作者：債市小白菜

來(lái)源：債市投研筆記（ID：ZhaiShiTouYanBiJi）

碎碎念：今天地產(chǎn)可算是“揚眉吐氣”了回，連華夏幸福都硬了，榮登漲幅榜首（其債券全價(jià)20塊左右成交，可真戲謔），是因為昨晚的政策獲得資本市場(chǎng)的贊成票？資金輪動(dòng)防守？亦或某大佬的喊話(huà)?小白菜不得而知，只希望能持久點(diǎn)吧…… 

不知道哪里來(lái)的野消息（網(wǎng)傳）顯示：2月18日住建部發(fā)文直接監控22個(gè)熱點(diǎn)城市，具體名單未公布（網(wǎng)傳版為包括北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市，南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(cháng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線(xiàn)城市）。對22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施兩集中（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)），2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。

本來(lái)這種消息瞥一眼就好，但是鄭州、天津、青島的相關(guān)消息對此進(jìn)一步印證……

1、鄭州

鄭州通知稱(chēng)，根據部2021年住宅分類(lèi)調控精神的要求，結合鄭州市實(shí)際情況，自本通知下發(fā)起(2月23日)，航空港區、鄭東新區、經(jīng)開(kāi)區、高新區、上街區禁止發(fā)布住宅用地出讓公告,上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發(fā)布實(shí)施。（網(wǎng)傳文件截圖，截止目前并未正式公布）

不過(guò)今天鄭州航空港區發(fā)布了29宗地終止掛牌交易的公告。（應該是可以確定了）

2、天津

天津市自然資源和規劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》指出：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓有關(guān)工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。（落款時(shí)間顯示為2021年2月23日，截至目前天津市規劃和自然資源局官方網(wǎng)站上未能搜索到該文件）

3、青島

2月24日，青島市自然資源和規劃局發(fā)布《堅決落實(shí)上級有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應工作》的通知，指出：嚴格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)醇邪l(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導市場(chǎng)理性競爭。

目前，主要這三城算是比較確定的，其他后續是否跟進(jìn)還有待觀(guān)察……

扯幾句有的沒(méi)的

本次土地新政是過(guò)去幾年房地產(chǎn)調控又一延續，應該也是基于20年這些重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)較熱，房?jì)r(jià)高位且仍有上行動(dòng)能，需要降降溫來(lái)考慮的。

從“三條紅線(xiàn)”控制房開(kāi)杠桿、買(mǎi)房控資格、貸款集中度管理控房貸規模再到現在的地方供地“兩集中”控賣(mài)地，可以說(shuō)已經(jīng)形成了一套相對比較完善的“長(cháng)效管理機制”，離三穩的目標也越來(lái)越近（我猜的）……

不過(guò)小白菜比較擔心的一點(diǎn)是：去年“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)，使得行業(yè)進(jìn)入降負債、降杠桿階段，房企開(kāi)始抓回款來(lái)回血，這下子集中供地，公司銷(xiāo)售節奏的鋪排面臨沖擊，若不能平穩過(guò)渡，可能一不小心……

影響幾何？

昨晚到落稿前，小白菜也跟一些胖友交流，參加了幾個(gè)房企線(xiàn)上調研，簡(jiǎn)單做個(gè)總結分享：（部分有參考賣(mài)方，不過(guò)具體影響幾何，仍需看最終落地細則）

1、拿地節奏

集中供地下，最直接的影響就是影響房企拿地節奏，以天津為例，369月供地，這幾個(gè)月將是房企在該市密集拿地、補庫存的階段。

2、拿地價(jià)格

集中供地，房企競拍資金會(huì )有所分流，雖然22個(gè)城市供地時(shí)間會(huì )錯配，但因為都是核心熱點(diǎn)城市，即便某幾個(gè)城市的集中供地，同批次也起碼有個(gè)幾十宗，也會(huì )導致單一宗地的競拍參與方減少，有利于抑制地價(jià)。

另一方面，以前土地供應比較隨機，沒(méi)有規則，房企也不知道供地計劃，一旦扎進(jìn)去某城市，為了生存，有時(shí)候硬著(zhù)頭皮去搶地，造成了高地價(jià)。而后續知道了供地計劃，房企也能根據自身的深耕和發(fā)展需求，來(lái)合理競爭土地。

而地價(jià)得到抑制，長(cháng)期一定程度上也能改善房企的利潤率水平。

3、拿地方式

對于優(yōu)質(zhì)地塊，小白菜第一感覺(jué)就是覺(jué)得競爭會(huì )更加激烈，但實(shí)際房企調研的反饋不然，對于熱門(mén)地塊，房企之間會(huì )更多采取合作方式，而不會(huì )推高地價(jià)，互相殘殺，在前期就會(huì )尋找潛在的“胖友”，避免不必要的競爭。

此外，房企或更關(guān)注市場(chǎng)收并購的方式，從而避免政策的不確定性。

4、拿地區域

22座重點(diǎn)城市的掛地較為集中，其他城市或迎來(lái)結構性機會(huì )。面臨單次大量供地，難免會(huì )出現投資上海，錯失青島的情況，資金有限之下，對于城市or市場(chǎng)的研判對于房企而言也有一定的挑戰。

此外，對于中小房企而言，在這些核心熱點(diǎn)城市參與項目的門(mén)檻變相有所提高，或更為關(guān)注核心城市之外的機會(huì )。

小結：綜上，房企投拓能力將面臨重大挑戰。簡(jiǎn)單粗暴點(diǎn)說(shuō)，對于目標城市，原本是以12個(gè)月的節奏來(lái)展開(kāi)，而目前集中3次供應，工作總量是沒(méi)變，但是要在短時(shí)間完成包括初步研判、實(shí)地考察等，投拓的兄弟鴨梨山大，這里心疼10秒……

5、運營(yíng)模式

多數房企都采取高周轉模式，在此模式下，拿地后高周轉回流資金，然后繼續拿地……如此循環(huán)滾續，土地新政下或許不太能行得通。

6、區域房?jì)r(jià)

集中供地、集中拿地后，一般開(kāi)發(fā)周期也差不了太多，可能會(huì )造成新盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)，集中銷(xiāo)售的狀態(tài)，房企為了加速去化，搶奪客源，或采取各種營(yíng)銷(xiāo)手段，有利于抑制房?jì)r(jià)。

7、資金鏈壓力

從22重點(diǎn)城市2020年供地情況來(lái)看，多個(gè)城市單次集中供地超過(guò)了30宗，對于房企而言，短期籌備大規模資金壓力較大，因此對于融資成本比較低有一定利好。

通過(guò)官方的表述，且不談對于房企or公眾的影響，聽(tīng)上去總覺(jué)得是理想情況，達不達得到預期還兩說(shuō)。但值得注意的是，對于地方政府的影響應該是比較實(shí)打實(shí)的，除了上述外，一年3次的土地供應機會(huì )，錯過(guò)就要等來(lái)年，一定程度上對于土地供應產(chǎn)生負面影響，從而降低地方對于“土地財政”的依賴(lài)。（是不是也會(huì )影響到區域城投的表現呢？）

而且，對于地方政府而言，未來(lái)的供地節奏的安排也有壓力，如何合理供地，讓市場(chǎng)有效消化而不導致流拍率上升，確實(shí)頭大……

本篇結束語(yǔ)

綜上，從目前來(lái)看的話(huà)，對于資金實(shí)力比較強的房企有一定利好，尤其是一些國企、央企等，融資成本相對較低，能夠短期搞到大量資金參與土拍（今天漲幅靠前的也多為規模房企）。

全國化布局房企也會(huì )更有優(yōu)勢，只要布局足夠廣，22城供地安排也有一定錯配，房企參與全國市場(chǎng)的機會(huì )就會(huì )更多，而布局越單一，規模越小，節奏容易被拐帶著(zhù)走，壓力較大。

總而言之，后續若該政策全面落地，對于房企的影響可謂“炸鍋”，無(wú)論是前期的融資安排、投資拿地，還是后續的供貨、銷(xiāo)售等，都將面臨重大的影響。

彼時(shí)將全面考研房企的融資、投拓、營(yíng)銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)管理能力，而內功修煉的好的也將脫穎而出。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“債市投研筆記”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 【筆記】22城供地“兩集中”備忘錄