觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
賣(mài)地、賣(mài)項目能否為華夏幸福尋得一線(xiàn)生機？
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “今天我干到這，愿賭服輸?！?/p>
過(guò)去二十年，王文學(xué)在固安做了一場(chǎng)豪賭，這場(chǎng)賭注為王文學(xué)帶來(lái)了“河北首富”的榮稱(chēng)，也造就了華夏幸福今天的債務(wù)壓頂。
2020年末，華夏幸福爆發(fā)債務(wù)兌付危機。受此影響，該公司發(fā)行的境內外債集體下挫，短短半年時(shí)間，情況愈演愈烈。
截至今年7月，該公司累計未能如期償還債務(wù)本息合計732.20億元。巨額債務(wù)之下，華夏幸福做出了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的無(wú)奈之舉。
7月27日、28日兩天，華夏幸福接連出讓位于南京、北京的項目。
事實(shí)上，在負債高壓的情況下，甩賣(mài)項目是回籠資金最快的方式，過(guò)去，如泰禾、藍光、恒大……無(wú)不采用此種模式。
但賣(mài)地、賣(mài)項目能否為華夏幸福尋得一線(xiàn)生機？
在此情況下，諸多內生造血能力不足的房企陷入經(jīng)營(yíng)困境，華夏幸福就是其一。
一直以來(lái)，華夏幸福以產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)作為自己發(fā)展的源動(dòng)力，但產(chǎn)業(yè)新城前期投入大、回報周期長(cháng)，對企業(yè)資金占用情況是非常大的。
基因決定命運，因產(chǎn)業(yè)新城長(cháng)期占用大量資金，華夏幸福不得不通過(guò)多種方式籌錢(qián)，比如，公司債、ABS、美元債、永續債……
但隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調控階段，華夏幸福這種“拆東墻補西墻”的模式不足以?xún)斶€債務(wù)，只能靠賣(mài)地賣(mài)項目突出重圍。
7月27日消息稱(chēng)，華夏幸福完成出讓位于南京江寧的孔雀城上元府項目，接盤(pán)方為萬(wàn)科。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，該項目由華夏幸福于2016年拿下。彼時(shí)，該公司經(jīng)過(guò)55輪廝殺，最終以14.8億拿下江寧東山G70地塊，樓面價(jià)23883元/平方米，斬獲江寧“地王”稱(chēng)號。
翌日，華夏幸福再度轉讓北京豐臺科技園49%股權。
北京豐臺科技園的使用面積達到13.88萬(wàn)平方米，華夏幸福在2015年通過(guò)注資的方式參與豐臺兩宗地塊的開(kāi)發(fā)，從而獲得上述49%股權。
而本次轉讓后，意味著(zhù)華夏幸福不再持有北京豐臺科技園任何股份。
除了上述出售動(dòng)作，今年以來(lái)，華夏幸福陸續將武漢、南京以及嘉興等地區的多個(gè)項目擺上貨架。更有甚者，今年6月，華夏幸福轉讓深圳公司予鵬瑞，從而清空旗下城市更新項目。
對于清倉甩賣(mài)旗下項目一事，有分析人士認為，華夏幸福目前資金鏈緊張，債務(wù)兌付壓力較大，出讓項目實(shí)屬無(wú)奈。
也有市場(chǎng)人士認為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊，出售項目能夠形成比較穩健的現金流，對此類(lèi)企業(yè)反而是件好事。
或許，王文學(xué)有些許委屈與無(wú)奈，債務(wù)重壓下，出售項目回籠資金以?xún)斶€債務(wù)成為其破局的方式之一。
2018年末，處于資金危機的泰禾開(kāi)始尋求項目出售，當年12月率先出售3個(gè)項目；次年，泰禾繼續進(jìn)行大規劃出售項目，合計回款超百億元。
而后，藍光為了緩解流動(dòng)性危機接連賣(mài)掉醫藥和物業(yè)板塊，恒大則打折出售全國各地項目。
世間萬(wàn)物因果循環(huán)，華夏幸福此番出售以后，或許會(huì )為其業(yè)務(wù)重整帶來(lái)一番建樹(shù)。
據了解，華夏幸福南京項目曾經(jīng)出現在南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《2020年第二季度擬上市計劃表》，預計2020年4月首開(kāi)135套精裝現房，但并未入市。
隨后，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱了鏈家、安居等平臺發(fā)現，截至目前，華夏幸福在南京江寧東山暫未有出售項目，意味著(zhù)，上述地塊自2016年拿地至今并未實(shí)現資金回流。
與此同時(shí)，翻看華夏幸福年報發(fā)現，南京江寧項目用地面積12.75萬(wàn)平方米，總建筑面積34.45萬(wàn)平方米，開(kāi)工時(shí)間為同年12月，預計首批竣工時(shí)間為2019年7月，項目投資總額31.5億元。
隨后2017年、2018年兩年時(shí)間，華夏幸福在上述項目當中共計投資1.92億元；截至2019年末，南京江寧G70及新市鎮建設安置房項目的在建建筑面積8.24萬(wàn)平方米，竣工面積1.9萬(wàn)平方米，期內投資金額1.45億元，2020年末，竣工面積并未增加，投資增加9630.22萬(wàn)元。
南京江寧項目投入近五年時(shí)間暫未獲得現金流回流，華夏幸福此時(shí)出讓不僅能夠及時(shí)止損，還能迅速回籠資金，解決更加棘手的問(wèn)題。
至于北京豐臺科技園，所在地塊為科教用地（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)），有熟悉北京的分析人士透露，上述項目?jì)H用于出租，回籠資金較慢。
從華夏幸福近期出售項目來(lái)看，大多為大量沉淀資金、周期長(cháng)或許仍處于投入期的項目，進(jìn)行項目的轉讓或能為其快速回籠資金，調整存續業(yè)務(wù)。
對王文學(xué)來(lái)說(shuō)，接連出售項目或許是債務(wù)壓力下的無(wú)奈，但更多的是對公司未來(lái)發(fā)展的取舍。
認錯并不能解決所有問(wèn)題，“不逃廢債”的華夏幸福依舊面臨著(zhù)732億元的債務(wù)。
債務(wù)問(wèn)題何解？
據悉，今年2月，廊坊市人民政府與河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司共同出資的河北新空港發(fā)展投資有限公司已正式成立，該公司將成為華夏幸福債務(wù)重組的主體。
至于具體的債務(wù)化解方案，此前華夏幸福對外表示，將于7月正式公布。如今，距離“七月之約”還有三天，方案遲遲未現，等來(lái)的只有股價(jià)的不斷下挫。
截至7月28日收盤(pán)，華夏幸福的股價(jià)僅剩4.25元，較昨日（7月27日）下跌3.85%，而去年今日，其股價(jià)在20元左右。
對此，市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜，不少投資者在公開(kāi)平臺提到“是不是債務(wù)化解方案不如意，才導致股價(jià)繼續下跌”。
方案未出，賣(mài)地先行。也有不少分析人士將華夏幸福近期的出售動(dòng)作看做是“先行信號”。
根據此前坊間傳聞，華夏幸福債務(wù)化解方案包括：債務(wù)展期1-2年時(shí)間；到期債券協(xié)商轉化為非債券類(lèi)債務(wù)，部分轉股；華夏幸福的相關(guān)業(yè)務(wù)將進(jìn)行重組，住宅、產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)和商業(yè)可能是未來(lái)主要業(yè)務(wù)；董事長(cháng)王文學(xué)會(huì )留在華夏幸福從事“擅長(cháng)的業(yè)務(wù)”，但相關(guān)權重可能會(huì )下降等。
而上述觀(guān)點(diǎn)大多以第三方案作為例證，市場(chǎng)人士亦表示，從出售的物業(yè)來(lái)看，不排除此類(lèi)企業(yè)在整合業(yè)務(wù)，需求更具優(yōu)勢的發(fā)展道路。
當然，也有反對意見(jiàn)，理由則為華夏幸福多次推遲公布債務(wù)化解方案。
2021年3月初，華夏幸福宣布債務(wù)化解方案將于5月公布，而后推遲至6月，又再次推遲到7月。
如今，“七月之約”還有三天時(shí)間，華夏幸福賣(mài)地究竟是信號，還是另有轉機？
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
