來(lái)源:中證鵬元評級（ID:cspengyuan）

主要內容

2022年3月1日，為促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，鄭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。本文將通過(guò)《通知》分析鄭州市面臨的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，以及探討其政策的推廣性。

《通知》內容簡(jiǎn)評：第一，支持合理住房。這里的合理住房需求，包括大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、養老和改善性住房需求，主要延續多年的人才引進(jìn)政策，首提來(lái)鄭投親養老購房需求，體現了加快樓市去化的決心。第二，改善住房市場(chǎng)供給。主要包括對供給節奏和住房?jì)r(jià)格的調控，以及對商品房配套設施和住宅品質(zhì)的調控。供給方面，根據去化周期確定新增住宅用地供應量，下調土地競拍保證金最低比例從50%下調至掛牌價(jià)的20％，且允許在1年內分期付清，執行“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”土地出讓政策完善配套方面，要求住宅和公共配套、基礎設施的相匹配，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展區域。同時(shí)要增加高品質(zhì)住宅供應量。上述政策，在一定程度上可以促進(jìn)各片區樓市規模的平衡，完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區配套，通過(guò)限價(jià)政策和預售政策也將影響土地出讓收入以及對開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力要求提升，但同時(shí)增加的配套設施將增加政府投資支出。第三，加大信貸融資支持。一方面，引導金融資源流向地產(chǎn)企業(yè)，一方面方式“認房又認貸”政策。雖然引導金融資源想地產(chǎn)企業(yè)傾斜，旨在化解存量風(fēng)險，但金融機構受當地房地產(chǎn)蕭條影響，不良率上升，僅大型全國性商業(yè)銀行存在相應的空間，本地銀行或因業(yè)務(wù)風(fēng)險集中度高，參與能力有限。第四，推進(jìn)安置房建設和轉化，重提“鼓勵選擇貨幣化安置”，同時(shí)繼續盤(pán)活存量住房。第五，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。包括加強聯(lián)合執法力度、房?jì)r(jià)調控和優(yōu)化相關(guān)政務(wù)服務(wù)。

《通知》出臺背景：第一，人口增加，就業(yè)環(huán)境有待提升。受城鎮化、人才引進(jìn)戰略推動(dòng)以及城市定位的提升，鄭州人口保持增長(cháng)，但工資水平和就業(yè)環(huán)境相對一般。第二，地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，正在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，政策成效待檢驗。鄭州長(cháng)期以第二產(chǎn)業(yè)為主，2015年后第三產(chǎn)業(yè)增加值占比上升至50%以上，2018年后相對穩定，與當地房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程和推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型相關(guān)。鄭州在多年的發(fā)展中，通過(guò)規劃設立不同的產(chǎn)業(yè)聚集區，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級，逐步形成“一廊兩翼四區多點(diǎn)”的空間格局。在不斷修改的規劃中可以看到“科創(chuàng )”逐步成為發(fā)展重點(diǎn)，并在多個(gè)區域規劃中有所體現。鄭州在2020年進(jìn)入第二批國家產(chǎn)融合作試點(diǎn)城市名單，從單純依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到現在努力發(fā)展“產(chǎn)融結合”“產(chǎn)城融合”，政策有效性待時(shí)間檢驗。第三，財政收支、信貸對土地出讓收入高度依賴(lài)。鄭州的財政收支對土地出讓收入依賴(lài)度較高，2020年受新冠疫情影響，土地出讓收入大幅下降，財政支出也出現大幅下降。政府狹義債務(wù)率94%，在新一線(xiàn)城市中居中，專(zhuān)項債券余額占比較低。本地金融機構信貸資產(chǎn)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比較高，既有風(fēng)險有待化解。第四，鄭州地產(chǎn)的“黃金十年”結束。城鎮化進(jìn)程疊加地產(chǎn)周期，鄭州依靠“土地財政”從2011年開(kāi)始激進(jìn)擴張，隨著(zhù)地產(chǎn)大周期的結束，政策地產(chǎn)和城投政策持續收緊，鄭州經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力停滯。

政策有效性：第一，地產(chǎn)只是當下病癥的切入點(diǎn)。從《通知》看出，政策在“人-金融-地產(chǎn)”三個(gè)方面發(fā)力，致力于平衡短期地產(chǎn)風(fēng)險和長(cháng)期發(fā)展。但同時(shí)也存在著(zhù)幾個(gè)難題：第一，“限房?jì)r(jià)，竟地價(jià)”、預售制度和“兩集中”政策，對房企后續發(fā)展提出更高的要求，對于當前鄭州內眾多困難房企來(lái)說(shuō)，化解“爛尾項目”是當前主要的目標。第二，居民收入難以帶動(dòng)購房消費。第三，當地銀行的支持能力或相對有限。第四，地方政府財力不足。第五，此次“貨幣化安置”，與前兩輪存在差異。第二，留住人，是最終的政策方向。在土地財政的怪圈里，“土地-房地產(chǎn)-金融 -城鎮化”短期內可以快速提高經(jīng)濟總量，但長(cháng)期并不支持高房?jì)r(jià)下的高增長(cháng)。一個(gè)城市的發(fā)展，最終需要依靠產(chǎn)業(yè)自身。留住人才的關(guān)鍵需要兩方面因素，一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二是公共服務(wù)完善。對于鄭州，當前尤其要提高教育、創(chuàng )業(yè)就業(yè)方面的支持力度。

在各個(gè)城市搶人大戰的背后，是人口老齡化的加速，而誰(shuí)能擁有較多的年輕人，就擁有了未來(lái)的發(fā)展空間?！皳屓恕?，既是短期有效手段，也是長(cháng)期發(fā)展需要。為快速拯救樓市，為盡可能的實(shí)現“保交房”，重新獲得消費者信心，放松政策是當下的非常手段，防范地產(chǎn)風(fēng)險繼續擴大，尤其是對土地財政依賴(lài)較高、“保交房”壓力加大的地區，但沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，政策效果或有限。新一輪的地產(chǎn)調控已經(jīng)開(kāi)始，多地宣布降低首付比例、下調房貸利率，主要是針對剛需人群，部分城市下調了二手房首付比例。此外，多地放松預售資金監管，降低房企資金壓力，維持項目正常進(jìn)行。此輪調控的效果仍有待觀(guān)察，2022年 “穩中求進(jìn)”的基調下，“因城施策”依然會(huì )疊加“精準調控”，圍繞“控新增風(fēng)險、化存量風(fēng)險”的原則進(jìn)行，解決既有存在的風(fēng)險和停滯項目仍是重點(diǎn)工作之一。針對確實(shí)有困難的地區，上級政府可以給予一定的支持，加大轉移支付和資金管理，或者通過(guò)政策性資金定向投放。

一、《通知》主要內容簡(jiǎn)評                                

2022年3月1日，為促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，鄭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。本文將通過(guò)《通知》分析鄭州市面臨的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，以及探討其政策的推廣性。

《通知》共五章十八條：

第一，支持合理住房需求。這里的合理住房需求，包括大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、養老和改善性住房需求。其中，對大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員給予了購房支持，例如，購房補貼，保障性租賃住房以及公積金貸款便利等。其中，對在鄭創(chuàng )業(yè)就業(yè)大學(xué)生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場(chǎng)化租賃住房的可給予一定面積補貼，優(yōu)惠期限為3年。根據3月4日頒布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，保障性租賃住房主要面向本市無(wú)房新市民、青年人供應，原則上不設戶(hù)籍和收入限制。此部分與鄭州近年來(lái)的人才引進(jìn)政策相銜接。此外，《通知》新增“鼓勵老年人來(lái)鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房”。上述支持，都傳達出鄭州對進(jìn)一步加快樓市去化的決心，同時(shí)，也在一定程度上增加當地人口。

第二，改善住房市場(chǎng)供給。主要包括對供給節奏和住房?jì)r(jià)格的調控，以及對商品房配套設施和住宅品質(zhì)的調控。（1）供給方面，分環(huán)節調控 。根據去化周期確定新增住宅用地供應量，下調土地競拍保證金最低比例從50%下調至掛牌價(jià)的20％，且允許在1年內分期付清，由此控制樓市供地規模并降低開(kāi)發(fā)商前期資金壓力。此外，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負零”預售的相關(guān)政策，嚴格按規定的“二、三、五”預售形象進(jìn)度要求辦理預售許可，并精簡(jiǎn)建設項目審批流程，加快項目開(kāi)工和銷(xiāo)售節奏，來(lái)降低新增爛尾樓風(fēng)險。（2）價(jià)格方面，執行“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”土地出讓政策。房屋銷(xiāo)售時(shí)，不得超出確定的銷(xiāo)售價(jià)格辦理商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案。（3）完善配套，提升住宅品質(zhì)和便利。要求住宅和公共配套、基礎設施的相匹配，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展區域。同時(shí)要增加高品質(zhì)住宅供應量，給予銷(xiāo)售限價(jià)一定上浮空間。上述政策，在一定程度上可以促進(jìn)各片區樓市規模的平衡，完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區配套，通過(guò)限價(jià)政策和預售政策也將影響土地出讓收入以及對開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力要求提升，但同時(shí)增加的配套設施將增加政府投資支出。

第三，加大信貸融資支持。一方面，鼓勵金融機構增加對受困企業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款的資金支持；另一方面，引導金融機構下調住房貸款利率，其中對已結清房貸的一房家庭，再次購買(mǎi)時(shí)執行首套房貸政策，鄭州因此成為本輪因城施策中首個(gè)在按揭貸款層面放松“認房又認貸”的城市。此外，政府將優(yōu)先選擇相關(guān)金融機構存放財政資金，作為激勵措施。從操作性看，雖然引導金融資源向地產(chǎn)企業(yè)傾斜，旨在化解存量風(fēng)險，但金融機構受當地房地產(chǎn)蕭條影響，不良率上升，僅大型全國性商業(yè)銀行存在相應的空間，本地銀行或因業(yè)務(wù)風(fēng)險集中度高，參與能力有限。

第四，推進(jìn)安置房建設和轉化。一方面，實(shí)施安置房建設工作三年行動(dòng)，鼓勵選擇貨幣化安置，另一方面，對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤(pán)活轉化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房?？梢钥闯?，在堅持“住房不炒”“發(fā)展保障性住房”的政策基調下，盤(pán)活存量房成為化解樓市困局的唯一路徑，但也相應的可能增加政府支出。如何保障房主合理利益，平衡財政壓力是需要思考的問(wèn)題。關(guān)于“鼓勵貨幣化安置”，2016年3月住建部副部長(cháng)曾表示，此方式可以提高安置效率、增加棚戶(hù)區居民購房靈活度，同時(shí)，打破棚改項目時(shí)間局限性，更快地推動(dòng)區域內去庫存。此次重提，也是為解決當下的房地產(chǎn)困局。

第五，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。主要包括加強聯(lián)合執法力度、房?jì)r(jià)調控和優(yōu)化相關(guān)政務(wù)服務(wù)，堅持“消存量、控增量、防變量”原則。尤其，要嚴肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預售資金、變相規避調控政策等違法違規行為。

二、《通知》出臺的背景

鄭州，作為河南省城市，其房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)經(jīng)歷了明顯的起落波動(dòng)，對當地金融機構和購房者帶來(lái)明顯負面影響。本節從人口、產(chǎn)業(yè)結構、金融資源、地產(chǎn)行業(yè)來(lái)分析背后的深層原因。

（一）宏觀(guān)數據

鄭州是河南省省會(huì )，位于河南省中部偏北，位于黃河中下游和伏牛山脈東北翼向黃淮平原過(guò)渡的交接地帶，是國家重要的綜合交通樞紐之一。2017年，鄭州市正式成為國家戰略“中原經(jīng)濟區”的中心城市，為九個(gè)國家中心城市之一。鄭州下轄金水區、二七區、惠濟區、管城區、中原區、上街區6個(gè)市轄區，新鄭市、登封市、新密市、鞏義市和滎陽(yáng)市5個(gè)縣級市以及中牟縣，擁有鄭州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區、鄭州空港經(jīng)濟綜合實(shí)驗區和鄭東新區。

1、人口：來(lái)鄭人數大幅增加，就業(yè)環(huán)境有待提升

根據第七次人口普查數據，鄭州常住人口達到1,260.06萬(wàn)人，位列全國第十大城市，較2010年增長(cháng)46%，由2010年的全省第三躍升至全省第一，城鎮化率提升至78%，較2010年增長(cháng)約15個(gè)百分點(diǎn)。外地流入人口成為鄭州常住人口大量增加的主要原因，尤其是省內其他地區。這與鄭州作為國家中心城市和中原城市群的核心城市有密切關(guān)系，同時(shí)，近年來(lái)實(shí)施的人才引進(jìn)制度也在一定程度上提高了城市吸引力。鄭州作為全省和中原地區的核心城市，正逐步顯現出對周?chē)鞘械暮缥蛶?dòng)效應。從人口結構看，目前鄭州含大專(zhuān)及以上人口占比29%，較2010年增長(cháng)10個(gè)百分點(diǎn)。但隨著(zhù)城市擴張，城鎮人均可支配收入增速卻在下滑，城鎮失業(yè)率呈現出波動(dòng)，產(chǎn)業(yè)水平一般、高校不足和人才扶持制度缺乏仍然是制約其人才發(fā)展的軟肋。

與14個(gè)其他新一線(xiàn)城市相比，近十年來(lái)鄭州的人口增速位于第三位，大專(zhuān)及以上人口占比位于第三，城鎮化率位于第十二位，人均可支配收入位于第十三位。鄭州快速擴張的城市規模，吸引了更多的年輕人到鄭州，但工資水平和就業(yè)環(huán)境長(cháng)期相對一般。雖然，較低城鎮化率給予了再發(fā)展空間，“如何留住人”是關(guān)鍵，包括農民轉移就業(yè)人口和大學(xué)畢業(yè)生等高等人才。

2、產(chǎn)業(yè)結構：地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，正在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，政策成效待檢驗

鄭州的GDP增速2010年后呈現明顯下行，尤其是2018年后。與新一線(xiàn)其他城市相比，2018-2020年鄭州GDP增速分別位列第2、第10、第11。由于疫情和洪水影響，2021年鄭州GDP增速有所恢復，仍低于2018和2019年，位列第第14，與西安情況類(lèi)似。從產(chǎn)業(yè)結構看，鄭州長(cháng)期以第二產(chǎn)業(yè)為主，2015年后第三產(chǎn)業(yè)增加值占比上升至50%以上，2018年后相對穩定，與當地房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程和推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型相關(guān)。

近年，鄭州正積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，以降低對房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度依賴(lài)，成立產(chǎn)業(yè)引導基金支持主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，增加科技創(chuàng )新投入。目前，鄭州已經(jīng)形成電子信息、汽車(chē)、裝備制造、現代食品制造、鋁加工制品、新型材料六大千億級主導產(chǎn)業(yè)集群。2021年10月發(fā)布的《國家中心城市建設報告（2021）》中指出，鄭州、天津、武漢處于第三梯隊，鄭州科技創(chuàng )新功能成長(cháng)性指數雖然靠后，但逐步大幅提升，建設指數排名提前，其中，2020年鄭州科技創(chuàng )新功能成長(cháng)性位居國家中心城市第2位。

從2017年規劃版圖看，鄭州近年致力于構建“一主一城三區四組團”的城鎮布局結構，2019年12月發(fā)布《鄭州市“十四五”規劃編制工作方案》（簡(jiǎn)稱(chēng)《規劃》），“東強、南動(dòng)、西美、北靜、中優(yōu)、外聯(lián)”將成為下一個(gè)五年的發(fā)展方向，其中東部要努力打造全省對外開(kāi)放窗口、產(chǎn)城融合發(fā)展示范區和全國重要的先進(jìn)制造業(yè)、現代服務(wù)業(yè)基地。具體看：（1）2016年在主城區西北部成立鄭州高新區（雙湖科技城），聚焦智慧產(chǎn)業(yè)，堅持智能傳感、網(wǎng)絡(luò )空間安全、大數據、北斗導航等主導產(chǎn)業(yè)定位。根據《規劃》，未來(lái)將致力于國內智能傳感產(chǎn)業(yè)。（2）2012年開(kāi)始規劃并于2016年加速建設常西湖新區，位于主城區西部，定位鄭州生態(tài)、智能的中央文化區，已建成博物館、音樂(lè )廳等多個(gè)文化基礎設施。2020年7月，該片區北部重新定位，重點(diǎn)發(fā)展科技服務(wù)與智慧應用產(chǎn)業(yè)，彌補區域產(chǎn)業(yè)空缺；（3）2013年鄭州航空港經(jīng)濟綜合實(shí)驗區成立，位于主城區南部，定位與鄭州主城區形成“雙城”格局，重點(diǎn)發(fā)展具有臨空指向性和關(guān)聯(lián)性的高端產(chǎn)業(yè)，包括航空物流業(yè)、高端制造業(yè)和現代服務(wù)業(yè)?！兑巹潯访鞔_北部空港新城、中部空鐵新城與南部雙鶴湖科技城三大產(chǎn)城融合功能分區。（4）2003年位于市區東部的鄭東新區開(kāi)始建設，定位金融集聚核心功能區，全省推進(jìn)城鎮化建設的先行區。2020年在鄭東新區北部重拳打造中原科技園，重新規劃鄭東新區優(yōu)質(zhì)地塊，聚合龍湖北部、智慧島、科學(xué)谷三大片區，組成包括“中原科技城、龍子湖人才中心、白沙科學(xué)谷”的中原科技帶。中原科技城產(chǎn)業(yè)布局圍繞五大核心產(chǎn)業(yè)——數字文創(chuàng )、信息技術(shù)、前沿科技、生命科學(xué)、人才教育。根據《規劃》，將高質(zhì)量發(fā)展中原科技城、高水準推進(jìn)五大核心板塊建設。（5）鄭州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區于1993年成立，2000年2月獲批為河南省首個(gè)國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區。2022年2月，商務(wù)部公布“2021年國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區綜合發(fā)展水平考核評價(jià)”結果，鄭州經(jīng)開(kāi)區排名第22位?！兑巹潯访鞔_經(jīng)開(kāi)區圍繞先進(jìn)制造、現代物流、生物醫藥及健康等方向推進(jìn)園區建設，推動(dòng)主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚。

鄭州在多年的發(fā)展中，通過(guò)規劃設立不同的產(chǎn)業(yè)聚集區，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級，逐步形成“一廊兩翼四區多點(diǎn)”的空間格局。在不斷修改的規劃中可以看到“科創(chuàng )”逐步成為發(fā)展重點(diǎn)，并在多個(gè)區域規劃中有所體現。鄭州在2020年進(jìn)入第二批國家產(chǎn)融合作試點(diǎn)城市名單，從單純依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到現在努力發(fā)展“產(chǎn)融結合”“產(chǎn)城融合”，政策有效性待時(shí)間檢驗。

3、財政、金融資源：財政收支、信貸對土地出讓收入高度依賴(lài)

2011年鄭州市財政預算收入增速下滑明顯，2017年以來(lái)隨著(zhù)減稅降費的推進(jìn)，收入增速持續下降。而財政支出增速多年高于收入增速，財政自給率下降。政府性基金收入增速波動(dòng)較大，基金收入與一般公共預算收入的比重持續上升，政府對土地出讓收入依賴(lài)度較高。2020年受新冠疫情影響，土地出讓收入大幅下降，財政支出也出現大幅下降。從市本級口徑看，政府性基金收入與財政支出增速的走勢吻合度更高。政府債務(wù)方面，鄭州市以一般地方政府債券為主，截至2020年末，政府債務(wù)余額2,173.80億元，其中，專(zhuān)項債余額907.50億元，狹義債務(wù)率為94%。截至2022年3月5日，鄭州存量城投債210只，規模1,949.16億元。整體看，鄭州政府對土地出讓收入依賴(lài)度較高。 

與其他14個(gè)新一線(xiàn)城市相比，鄭州的狹義債務(wù)率位于第八位，從債務(wù)結構看，鄭州專(zhuān)項債余額占比較低，2020年為42%，武漢、成都和西安均在65%以上。

金融機構存款余額增速2013年后波動(dòng)下降，貸款增速呈現先升后降，其中2013年和2014年中長(cháng)期貸款占比明顯提升，與當時(shí)購房潮相關(guān)。2017年后存貸款余額增速相對穩定，2020年來(lái)增速再次明顯下降。不良貸款率方面，本地銀行中鄭州銀行和中原銀行2018年來(lái)不良率高于2%。其中，截至2020年末，鄭州銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款合計占比34.21%，不良貸款占比18.15%；中原銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比32.63%，其中個(gè)人住房按揭貸款占比 23.92%，超過(guò)監管限額要求。

（二）鄭州地產(chǎn)的“黃金十年”結束

2011年開(kāi)始，鄭州供應土地面積大幅提升，伴隨著(zhù)棚戶(hù)區改造（2015-2017年三年棚改計劃）、城市擴張的開(kāi)始，土地成交面積占比在2015年達到96%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額呈現明顯增長(cháng)，商品房銷(xiāo)售面積在2015年后大幅增長(cháng)，2016年同比增長(cháng)超過(guò)50%。當年，鄭州各開(kāi)發(fā)商為爭取客戶(hù)，推出“零首付”等優(yōu)惠政策，大力推進(jìn)房屋銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，且以期房為主，銷(xiāo)售面積占比約90%，高于當時(shí)40大城市平均水平10個(gè)百分點(diǎn)。隨后，2017年，中央陸續下發(fā)了50號文、87號文等，開(kāi)始金融去杠桿，鄭州政府也逐步出臺相關(guān)政策調控本地房地產(chǎn)行業(yè)，2018年后房?jì)r(jià)出現下行，貨幣化安置退出，鄭州土地成交面積增速出現下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售也出現明顯下降。同時(shí)，2017年后，嬰兒潮2代（25-35歲）的婚育置業(yè)剛性需求逐步飽和，全國房地產(chǎn)大周期基本結束。2018年為鄭州地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)，當年末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和中介服務(wù)企業(yè)較2013年分別增長(cháng)137%和477%，營(yíng)業(yè)收入較2013年分別增長(cháng)232%和50.6%。

2020年新冠疫情又帶來(lái)新的沖擊下，鄭州土地成交面積增速降至約-50%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額和銷(xiāo)售面積增速降至0%附近，房?jì)r(jià)大幅下跌。2021年鄭州相繼遭遇水災、疫情影響，房地產(chǎn)企業(yè)受到重創(chuàng )，銷(xiāo)售額繼續下降，現金流壓力大幅攀升，在建項目工程進(jìn)度放緩甚至停工，新增預售面積明顯下降，待售面積持續增長(cháng)，去化周期攀升，地區分化明顯。截至2021年9月，待售商品房面積719.14萬(wàn)平方米。拿地方面，三次集中供地89宗，成交74宗，平均溢價(jià)率分別為10.8%、2.5%和0.6%，受競拍規則趨嚴影響，2021年拿地呈現出“國進(jìn)民退”。

在新格局下，鄭州大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，2017年鄭州成為全國住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)的十二個(gè)城市之一以及開(kāi)展集體建設用地建設租賃住房的十三個(gè)試點(diǎn)之一。2019年7月，鄭州成為十六個(gè)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市之一，有效期三年。2019年和2020年，鄭州已著(zhù)手開(kāi)展將閑置公租房和安置房盤(pán)活為租賃住房的工作。

整體看，鄭州地產(chǎn)行業(yè)在《通知》頒布前存在以下問(wèn)題，第一，“有房住不進(jìn)去”。房地產(chǎn)企業(yè)出現資金困難，項目出現停工，已購房者不能按期拿到房子，且房屋貶值帶來(lái)資產(chǎn)縮水。同時(shí)，受經(jīng)濟下行影響，購房者收入下滑，卻承擔了高額的貸款壓力。此類(lèi)項目部分伴隨前期棚改進(jìn)程、房地產(chǎn)亂象，開(kāi)發(fā)商無(wú)證銷(xiāo)售或資金實(shí)力較弱而變成爛尾樓，停工多年，土地閑置。另受政策管控趨嚴影響，2018年來(lái)部分大型房企資金鏈也出現一定壓力，項目出現停工。部分項目多次易主，卻依舊難免爛尾。第二，“有房賣(mài)不出去”。購房需求和意愿改變。和2015年較為寬松的購房環(huán)境不同，為控制杠桿風(fēng)險，限房限貸以及首付比例要求，限制了剛需客戶(hù)的購房意愿，同時(shí)，受房企信用風(fēng)險影響，購房者觀(guān)望態(tài)度增強。第三，住房需求結構變化?；橛滋追啃枨笙陆?，改善性住房需求提升，對房屋和周邊配套要求提升。來(lái)鄭年輕人增加，租房需求提升。從市場(chǎng)觀(guān)察看，部分爛尾項目或銷(xiāo)售難的項目，地理位置較差，購房者中以剛需客戶(hù)為主，舉全家之力購買(mǎi)住房。鄭州地產(chǎn)出現的問(wèn)題，是城鎮化進(jìn)程中的一個(gè)現象，疊加了房地產(chǎn)周期。

三、此次政策，是否對癥下藥

《通知》在地產(chǎn)行業(yè)大幅下行、風(fēng)險頻發(fā)的時(shí)候出臺，跟隨市場(chǎng)寬松節奏，并根據鄭州情況設定具體措施。在前期人才引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策基礎上，加大地產(chǎn)行業(yè)支持力度。

（一）地產(chǎn)只是當下病癥的切入點(diǎn) 

鄭州近十年的發(fā)展，是典型的土地財政，房地產(chǎn)周期疊加城鎮化進(jìn)程，城市規?？焖贁U展。隨著(zhù)鄭州在國家發(fā)展中定位的提升，人口虹吸效應增強。此輪增長(cháng)的重心為房地產(chǎn)，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展放緩，鄭州正面臨著(zhù)財政收入下滑，未來(lái)投資支出減弱，爛尾項目擠占空間資源的情況。從《通知》看出，政策在“人-金融-地產(chǎn)”三個(gè)方面發(fā)力，致力于平衡短期地產(chǎn)風(fēng)險和長(cháng)期發(fā)展。第一，通過(guò)人才安居政策，保障人才引進(jìn)政策的順利實(shí)施，旨在“留住人才”。其中，保障性安居工程，應該是當前重點(diǎn)，即通過(guò)提高居住條件，留住更多的人，這里應該包括非認定的流入人口、而對于大學(xué)生購房，應對其還款能力進(jìn)行合理評估。第二，通過(guò)購房?jì)?yōu)惠政策和降低地產(chǎn)企業(yè)前期土拍資金壓力和再融資難度，緩解當前“保交房”壓力。截至2021年末，鄭州尚未交付問(wèn)題項目總建筑面積271萬(wàn)平方米，在24個(gè)重點(diǎn)監測城市中位列第四，位列長(cháng)沙、重慶和武漢之后。

但同時(shí)也存在著(zhù)幾個(gè)難題：第一，“限房?jì)r(jià)，竟地價(jià)”、預售制度和“兩集中”政策，對房企后續發(fā)展提出更高的要求，對于當前鄭州眾多困難房企來(lái)說(shuō)，化解“爛尾項目”是當前主要的目標。部分項目規模較大，幾次易主均未能完工。部分項目引入央企，正在推進(jìn)項目復工。第二，居民收入難以帶動(dòng)購房消費。從房?jì)r(jià)收入比的平均值看，2020年鄭州位列15個(gè)新一線(xiàn)城市里第5位，十年漲幅位列第四位，如果從主城區來(lái)，上述比例或高出很多。第三，當地銀行的支持能力或相對有限。由于地產(chǎn)存續項目仍然較多，風(fēng)險敞口較大。同時(shí)，受地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險影響，新增貸款仍較為謹慎。第四，地方政府財力不足。受疫情和地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險影響，疊加減稅降費，鄭州財政收入增速持續下滑，財政支出也大幅下滑。短期內，財政收入與土地出讓收入無(wú)法脫離，而面對各項激勵措施和基礎設施建設，資金缺口依然很大。第五，此次“貨幣化安置”，與前兩輪存在差異。2015年第一個(gè)三年棚改計劃開(kāi)始，貨幣化安置被作為去庫存的手段大力推行，隨著(zhù)棚改目標計劃的完成以及棚改亂象的出現，2018年來(lái)貨幣化安置逐步退出，但并未禁止，而是要求“因地制宜”。2022年3月兩會(huì )期間的政府工作報告指出，“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，從而給予各省調控房地產(chǎn)的空間，貨幣化安置或在多地推行，但與之前存在不同：一方面，雖然地產(chǎn)政策有所放松，但購房條件依然嚴于2015年；另一方面，目前消費者對購房相對謹慎，“擇優(yōu)選擇”仍然是第一選擇，對房子的區位、周邊配套等都會(huì )有所要求。此外，貨幣化安置或繼續結合去化周期去安排，以及可規定購買(mǎi)時(shí)間和區域。

（二）留住人，是最終的政策方向

在土地財政的怪圈里，“土地-房地產(chǎn)-金融 -城鎮化”短期內可以快速提高經(jīng)濟總量，但長(cháng)期并不支持高房?jì)r(jià)下的高增長(cháng)。一個(gè)城市的發(fā)展，最終需要依靠產(chǎn)業(yè)自身。鄭州的發(fā)展因地產(chǎn)而起，產(chǎn)業(yè)鏈并未完全跟上，而留住人才的關(guān)鍵需要兩方面因素，一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二是公共服務(wù)完善。鄭州大力布局科創(chuàng )產(chǎn)業(yè)，需要人才支持，為此提高對高層次人才的扶持力度。同時(shí)也需要提高公共服務(wù)，包括教育、就業(yè)、醫療和創(chuàng )業(yè)等。不僅為高層次人才提供良好的就業(yè)環(huán)境，同時(shí)為到鄭工作的務(wù)工人員提供良好的就業(yè)環(huán)境，由此才能帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

為此，地方政府需要同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈布局、基礎設施建設、教育、醫療、社保、創(chuàng )業(yè)等方面的工作。否則，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒(méi)有收入支撐房貸，尤其當前經(jīng)濟環(huán)境尚不穩定的情況下，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險依然會(huì )存在，此外，沒(méi)有良好的居住和工作環(huán)境，人口依然存在流失的可能。對于鄭州，當前尤其要提高教育、創(chuàng )業(yè)就業(yè)方面的支持力度。在房地產(chǎn)方面，根據《通知》，政府需要加快完善住宅和公共配套、基礎設施的匹配，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區，對新增樓盤(pán)要做好合理規劃，降低爛尾樓風(fēng)險，提高高品質(zhì)住房數量。

在各個(gè)城市搶人大戰的背后，是人口老齡化的加速，而誰(shuí)能擁有較多的年輕人，就擁有了未來(lái)的發(fā)展空間?！皳屓恕?，既是短期有效手段，也是長(cháng)期發(fā)展需要。為快速拯救樓市，為盡可能的實(shí)現“保交房”，重新獲得消費者信心，放松政策是當下的非常手段，防范地產(chǎn)風(fēng)險繼續擴大，尤其是對土地財政依賴(lài)較高、“保交房”壓力加大的地區，但沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，政策效果或有限。新一輪的地產(chǎn)調控已經(jīng)開(kāi)始，多地宣布降低商貸或公積金貸首付比例、下調貸款利率，主要是對剛需人群，部分城市下調了二套房首付比例，例如，晉中宣布二套改善型住房公積金貸款首付下調20%同時(shí)提高貸款額度，廣州首套房?jì)?yōu)惠審批利率從此5.6%下調至5.4%，二套房?jì)?yōu)惠審批利率從此前的5.8%下調至5.6%。鄭州今年部分銀行新房貸款利率下調至5.39%，二手房貸款利率回到基準利率線(xiàn)4.9%。此外，多地放松預售資金監管，降低房企資金壓力，已維持項目正常進(jìn)行。此輪調控的效果仍有待觀(guān)察，2022年 “穩中求進(jìn)”的基調下，“因城施策”依然會(huì )疊加“精準調控”，圍繞“控新增風(fēng)險、化存量風(fēng)險”的原則進(jìn)行，解決既有存在的風(fēng)險和停滯項目仍是重點(diǎn)工作之一。針對確實(shí)有困難的地區，上級政府可以給予一定的支持，加大轉移支付和資金管理，或者通過(guò)政策性資金定向投放。