01

#案例1——開(kāi)發(fā)商“登山哥”取得一塊300畝的住宅凈地，為了提升小區服務(wù)品質(zhì)，又從相鄰商業(yè)體處購得土地5畝建造一社區活動(dòng)中心，產(chǎn)權歸企業(yè)所有，活動(dòng)中心無(wú)償為小區業(yè)主使用。

登山哥認為，該社區活動(dòng)中心是非盈利公共配套設施，在計算可售商品成本時(shí)，把社區活動(dòng)中心土地成本及建造成本800萬(wàn)計入住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，請問(wèn)是否正確？

在分析這個(gè)問(wèn)題前，我們先看一下，稅法關(guān)于共建配套的規定。

（國稅發(fā)[2009]31號）第十七條規定，企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的會(huì )所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設施，按以下規定進(jìn)行處理： 

1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規定進(jìn)行處理。

2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

#案例1分析——從上規定可以看出，產(chǎn)權歸企業(yè)所有，因此不應視為“公建配套”。因為，在銷(xiāo)售住宅產(chǎn)品時(shí)，該社區活動(dòng)中心的土地和建造成本不得扣除。

02

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)稅務(wù)疑難問(wèn)題是公共配套設施無(wú)償移交給政府，要不要視同銷(xiāo)售繳納增值稅？

#案例2——登山哥開(kāi)發(fā)某住宅小區項目，建造的老年活動(dòng)中心屬于該小區的公建配套設施，小區項目完成后，老年活動(dòng)中心無(wú)償移交給地方政府。請問(wèn)，該老年活動(dòng)中心是否需要視同銷(xiāo)售？

根據《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅[2016]36號附件1）第十四條規定，下列情形視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：

1、單位或者個(gè)體工商戶(hù)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì )公眾為對象的除外；

2、單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì )公眾為對象的除外。

#案例2分析——從上規定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設施移交給政府用于公益性事業(yè)的無(wú)償行為，不視同銷(xiāo)售，屬于“不征收增值稅”的范疇。

03

#案例3——還拿案例2來(lái)分析。登山哥在造建該老年活動(dòng)中心時(shí)，取得了施工單位開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票一張，價(jià)款800萬(wàn)元，稅款80萬(wàn)元。

請問(wèn)：此增值稅專(zhuān)票稅款80萬(wàn)能否在銷(xiāo)售住宅項目時(shí)進(jìn)行抵扣？該800萬(wàn)建設成本是否可以在所得稅與土增稅中予以扣除？

根據《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規定，房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設施移交給政府用于公益性事業(yè)的無(wú)償行為，不視同銷(xiāo)售，屬于“不征增值稅項目”，相應的進(jìn)項稅可以抵扣。由此可知80萬(wàn)進(jìn)項稅可抵扣增值稅。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條的規定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括公共配套設施費，是指開(kāi)發(fā)項目?jì)劝l(fā)生的、獨立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。由此可以知道，該800萬(wàn)建設成本可以在所得稅計算中予以扣除。

根據《土地增值稅暫行條例》及其《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的不能有償轉讓的公共配套設施發(fā)生的支出，是計算土增稅的扣除項目。該條表明，與清算項目配套的公共配套設施成本，允許在土增稅清算中予以扣除。

04

#案例4——還拿案例2來(lái)說(shuō)。該住宅項目分三期施工，一、二期是住宅，第三期是該公建配套老年活動(dòng)中心。建設周期為3年。目前該項目一期已符合土地增值稅清算條件，企業(yè)按要求對一期項目土地增值稅自行清算，并形成自查報告上報主管稅務(wù)機關(guān)。稅務(wù)機關(guān)審核發(fā)現，活動(dòng)中心目前還未開(kāi)工建設，但企業(yè)清算一期的土地增值稅時(shí)按三期分攤扣除了活動(dòng)中心的預算成本。

對此，企業(yè)認為，活動(dòng)中心是住宅小區項目的公共配套設施，其成本屬于項目的共同成本費用，應按比例合理分攤。請問(wèn)企業(yè)的認識正確嗎？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條“土地增值稅的扣除項目”第（一）款規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?？梢?jiàn)，能作為土增稅扣除項目的“公共配套設施”必須是實(shí)際發(fā)生的成本，不存在預提的成本，并取得合法有效憑證。

國稅發(fā)[2006]187號第四條“土地增值稅的扣除項目”第（五）款規定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個(gè)項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額?？梢?jiàn)，如果發(fā)生的公共配套設施費是多個(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的，要按可售建筑面積占比法或其他合理方法進(jìn)行分攤。

#案例4分析——根據以上可知，公共配套設施在土增稅計算中的扣除主要要掌握三點(diǎn)：

1、公共配套設施是計算土地增值稅的扣除項目；

2、公共配套設施扣除必須是實(shí)際發(fā)生的成本，不是預提的成本，并要取得合法憑據；

3、發(fā)生的公共配套設施費是多個(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的，要按可售建筑面積占比法或其他合理方法進(jìn)行分攤。

由此可知，公共配套設施在“時(shí)間”“空間”的提前安排是有講究的?！皶r(shí)間”上盡量提前安排，以免案例中按排在三期有可能面臨無(wú)法扣除的尷尬局面；“空間”上安排在增值額大的分期之中，這樣可能實(shí)現降低稅檔。