陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺地產(chǎn)圈
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房地產(chǎn)投資圈一直有個(gè)神秘組織，他們來(lái)自于各行各業(yè)，信息渠道廣泛、人脈觸角之深，遍布金融、政府、地產(chǎn)圈等等
他們張口幾個(gè)億的項目，閉口百萬(wàn)方的地塊
他們上可對接政府高要，下可撩撥投拓狗們躁動(dòng)的心
是的！他們就是“土地中介”，學(xué)名居間方
尤其是做收并購和勾地類(lèi)項目的投拓們，跟這一類(lèi)人想必經(jīng)常會(huì )打交道
社交情形大多出現在觥籌交錯的宴會(huì )上、清雅別致的茶館里、寂寞騷動(dòng)的KTV里
對于投拓人員而言，可以從“土地中介”方手中獲取各類(lèi)土地信息，當然是需要加以甄別的
“土地中介”作為一個(gè)龐大的神秘組織，投拓們在不斷甄別與栽坑的過(guò)程中，也慢慢識別和總結出了土地中介的套路
01
見(jiàn)土地方前需要資金證明
對于土地方的信息，居間方往往會(huì )廣撒網(wǎng)，而為了在土地方面前展示潛在的實(shí)力意向房企，往往會(huì )要求房企出示資金證明，動(dòng)輒幾個(gè)億
然而對于普通房企而言，一般都不會(huì )讓資金趴在賬戶(hù)上，但對于居間方而言，之所以要你的資金證明，主要是拿去跟業(yè)主方吹牛，或是用在其他項目推薦上
資金證明只是一種形式，甚至有時(shí)候還沒(méi)見(jiàn)到地主前，讓房企出具收購意向書(shū)等文件，這種情況見(jiàn)多了就知道很扯淡，企業(yè)資質(zhì)工商信息網(wǎng)直接可以查到
02
熱衷于賬戶(hù)共管
在前期接觸有初步意向后，居間方一般會(huì )熱衷于催促雙方簽訂意向收購協(xié)議及排他協(xié)議，目的是在于盡快鎖定雙方，這樣的話(huà)居間費看起來(lái)也更有著(zhù)落
但是共管賬戶(hù)雖然是雙方共管的模式，賬戶(hù)資金打給對方需要收購方的同意，但是仍然存在較大的風(fēng)險和損失：
（1）監管賬戶(hù)上趴的資金本身就是一筆不小的成本，尤其對于高周轉企業(yè)
（2）監管賬戶(hù)從法律角度，存在被強制執行的可能性
（3）監管賬戶(hù)的解除也是需要共管雙方的同意
因此，在接觸該類(lèi)居間方時(shí)，一旦對方在 前期就提出賬戶(hù)共管，那么需要額外謹慎
03
見(jiàn)不到面的神秘領(lǐng)導
許多土地中介喜歡把政府關(guān)系放在口頭邊
諸如“領(lǐng)導在北京，關(guān)系背景比較硬”、“省里有關(guān)系，掛牌和定向出讓肯定沒(méi)問(wèn)題”等話(huà)術(shù)
對于神秘領(lǐng)導的能力雖然模棱兩可，但是為了推進(jìn)項目，也要將信就信，不斷試探
04
調規、變性成為口頭禪
歷史遺留地塊往往都是有很多bug，除了高溢價(jià)帶來(lái)的無(wú)票成本以外，復雜債務(wù)關(guān)系、規劃方案調整等都可能成為否掉項目的關(guān)鍵因素
市面上存在一批土地由于規劃限制、方案報批等原因陷入開(kāi)發(fā)困境，這時(shí)候一定不要輕信土地中介所謂的調規、變性等說(shuō)法
實(shí)操層面上難度是非常大的，甚至需要批到中央層面，這種情況下，大多無(wú)異于天方夜譚
05
說(shuō)來(lái)就來(lái)的政府會(huì )議紀要
政府對于土地出讓、項目立項、方案審批等都是基于文件制度，很多時(shí)候土地中介為了讓話(huà)術(shù)更加具有可信度
在無(wú)規定文件的前體下，就會(huì )吹噓土地方的資源，基本就是沒(méi)有什么事情是政府的一份會(huì )議紀要解決不了的
比如，在跟村企合作中，關(guān)于土地款能否返還到村里、關(guān)于土地款能否分成等，在不靠譜的土地中介看來(lái)就是一紙會(huì )議紀要的事
殊不知，這是涉及國有資產(chǎn)流失的紅線(xiàn)，根本沒(méi)有這么簡(jiǎn)單
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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