以，新項目前期應當以相對較低租金入市，以求達到低開(kāi)高走的效果。
最后，由于商業(yè)地產(chǎn)中租金雖然重要，但更重要的是項目運營(yíng)因素。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項目能夠保持租金的合理增長(cháng)，在前期是取決于項目位置、規劃和人口，然而后期一定是被項目運營(yíng)能力所左右。這是目前國內商業(yè)地產(chǎn)中最不被看重的因素，也正是很多項目難以為繼的因素。即便有數百座項目，缺失了運營(yíng)，依然會(huì )存在大量的閉店、逃逸情況，不利于項目的長(cháng)期發(fā)展，更不要妄想能以REITs形式上市。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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