任博宏觀(guān)倫道 作者：毛小柒
來(lái)源：濤動(dòng)宏觀(guān)（ID:jinrongjianghu123123)
【正文】
一、保障性租賃住房貸款不納入集中度管理：預計地產(chǎn)政策放松力度會(huì )越來(lái)越大
（一）2022年2月8日，央行與銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（銀發(fā)（2022）30號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)30號文），明確提出銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，向保障性租賃住房項目（需持有保障性租賃住房項目認定書(shū)）發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，被視為對樓市的又一利好政策。
這意味著(zhù)銀行發(fā)放相關(guān)貸款不再受集中度管理指標約束，將有充足的空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，而這里的關(guān)鍵是找到保障性租賃住房項目的承建和投資主體（大概率還是城投來(lái)承接）。
（二）30號文也是自2021年12月19日央行與銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》（銀發(fā)（2021）320號文，以下簡(jiǎn)稱(chēng)320號文）（詳情參見(jiàn)關(guān)注2022年的地產(chǎn)行業(yè)并購業(yè)務(wù)機會(huì )）之后，金融管理部門(mén)針對地產(chǎn)行業(yè)的又一支持政策文件。而實(shí)際上早在2021年11月，便有傳言30號文要出臺。
（三）除以上兩個(gè)政策文件外，之前政策部門(mén)還明確針對出險企業(yè)項目的并購貸款不再計入“三道紅線(xiàn)”和房地產(chǎn)貸款集中度相關(guān)指標計算口徑。同時(shí)先前政策部門(mén)還下調了5年期以上LPR（參見(jiàn)房貸利率，降了?。?、頻繁提出充分釋放居民住房需求（參見(jiàn)住建部定調2022：充分釋放居民住房需求）等暖意政策。
（四）以上意味著(zhù)地產(chǎn)政策放松力度仍在持續，而我們判斷后續放松或糾偏力度只會(huì )越來(lái)越大。實(shí)際上，30號文發(fā)布后，官媒《金融時(shí)報》的一篇推文標題亦能體現政策用意，即當前對于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，穩和保的成分更為重要，而在前期嚴厲政策的沖擊下，當前及后續放松政策的力度也需要更大，節奏也需要更快，唯有超預期的政策才能真正扭轉或改善當前市場(chǎng)對地產(chǎn)行業(yè)的預期。
二、保障性租賃住房項目相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理早有政策跡象
（一）關(guān)鍵詞是項目認定書(shū)
30號文的關(guān)鍵是項目認定書(shū)，即只有取得項目認定書(shū)的保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，而這里的項目認定書(shū)出具方應為市縣級政府。實(shí)際上，2021年7月2日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》后，各地便開(kāi)始建立了保障性租賃住房項目聯(lián)審機制，對于通過(guò)聯(lián)審的項目發(fā)放保障性租賃住房項目認定書(shū)，而央行和銀保監會(huì )亦根據項目認定書(shū)單獨設立了保障性租賃住房貸款的統計指標，將符合條件的有關(guān)貸款單獨統計。
（二）保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理早有跡象
1、2020年12月31日，央行和銀保監會(huì )在針對《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》答記者問(wèn)時(shí)指出：
（1）為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算?？梢钥闯?，當時(shí)便已提出住房租賃有關(guān)貸款暫不納入計算口徑。
（2）目前正研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)，并建立相應統計制度，屆時(shí)對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統計范圍。
2、2021年7月2日國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國辦發(fā)（2021）22號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)22號文）明確提出“完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對待”。
三、保障性租賃住房的政策歷程
不過(guò)，保障性租賃住房的興起時(shí)間實(shí)際上并不長(cháng)。我們大致梳理如下：
（一）2007年國家確定了大規模實(shí)施住房保障政策，相繼推出公共租賃住房（含廉租住房）、經(jīng)濟適用住房、共有產(chǎn)權住房、住房租賃補貼、棚戶(hù)區改造等政策舉措，不過(guò)上述舉措的成效并不明顯。
（二）為此，2020年10月，十九屆五中全會(huì )首次提出“保障性租賃住房”這一概念（即擴大保障性租賃住房供給）。同年12月的中央經(jīng)濟工作會(huì )議（參見(jiàn)2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議釋放十大重磅信號）則進(jìn)一步提出要解決好大城市住房突出問(wèn)題、高度重視保障性租賃住房。
（三）2021年3月公布的十四五規劃提出要以人口流入多、房?jì)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴大保障性租賃住房供給，著(zhù)力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。
（四）2021年5月12-14日，住建部分別在沈陽(yáng)、廣州召開(kāi)發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì )，北京、上海、廣州、深圳等40個(gè)城市參會(huì )，明確提出這40個(gè)城市將大力發(fā)展保障性租賃住房。
（五）2021年9-10月，銀保監會(huì )多次提出要穩妥做好對住房租賃市場(chǎng)的金融支持。加大對保障性租賃住房支持力度，研究細化金融支持措施，會(huì )同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。
（六）2021年底，多地開(kāi)始相繼發(fā)布加快保障性租賃住房建設的實(shí)施細則，并在政府工作報告中明確了相關(guān)建設任務(wù)。
四、何為保障性租賃住房？有什么支持政策？
雖然近期保障性租賃住房政策很多，但22號文仍是綱領(lǐng)性文件。
（一）保障性租賃住房：針對重點(diǎn)城市，且有特定支持對象
整體看，保障性租賃住房在準入條件、配租規模、供應標準、租賃價(jià)格、租金支付、租賃期限等方面均有特定要求。
2021年10月21-22日住建部進(jìn)一步強調保障性租賃住房要堅持小戶(hù)型、低租金、面向無(wú)房新市民和青年人且不設收入線(xiàn)門(mén)檻的基本原則。
1、保障性租賃住房有特定的支持對象（如外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等符合條件的新市民、青年人等群體以及基本公共服務(wù)人員等群體）。
例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》便明確保障性租賃住房的供應對象為在上海有合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女，其中住房困難面積標準為人均住房建筑面積低于15平方米。
2、建筑面積以不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，且租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租賃。
例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》要求租賃價(jià)格應在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下且年增幅應不高于5%。
3、人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市等重點(diǎn)地區（也即上文提及的40個(gè)重點(diǎn)城市）需要大力發(fā)展保障性租賃住房。
（二）哪些土地可用于保障性租賃住房建設？
除單列租賃住房用地計劃、新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例等政策外，政策層面在保障性租賃住房的土地政策支持上力度亦比較大，如明確提出利用農村集體建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地和存量閑置房屋建設以及新供應國有建設用地等建設保障性租賃住房，并給予非居住用房不變更土地性質(zhì)、變更土地用途不補繳土地款、稅收優(yōu)惠等政策支持。
1、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地以及城區、靠近產(chǎn)業(yè)園區或交通便利區域的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地可用于建設保障性租賃住房，同時(shí)農村集體經(jīng)濟組織可通過(guò)自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)保障性租賃住房。其中，建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
2、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價(jià)款，這是針對保障性租賃住房的專(zhuān)門(mén)支持政策。
（1）允許利用企事業(yè)單位（含高校醫院等）自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式。
（2）允許將商辦、旅館、廠(chǎng)房、倉儲等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價(jià)款。
3、可將產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務(wù)設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%、建筑面積占比上限相應提高且提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。
4、提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時(shí)要單列租賃住房用地計劃。
5、保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價(jià)格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價(jià)款分期收取。
6、新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房（由市縣人民政府確定）。同時(shí)鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設一定比例的保障性租賃住房。
（三）其它政策支持
1、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書(shū)后，由相關(guān)部門(mén)辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。
2、中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務(wù)予以補助。
3、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書(shū)后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標準執行。
2021年6月18日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征收率減按1.50%繳納增值稅，對企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
（四）關(guān)注金融支持政策
1、加大對保障性租賃住房建設運營(yíng)的信貸支持力度
信貸支持對象主要包括保障性租賃住房自持主體、住房租賃企業(yè)（改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權保障性租賃住房），如此次明確取得項目認定書(shū)的保障性租賃住房的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理便是支持政策之一。
2、可發(fā)行用于保障性租賃住房貸款投放的金融債和非金融企業(yè)債
（1）支持發(fā)行募集資金用于保障性租賃住房貸款投放的金融債券（如之前浦發(fā)銀行便發(fā)行了專(zhuān)門(mén)用于發(fā)放地產(chǎn)并購貸款的金融債券）。
（2）支持企業(yè)發(fā)行公司信用類(lèi)債券，用于保障性租賃住房建設運營(yíng)。同時(shí)，企業(yè)持有運營(yíng)的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔保債券。
3、將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)項目范圍
近期發(fā)改委亦明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點(diǎn)項目范圍，并將保障性租賃住房基礎設施REITs試點(diǎn)具體限定在了4個(gè)直轄市和29個(gè)人口凈流入大城市。
（五）保障性租賃住房的承建和投資主體：預計仍以城投為主
考慮到低租金等保障性功能、資金需求量大、地方政府有屬地責任以及多主體投資、多渠道供給、“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的半市場(chǎng)化半公益屬性等因素，承擔保障性租賃住房的主體相當于也是承擔了政府職能，基于此我們認為平臺公司應是保障性租賃住房的承建和投資主體。而從政策層面來(lái)看，保障性租賃住房的承建和投資主體勢必也是受益方，因此我們認為30號文表面上看是利好城產(chǎn)，實(shí)際上則利好城投，特別是利好致力于市場(chǎng)化轉型的城投。
五、保障性租賃住房的體量很可觀(guān)：2022年240萬(wàn)套、十四五650萬(wàn)套
目前保障性租賃住房在住房保障體系中具有重要地位，是解決大城市住房突出問(wèn)題的主要路徑，而從目前公開(kāi)的信息來(lái)看，保障性租賃住房的體量比較可觀(guān)。
（一）年初召開(kāi)的住建年度會(huì )議指出2021年全國40個(gè)城市新籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，同時(shí)今年1月11日 的發(fā)布會(huì )上，住建部住房保障司負責人潘偉便提出十四五期間，全國40個(gè)重點(diǎn)城市初步計劃新增650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，預計可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。
（二）各地發(fā)布的十四五規劃等文件亦明確提出要加大保障性租賃住房的建設力度，如上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上（達到同期新增住房供應總量的40%以上）、北京計劃新增保障性租賃住房套數占比不低于40%、廣州計劃建設保障性租賃住房60萬(wàn)套（間）（占住房總量的45.8%）、深圳計劃建設籌集保障性租賃住房不少于40萬(wàn)套（間）（占住房建設籌集總量的45%左右）、江蘇提出新建58萬(wàn)套保障性租賃住房、浙江提出籌集建設120萬(wàn)套保障性租賃住房、福州將建設保障性租賃住房15萬(wàn)套、廈門(mén)10萬(wàn)套（2035年租賃住房套數占全部城市住房總套數的比例超過(guò)50%）。
實(shí)際上之前住建部住房保障司司長(cháng)曹金彪亦表示“‘十四五’期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上”。
（三）多地在政府工作報告中提出了2022年保障性租賃住房建設的具體任務(wù)，如廣東33萬(wàn)套、浙江30萬(wàn)套、上海17.30萬(wàn)套、江蘇14.80萬(wàn)套、安徽9.85萬(wàn)套、山東8.90萬(wàn)套、陜西8.80萬(wàn)套、北京8萬(wàn)套、四川7.80萬(wàn)套、福建與河南均為7萬(wàn)套、湖北6.70萬(wàn)套、廣西6.10萬(wàn)套等。
（四）住建部2022年年度會(huì )議亦提出2022 要大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，2022年全年建設籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間），占十四五650萬(wàn)套目標的37%、是2021年全年的2.55倍。
實(shí)際上，2022年加大保障性租賃住房建設的另一個(gè)目的也是為了支撐房地產(chǎn)建設，否則按照目前的情形，2022年的房地產(chǎn)投資大概率是負增長(cháng)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“任博宏觀(guān)倫道”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
