作者：好貓

來(lái)源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

任何人都難以想象，一家千億銷(xiāo)售規模房企，年度凈利潤只有2.28億元，歸屬于母公司股東利潤只有1.17億元。

資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)的嘲笑得逞了——“地產(chǎn)賺的都是假錢(qián)”，難道真的在禹洲集團（01628.HK）身上印證了？

一切都需要從禹洲年度業(yè)績(jì)報表中去尋找。

2020年，禹洲銷(xiāo)售額同比增長(cháng)40%至1050億元，禹洲未公布權益銷(xiāo)售額，但禹州少數股東權益占比約為28%。

勉強說(shuō)禹洲是千億房企，倒也不為過(guò)，這是禹洲目前僅拿得出手的稱(chēng)號。

問(wèn)題出現在營(yíng)業(yè)收入上，禹洲2020年全年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入104.1億元，同比下降55%；全年實(shí)現毛利潤4.8億元，同比下降92%。

禹洲的收入主要來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)管理費收入、酒店經(jīng)營(yíng)收入、租金收入。

2020年禹洲物業(yè)銷(xiāo)售收入僅97.4億元，同比下降56.7%。也就是說(shuō)，禹洲整體營(yíng)業(yè)收入下降，主要是物業(yè)銷(xiāo)售收入下降導致。

更可怕的是，禹洲2020年的物業(yè)銷(xiāo)售息稅前利潤（EBIT）是虧損6.3億元，去年同期為盈利59.5億元。

按照房企確認收入，一般以購房者獲得已完工物業(yè)的法定所有權時(shí)確認收入，即購房者確認收房時(shí)，房企才能將售樓款確認為收入，此前一直為合同負債。

在確認收入同時(shí)，也可以確認同時(shí)期產(chǎn)生的成本。因此禹洲收入下降的問(wèn)題，可以得出兩種解釋?zhuān)?/p>

一個(gè)是確認收入“腰斬”；

另一個(gè)就是確認收入同時(shí)期的成本奇高，做了虧本生意。

禹洲在業(yè)績(jì)公告中輕描淡寫(xiě)，收入減少主要是受新冠肺炎疫情影響，上海若干物業(yè)項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度延期，武漢和唐山物業(yè)交付有所延期，導致收入遞延確認。

和泰禾黃其森一樣，甩得一手好鍋，禹洲的解釋至少有三個(gè)懷疑點(diǎn)。

第一，住宅樓盤(pán)出地面或者數層，就可以銷(xiāo)售，一般至少兩年后才能竣工交付給業(yè)主，屆時(shí)才能確認收入。

上海若干項目既然處于開(kāi)發(fā)階段，銷(xiāo)售后交付至少要一兩年時(shí)間，上海項目怎么就能影響當年的收入呢？

第二，從絕大部分房企的數據來(lái)看，新冠肺炎對工期影響基本在后期被消除。兩個(gè)月工期的影響，不足以造成同比50%收入確認的下降。

第三，因為收入和成本是同時(shí)期匹配確認，延遲確認收入，沒(méi)有辦法解釋為何會(huì )發(fā)生虧損。

用數據說(shuō)話(huà)，才能更加有力的戳破禹洲的謊言。

2020年中期報告里，禹洲就已經(jīng)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入140.1億元，同比增長(cháng)20%。

看懂房企報表的難度直線(xiàn)增加，前半年已經(jīng)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入140.1億元了，全年的收入卻不增反降至104.1億元。

這只能有一個(gè)解釋?zhuān)碇尢蕹艘恍┦杖搿?/p>

這樣做的唯一原因應該是審計師的不認可。按照港股規定，中報的財務(wù)數據是不需要經(jīng)過(guò)審計的。

也就是說(shuō)，禹洲管理層對收入的確認，不被審計師認可，最終被迫剔除出一些收入。千方百計提前確認收入，在業(yè)內并不新鮮。

禹洲與審計師的分歧，在正式的年度報告中也許會(huì )有些許蛛絲馬跡。

可能會(huì )涉及一些聯(lián)合營(yíng)公司收入確認、毛坯房交房等方面的分歧，但禹洲管理層妥協(xié)了，也可能就此將這件事埋起來(lái)。

至于虧損的事情，有一個(gè)數據也足以解釋。

2016-2020年，禹洲交付的物業(yè)平均售價(jià)分別為9000元、14118元、15182元、12426元、11711元。

同時(shí)期，禹洲新增土地儲備的樓面價(jià)分別為9872元、6787元、5000元、10023元、11852元。

毫無(wú)疑問(wèn)，禹洲正在消化高地價(jià)帶來(lái)的虧損陣痛。

禹洲是最近幾年崛起的黑馬房企，2016年銷(xiāo)售額才232億元，快速增長(cháng)至千億規模，讓禹洲現金流還算比較寬裕，非受限現金短債比1.68。

樓市泡沫什么時(shí)候破裂不知道，但房企的泡沫破裂如此容易，可能是審計師的較真、一兩月工期的延誤。

也可能是在房?jì)r(jià)不漲的情況下，土地投拓人員的一次看走眼，設計師的理想主義，又或是一個(gè)黑心項目總的貪欲。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 審計師與禹洲管理層發(fā)生了分歧