作者：齊精智

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，依照約定不參與商品房建造，沒(méi)有依法在土地使用證和規劃建設等建造許可證簿上進(jìn)行登記的合作開(kāi)發(fā)方，不能僅以合作開(kāi)發(fā)合同，依照物權法第三十條的規定在建造事實(shí)行為成就時(shí)原始取得房屋所有權。齊精智律師提示房屋分配協(xié)議內容，只有依照相應程序確認后，才能產(chǎn)生物權效力。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、僅依據合作開(kāi)發(fā)合同的物權歸屬約定，不足以證實(shí)其屬物權法規定的合法建造人，不能對抗執行。

裁判要旨：崇立實(shí)業(yè)公司與佳佳房地產(chǎn)公司之間存在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，崇立實(shí)業(yè)公司有權另案向佳佳房地產(chǎn)公司主張基于合作開(kāi)發(fā)合同產(chǎn)生的相關(guān)權利。但在其提交證據不足以證明其為相關(guān)審批手續載明的合法建造主體、投資事實(shí)、占有權利外觀(guān)情況下，僅依據其與佳佳房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)合同關(guān)系，不屬于《物權法》第三十條規定的合法建造人。

案件來(lái)源：（2016）最高法民終763號。

二、聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議內部債權關(guān)系，不足以對抗公示物權。 

裁判要旨：本案中，根據已查明事實(shí)，開(kāi)發(fā)公司系案涉房屋所在土地的《土地使用權證》上所載土地使用權人，案涉房屋《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》亦由開(kāi)發(fā)公司取得，依《物權法》上述規定，案涉房屋產(chǎn)權人應認定為開(kāi)發(fā)公司。  趙某主張其對案涉房屋享有可排除強制執行的權益，但其主張的依據為其與開(kāi)發(fā)公司之間所簽聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議，該協(xié)議是其與開(kāi)發(fā)公司之間的內部關(guān)系，在未對案涉土地或房屋進(jìn)行變更登記或經(jīng)生效裁判文書(shū)確權之前，趙某享有的僅是對開(kāi)發(fā)公司的債權。在法律未另行規定情形下，該債權不足以對抗前述權屬證書(shū)的公示性。

 案件來(lái)源：最高人民法院（2017）最高法民申2004號“趙某與某開(kāi)發(fā)公司等案外人執行異議之訴糾紛案”，見(jiàn)《再審申請人趙培凱與被申請人利津縣利華益恒信小額貸款股份有限公司、一審第三人東營(yíng)市潤澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司案外人執行異議之訴糾紛案》（審判長(cháng)李明義，代理審判員方芳、于蒙），載《民事審判指導與參考·執行異議之訴案例選登》（201703/71:126）。

 三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地實(shí)際權利人不能要求排除名義權利人的債權人對土地使用權的強制執行。

 裁判要旨：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目中，雙方協(xié)議約定項目所有收益歸實(shí)際出資一方所有，但土地使用權仍登記在另一方名義下的，實(shí)際出資的一方為土地使用權人的實(shí)際權利人，未出資的一方僅為名義權利人。該實(shí)際權利人有權要求排除名義權利人的債權人對土地使用權人的執行。

案件來(lái)源：廈門(mén)市卓富商貿有限公司、陜西興慶熙園物業(yè)管理有限公司再審審查與審判監督民事裁定書(shū)[最高人民法院（2017）最高法民申1904號]

四、開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)被執行時(shí)掛靠人不得以所有權提出執行異議。

裁判要旨：個(gè)人以?huà)炜糠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的方式，進(jìn)行開(kāi)發(fā)、承包活動(dòng)，進(jìn)而進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為執行程序中的被執行人，其名下開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)被強制執行，個(gè)人以其系掛靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、內部承包為由主張對項目開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)所有權而提出異議之訴。我國法律法規禁止個(gè)人采用借用企業(yè)資質(zhì)掛靠等手段進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。被執行人取得土地使用權證書(shū)并進(jìn)行登記房產(chǎn)權屬，該被執行人為房產(chǎn)所有權人，個(gè)人的掛靠行為違法，即使被執行人認可個(gè)人的所有權主張，也不能對抗被執行人的債權人，該個(gè)人無(wú)權提出執行異議之訴。

案件來(lái)源：（2011）贛民一終字第7號。

五、合作開(kāi)發(fā)一方合同債權，不能排除對建造主體執行。

裁判要旨：金錢(qián)債權人申請執行被執行人作為建造主體建造的房產(chǎn)，案外人以其與被執行人系合作開(kāi)發(fā)關(guān)系，作為非建造主體依合作協(xié)議享有被查封房產(chǎn)權屬為由提起執行異議之訴，請求排除強制執行的，不予支持。

案件來(lái)源：《依房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設主體的金錢(qián)債權人申請對建成房屋強制執行時(shí)，合作開(kāi)發(fā)合同另一方當事人請求排除執行的處理》（司偉，最高院民一庭；劉偉，黑龍江高院），載《民事審判指導與參考·指導性案例》

綜上，房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)中非登記方不能排除法院強制執行。

齊精智律師，陜西明樂(lè )事務(wù)所高級合伙人，北大法學(xué)院北大法寶學(xué)堂特約講師，公司股權、借貸擔保、房產(chǎn)土地、合同糾紛專(zhuān)業(yè)律師，微信號qijingzhi009。

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