杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
浙系房企濱江集團因為拿地再次成為焦點(diǎn)。
在杠桿地產(chǎn)印象里，濱江集團上一次備受關(guān)注還是在2020年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，針對投資者詢(xún)問(wèn)的拍下地后凈利潤能有幾個(gè)點(diǎn)，董事長(cháng)戚金興給出了一個(gè)令市場(chǎng)倍感意外的答案：努力做到1%-2%的凈利潤水平。
真有那么慘嗎？近日濱江集團2021年報發(fā)布，本期地產(chǎn)年鑒我們一探究竟。
01 逆勢飄紅的2021年
按時(shí)間來(lái)算，2021年濱江集團拿的地，利潤應該還沒(méi)有體現在2021年數據上。從2021年的凈利潤來(lái)看，濱江集團沒(méi)有那么慘，反而在逆勢上升：歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增加30.06%，為30.27億元。凈利率同比略有上升，為12.96%，2020年同期為12.41%。
營(yíng)收也增加了，2021年濱江集團該項數據為379.76億元，同比增長(cháng)32.8%。銷(xiāo)售額方面，2021年為1691億元，同比增長(cháng)24%，在克爾瑞行業(yè)銷(xiāo)售榜單排名第22位。
這個(gè)數據放在2021年，杠桿地產(chǎn)不得不說(shuō)，非常亮眼。如濱江集團年報所言，其項目經(jīng)營(yíng)主要集中在杭州及浙江省內的金華、嘉興、寧波、溫州、湖州等區域，省外進(jìn)入城市有上海、深圳、蘇州、南京等。上述城市2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運行平穩。
的確，長(cháng)三角是少有的在2021年下半場(chǎng)中房?jì)r(jià)相對堅挺區域，濱江集團可謂是出生在了對的地方。
1962年生的濱江集團董事長(cháng)戚金興正是浙江杭州人。根據諸多媒體報道，1992年他用借來(lái)的8萬(wàn)聯(lián)合幾個(gè)人成立了一家集體所有制的房屋開(kāi)發(fā)單位，也就是今天的濱江。算起來(lái)今年濱江集團正好30歲，而立之年。
02“跳水”的2022年1季度
和亮眼的2021年報比起來(lái)，于同一天發(fā)布的濱江集團2022年1季報則顯得有些撕裂。杠桿地產(chǎn)從兩份迥然不同的財務(wù)報告里，讀出了在宏觀(guān)大勢下，企業(yè)、個(gè)體的跌宕起伏。
和2021年數據正相反，2022年1季度濱江集團的營(yíng)收和凈利潤同比均呈下跌狀態(tài)。如下圖，營(yíng)收同比下降16.79%，為61.83億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降42.69%，為2.28億元。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~同比大跌1704.57%，為-115.0億元。
濱江集團2022年1季度的凈利率降到了10%以?xún)?，?.02%，和2021年的12.96%相比腰斬。話(huà)說(shuō)回來(lái)，2022年1季度的濱江集團某種程度上只是和大趨勢相符合，沒(méi)有驚喜而已。
其中TOP10房企門(mén)檻值486.0億元，同比下降50.3%；TOP30房企門(mén)檻值190.9億元，同比下降53.5%；TOP50房企及TOP100房企門(mén)檻值分別為123.9億元和43.5億元，同比分別下降52.8%和60.4%。
2021年同期克而瑞顯
示的濱江集團全口徑銷(xiāo)售額為583.5億元、權益銷(xiāo)售額308.4億元，權益銷(xiāo)售額占比52.9%。2022年濱江集團的權益占比提高，權益銷(xiāo)售額同比下滑近3成。
03 權益之痛
比如2019年，濱江集團首次進(jìn)入千億陣營(yíng)，但權益銷(xiāo)售額僅為420億元出頭，權益占比不到40%；2020年雖有回升，但也未到50%。
“合作優(yōu)勢”的另一邊，濱江集團的少數股東損益在近幾年大幅攀升。
圖片來(lái)源|東方財富（特此感謝）
如上圖杠桿地產(chǎn)看到東方財富數據顯示，從2018年起，濱江集團的少數股東損益開(kāi)始翻倍增長(cháng)。2018-2021年分別為19.35億元、23.42億元、12.20億元、18.94億元。其中2018、2019年其少數股東損益甚至高于歸母凈利潤。
從濱江集團的土儲來(lái)看，其未來(lái)的權益比例也不會(huì )很高。2021年報顯示，其當年新增土儲貨值權益比例56.6%。累計新增土地面積200.29萬(wàn)平米，新增土儲計容建筑面積469.4萬(wàn)平米，土地款總額710億元，權益土地款437.86億元，平均樓面價(jià)1.51萬(wàn)元/平米。這些土地大部分集中在杭州。
此外，2022年1季報顯示，濱江集團的幾項數據變動(dòng)較大。
比如貨幣資金，2022年1季度末為168.47億元，比2021年末的211.4億元減少了約43億元。企業(yè)預警通顯示，濱江集團的有息債務(wù)里短期債務(wù)為124.08億元，比2020年末有所增加。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 撕裂的濱江集團|地產(chǎn)年鑒?
