觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
在“上市公司”的身份所帶來(lái)的競爭力遠不及“國企”，甚至產(chǎn)生反作用時(shí)，對于首創(chuàng )置業(yè)而言，做出選擇或許并不是一件難事。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 資本市場(chǎng)人來(lái)人往，繼SOHO中國引入黑石集團全面要約，微博傳出私有化被曹?chē)鴤パ杆俦僦{后，北京國企首創(chuàng )置業(yè)也開(kāi)始產(chǎn)生去意。
7月9日晚間，在短暫停牌一天后，北京首創(chuàng )城市發(fā)展集團有限公司、首創(chuàng )置業(yè)股份有限公司聯(lián)合公告，正式宣布了私有化的相應細節。
雙方宣布，首創(chuàng )城市發(fā)展作為要約人，與首創(chuàng )置業(yè)訂立合并協(xié)議，據此，要約人與首創(chuàng )置業(yè)將根據合并協(xié)議的條款及條件實(shí)施合并。根據合并協(xié)議，待前提條件及條件達成（或獲豁免）后，首創(chuàng )城市發(fā)展將支付相應的注銷(xiāo)價(jià)金額。
上述所提合并協(xié)議的前提條件，則包括取得中國發(fā)改委、中國商務(wù)部、中國外管局及國資委的相關(guān)政府審批、備案或登記，或其他適用政府批準達成后，方可作實(shí)。
待獲得審批等事項通過(guò)后，首創(chuàng )置業(yè)還需要在臨時(shí)股東會(huì )以及為私有化召開(kāi)的H股類(lèi)別股東大會(huì )上，以投票方式通過(guò)。
具體而言，包括向H股股東以現金支付每股2.80港元，向非H股外資股股東（主要指中國物產(chǎn)和億華，分別推定為要約人的一致行動(dòng)方）以現金支付每股人民幣2.334080元，以及向內資股股東（即首創(chuàng )集團）支付每股2.334080元。
于公告日期，首創(chuàng )置業(yè)已發(fā)行的有關(guān)證券為43.63億股，其中包括15.31億股H股、24.74億股內資股，以及3.58億股非H股外資股。
按價(jià)格算，上述要約價(jià)2.80港元，相當于停牌前首創(chuàng )置業(yè)股價(jià)1.72港元溢價(jià)62.79%，相當于5日平均價(jià)溢價(jià)61.85%，10日平均價(jià)溢價(jià)77.22%，30日平均價(jià)溢價(jià)127.64%。首創(chuàng )集團方面為私有化事項表現出較大誠意。
公告稱(chēng)，要約人為注銷(xiāo)相應股份，須以現金支付的注銷(xiāo)價(jià)總額為52.9億港元。對價(jià)將以?xún)炔抠Y源支付，首創(chuàng )城市發(fā)展的同集團附屬公司首創(chuàng )華星，已承諾代表其支付注銷(xiāo)H股的總對價(jià)。
合并完成后，要約人將承接首創(chuàng )置業(yè)的全部資產(chǎn)、負債、權益、業(yè)務(wù)、人員、合約以及一切其他權利及義務(wù)，而首創(chuàng )置業(yè)司最終將在完成適用的工商注銷(xiāo)登記手續後注銷(xiāo)登記。
這也將使首創(chuàng )置業(yè)撤銷(xiāo)H股上市地位成為潛在事項，而這距離它2003年6月19日上市已有超過(guò)18年之久。首創(chuàng )置業(yè)曾被視作首創(chuàng )集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦企業(yè)，如今退市不免令人唏噓。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，盡管在港交所上市，但首創(chuàng )置業(yè)過(guò)往早有謀劃“撤離”之意。早在2004年，該公司便公布在A(yíng)股IPO的相應計劃，這條路一直到2018年仍未走到盡頭，此后宣布撤回建議A股發(fā)行申請結束。
今年6月下旬，市場(chǎng)開(kāi)始流傳首創(chuàng )置業(yè)私有化的消息。當時(shí)首創(chuàng )置業(yè)對此保持緘默，另有市場(chǎng)人士則表示的確正在推進(jìn)私有化工作。
受此影響，6月25日首創(chuàng )置業(yè)盤(pán)中從1.10港元最高漲至1.88港元，并創(chuàng )下52周新高，至收盤(pán)時(shí)漲幅52.29%。
一般情況下，私有化是大股東以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格發(fā)起要約收購，并最終退市，這多發(fā)生于上市公司股價(jià)長(cháng)期低于合理價(jià)格。
以首創(chuàng )置業(yè)為例，過(guò)去三年以來(lái)該公司股價(jià)持續下跌，一度掉進(jìn)仙股行列。目前首創(chuàng )置業(yè)總市值僅75.04億港元，每股凈資產(chǎn)7.92港元，幾乎是股價(jià)的4.6倍。
在最新公告中，首創(chuàng )置業(yè)列舉了來(lái)自?xún)韧獠康臄淀椧蛩?，這些因素綜合作用導致了私有化。
首創(chuàng )置業(yè)指出，對于H股股東而言，私有化事項有機會(huì )令他們在具有挑戰性的環(huán)境中以溢價(jià)將投資變現。該公司用“缺乏流動(dòng)性”來(lái)形容當前市場(chǎng)——在私有化引發(fā)暴漲前，其股票日均換手率多在0.4%以下。
其次，首創(chuàng )置業(yè)指出了房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境因素，認為由于中國經(jīng)濟保持中低速增長(cháng)，以及對房地產(chǎn)市場(chǎng)更嚴格的監管已實(shí)施，行業(yè)和公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)“產(chǎn)生波動(dòng)”。
數據顯示，首創(chuàng )置業(yè)2020年凈利潤為人民幣12.7億元，較2018年及2019年分別下降50.5%及47.4%。而該公司2019年及2020年營(yíng)業(yè)收入較2018年也分別下降10.6%及8.6%。這些數據均是近年來(lái)的低點(diǎn)。
及就首創(chuàng )置業(yè)自身，其亦坦承，公司已基本失去上市平臺股權融資的優(yōu)勢，包括H股增發(fā)在內的各類(lèi)股權融資均需境內監管部門(mén)批準；此外，鑒于公司需遵守上市規則的公眾持股量規定，公司亦無(wú)法通過(guò)內資股增發(fā)擴大股本。
其指出，公司H股過(guò)去三年按介乎0.21-0.52的市凈率的重大折讓進(jìn)行交易，顯著(zhù)限制了公司在股票市場(chǎng)的融資能力。同時(shí)，維持上市公司的成本，包括與監管合規、披露和看法財務(wù)報表相關(guān)的成本不斷上升，令上市“失去其原意”。
市場(chǎng)人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，首創(chuàng )置業(yè)凈值打折嚴重，背后都是土地資產(chǎn)，若按照現價(jià)增發(fā)募資，回報水平還不如私有化。
“首創(chuàng )股價(jià)低，評級低，對發(fā)公司債也沒(méi)好處?！?/p>
此外，首創(chuàng )置業(yè)轉而強調，退市后首創(chuàng )集團將持有公司及要約人的全部股權，公司與首創(chuàng )集團聯(lián)系將更加緊密。
其重點(diǎn)介紹兩方面退市后從集團獲取的益處，包括首創(chuàng )集團給予的資本支持渠道將更加通暢；以及首創(chuàng )集團考慮并可能實(shí)施計劃，完善集團業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、物業(yè)及運營(yíng)結構，退市有助于加強首創(chuàng )置業(yè)的控制以及提高管理靈活性。
回顧過(guò)去數年，首創(chuàng )置業(yè)的發(fā)展處于磕碰狀態(tài)，包括2018年所提三年沖刺千億計劃，至去年該公司仍停留在700億元規模。今年1-6月最新業(yè)績(jì)數據顯示，首創(chuàng )累計簽約金額402.7億元，同比增長(cháng)19.5%，業(yè)績(jì)對比去年疫情時(shí)期所取得的增長(cháng)遠不及其他房企。
在盈利能力不突出的同時(shí)，首創(chuàng )置業(yè)負債結構亦難以得到改善，去年該公司凈負債率127%，剔除預收賬款后的負債率71.3%，現金短債比1.13左右，踩中兩條紅線(xiàn)。
今年3月業(yè)績(jì)會(huì )上，首創(chuàng )置業(yè)管理層亦以“挑戰”“壓力”“沖擊”“不利”“嚴峻”等關(guān)鍵詞形容發(fā)展形勢。管理層甚至沒(méi)有對2021年給出明確指標，更多強調的是現有簽約規?；A上，調整公司資產(chǎn)結構和業(yè)務(wù)布局，以及嘗試探索新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
國企由于體制的差異，受到更嚴苛管制之余也能享受更多的土地、金融等資源傾斜。在“上市公司”的身份所帶來(lái)的競爭力遠不及“國企”，甚至產(chǎn)生反作用時(shí)，對于首創(chuàng )置業(yè)而言，做出選擇或許并不是一件難事。
值得一提的是，在私有化前三個(gè)月，3月29日，首創(chuàng )置業(yè)已向首創(chuàng )集團轉讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)。奧萊業(yè)務(wù)重組后，首創(chuàng )置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)業(yè)務(wù)，這被視作首創(chuàng )內部梳理業(yè)務(wù)結構，盤(pán)活資產(chǎn)的重要步驟之一。
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