觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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加快銷(xiāo)售回款、放緩拿地，都是恒大為降負債而實(shí)行的策略。
今日的恒大，依舊在聚光燈下。
董事局主席許家印當日上午登上北京天安門(mén)城樓觀(guān)禮建黨百年慶典，下午恒大在一眾房企中率先發(fā)布銷(xiāo)售月報，再次向外界釋放積極信號。
公告顯示，2021年6月份，恒大實(shí)現合約銷(xiāo)售金額716.3億元人民幣，合約銷(xiāo)售面積918.1萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售回款704.5億元人民幣。據此計算，該月銷(xiāo)售額同比減少5.81%，銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)7.34%。
今年前6月，恒大累計實(shí)現合約銷(xiāo)售金額3567.9億元人民幣，同比微增2.28%；合約銷(xiāo)售面積4301.4萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售回款3211.9億元人民幣。
與銷(xiāo)售相關(guān)的是恒大流動(dòng)資金和負債情況。
現金
據介紹，2021年5月27日至6月30日，自啟動(dòng)購房節優(yōu)惠大促銷(xiāo)活動(dòng)以來(lái)35天內，恒大實(shí)現合約銷(xiāo)售金額938.3億元人民幣，銷(xiāo)售回款874.9億元人民幣。
6月初，便有恒大“全款打折賣(mài)房”的消息，引起外界關(guān)注。恒大隨即發(fā)布聲明稱(chēng)，這是一年一度舉辦的“5.31購房節”，推出的階段性特大優(yōu)惠措施，僅限于單棟去化率95%以上的尾盤(pán)，超大戶(hù)型、底頂樓層、商鋪等產(chǎn)品，并強調所有常規產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格、優(yōu)惠折扣及付款方式未做任何調整。
可以肯定的是，緊抓銷(xiāo)售是恒大促進(jìn)資金回款的主要抓手，但或許也意味著(zhù)一定程度上的利潤讓步。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體計算，恒大前5個(gè)月銷(xiāo)售均價(jià)約8428元/平方米，相比2020年約8945元/平方米有所下降；前6個(gè)月銷(xiāo)售均價(jià)則為8294.74元/平方米，6月份單月均價(jià)下降較明顯。
根據2020年年報，恒大可售住宅土儲面積超過(guò)2億平方米，土地儲備原值4901億元，其中一二線(xiàn)城市土儲原值占比67%，平均樓面地價(jià)2638元/平方米，三四線(xiàn)城市土儲原值占比33%，平均樓面地價(jià)人民幣1515元/平方米。
據了解，恒大一位員工曾對媒體表示：“拿地放緩是集團內部策略的執行，因為上半年市場(chǎng)溢價(jià)率比較高，相關(guān)部門(mén)衡量后覺(jué)得是不劃算的，再加上目前集團土儲較為充足?！?/p>
6月3日，許家印于戰略合作伙伴交流會(huì )上透露，6月底前，恒大有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下，并設下期限稱(chēng)，“今年6月30日，恒大至少實(shí)現一條紅線(xiàn)變綠”。
預期
期間，恒大還進(jìn)行了多次股票回購，半個(gè)月內斥資5.592億港元回購4877.4萬(wàn)股。
6月7日晚，恒大于港交所發(fā)布公告稱(chēng)，當天斥資3.36億港元回購2908.4萬(wàn)股，回購價(jià)格為每股11.08-11.84港元。當日，中國恒大在重點(diǎn)房企中漲幅最大，收11.90港元，漲4.20%。
同時(shí)恒大美元債走勢也跌漲起伏，實(shí)際上從5月28日開(kāi)始，恒大更多境內外債券走弱。6月10日，恒大2024年1月到期美元債勢創(chuàng )8個(gè)月最大跌幅；6月18日，恒大2022年11月到期美元債創(chuàng )7個(gè)月最大漲幅。
面對市場(chǎng)變化，恒大不時(shí)釋放積極的信號。6月24日，恒大發(fā)布公告稱(chēng)，已安排自有資金約136億港元償還到期債券。到明年3月前，恒大再無(wú)到期的境內外公開(kāi)市場(chǎng)債券。
6月30日，恒大就財務(wù)狀況向投資者作出聲明，稱(chēng)已按照監管要求將凈負債與權益比例降至100%以下，還表示已將公司借款總額從去年12月的7170億元縮減至約5700億元，實(shí)現了月初許家印提出的“至少一條紅線(xiàn)變綠”的目標。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，截至2020年底，恒大剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為83.4%，較上年同期提升約0.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負債率為152.9%，較2019年末下降約7.7個(gè)百分點(diǎn)；非受限現金短債比為0.47，較上年同期提升約0.07。
銷(xiāo)售保證是恒大釋放的預期之一，分拆多元化業(yè)務(wù)也成為了降負債和融資的主要抓手。目前來(lái)看，文旅業(yè)務(wù)和房車(chē)寶上市已被提上日程。
據悉，房車(chē)寶具體上市預期是今年年底或者明年年初，將復刻恒大物業(yè)的路徑登陸納斯達克交易所。另外近期有消息傳出，恒大文旅估值4000億，將按1000億市值釋放10%股份，公司預計明年6月份上市。
據悉，憑借多次引投和配股融資，恒大去年在恒大汽車(chē)、恒大物業(yè)兩大上市平臺籌得將近535億港元資金。通過(guò)分拆恒大物業(yè)，恒大集團整體凈負債率降低了約19%。
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